GSW Latte niedriger gehängt

Der Börsenkandidat GSW dämpft die Erwartungen auf große Ergebnissprünge. Wie aus dem gerade veröffentlichten Jahresabschluss 2009 hervorgeht, will der Berliner Wohnimmobilienkonzern die Mieten jährlich um rund 2,5 Prozent erhöhen; außerdem soll der Leerstand von 4,5 Prozent auf unter 4 Prozent sinken. Auf diesem Wege könne die Gesellschaft höhere Zinsaufwendungen ausgleichen "und somit gleichbleibend hohe Jahresüberschüsse erwirtschaften".

Am Freitag hatten die GSW-Eigentümer ihre Börsenpläne erstmals offiziell angekündigt. Die Gesellschaft gehört zu gleichen Teilen den Finanzinvestoren Whitehall und Cerberus. Der Mitteilung zufolge wollen sie die GSW im zweiten Quartal an die Börse bringen - dem Vernehmen nach im Mai. Anvisiert ist eine Notierung im Prime Standard der Frankfurter und Berliner Börse.

Mit einer Marktkapitalisierung von 700 bis 900 Millionen Euro wäre es der größte Börsengang einer Immobiliengesellschaft seit Jahren. Unklar ist noch, wie viele Aktien platziert werden. Bekannt ist aber, dass die Eigner am liebsten mehr als 50 Prozent abgeben wollen.

Mit dem Nettoerlös aus dem Börsengang sollen Schulden abgebaut und Wachstum finanziert werden. Angesichts der zurückhaltenden Prognose der GSW dürften Anleger versuchen, einen Abschlag auf den Nettovermögenswert (Net Asset Value - NAV) von 930 MillionenEuro herauszuhandeln. Der NAV ist ein wichtiger Gradmesser für Immobilienaktien: Er ist der von der Gesellschaft ausgewiesene Wert der Aktiva abzüglich Schulden. Andere Immobilienaktien handeln teilweise bis zu 50 Prozent unter ihrem NAV. In den vergangenen Jahren hatten die Anleger mit Wohnimmobilienaktien zudem wenig Glück: Die Titel verloren stark. Grund war etwa die hohe Verschuldung.

Selbst wenn Cerberus und Whitehall beim Börsengang einen Abschlag hinnehmen müssen, haben sie gleichwohl ihren Schnitt gemacht. 2004 kauften sie die damals landeseigene GSW für 405 MillionenEuro, die Schulden herausgerechnet. Laut Geschäftsbericht schütteten sie sich 2009 447 Millionen Euro aus. Zwar genehmigten sie sich keine Dividende, dafür aber Zinsen auf ein Gesellschafterdarlehen.

Wie 2008 schrieb die GSW ihre Wohnungen auch 2009 nach oben. Pro Quadratmeter kletterte der Wert um 5,6 Prozent auf 817 Euro. Laut Analysten ist die Bewertung nun vergleichbar mit anderen Berliner Wohnungsbeständen.