Gagfah Rendite auf Kosten der Substanz

Direkt unter dem Loch in der Decke der zweiten Etage steht ein Eimer. Daneben liegt ein Putzlumpen. "Wenn es schlimm regnet, läuft sonst das Wasser die Treppe runter bis in die Wohnung da unten", sagt Marlies Bischoff angeekelt. Die 72-Jährige wohnt in einer der rund 720 Wohnungen eines Wohnsilos in Wuppertal-Rehsiepen. Wenn man das noch wohnen nennen kann: Von den Außenwänden der Häuser aus den 70er-Jahren fallen Schieferplatten, die blassgrün gestrichenen Treppenhauswände schimmeln, an den Decken hängen Spinnenweben, die Tapete hat riesige Löcher.

Die marode Hochhaussiedlung gehört der  Gagfah. Mit bundesweit 170.000 Wohneinheiten und mehr als 350.000 Mietern ist das Unternehmen Deutschlands größter börsennotierter Immobilienkonzern. Die Konzernzentrale steht in Essen, offizieller Firmensitz ist Luxemburg. Mehrheitsaktionär ist der angeschlagene US-Finanzinvestor Fortress. Und das ist das Problem.

Seit Monaten beklagen Mieterschützer und Immobilienexperten, dass der Investor aus Übersee die deutsche Tochter bis auf den letzten Cent ausquetsche. Zulasten der Mieter. "Fortress schickt die  Gagfah auf den Strich. Die muss Knete ranschaffen, egal wie", sagt ein Gagfah-Insider. Die eher investorenfreundliche "Immobilien Zeitung" schreibt: "Die  Gagfah wird behandelt wie ein Steinbruch." Und Sven Janssen, Immobilienanalyst bei Sal. Oppenheim, sagt sogar: "Die Frage ist, wann genau das Kartenhaus zusammenbricht." Willkommen im Heuschreckenland - betreten auf eigene Gefahr.

Es ist wie ein böses Erwachen. Laut dem Maklerhaus Cushman & Wakefield erwarben Finanzinvestoren zwischen 2003 und 2008 dank billiger Kredite rund 870.000 Wohnungen in Deutschland. Die Geschäftsidee war simpel: Die Immobilientöchter mussten für die Schulden aufkommen und Sonderdividenden ausschütten, anschließend wurden sie umgebaut, ausgeschlachtet, weiterverkauft.

Für Fortress hieß das: Schlecht verwaltete Wohnungsbestände erwerben, Verwaltungskosten senken, Mieten erhöhen, Wohnungen an Mieter verkaufen - und schrittweise alles wieder losschlagen. 2004 kauften die Amerikaner 81.000 Wohnungen der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte, darunter auch die 720 Wohnungen in Wuppertal-Rehsiepen. Dazu kauften sie Tausende kommunale Wohnungen, zum Beispiel 48.000 in Dresden. Der Aufschrei damals war groß. Viele Mieter fürchteten, dass die Investoren nur Geld verdienen wollten. Doch die Ängste wurden angesichts der verlockenden Geschäfte beiseitegewischt.

Nun ist es so weit. Zwar verhalten sich die meisten Finanzinvestoren vergleichsweise sittsam, etwa der britische Investor Terra Firma mit seiner Tochter Deutsche Annington oder die zu  Goldman Sachs gehörende GSW und die Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen. Doch der Fall  Gagfah zeigt, dass die Sorgen der Kritiker nicht unbegründet waren.