Mit dem Erlös aus dem Pfandbriefverkauf finanzieren die Pfandbriefbanken ihre Ausleihungen an die vielen Häuslebauer im Lande. Die Sicherheit des Pfandbriefs hängt also davon ab, ob die dem Pfandbrief gegenüberstehende Deckung, die sogenannte Deckungsmasse, ständig ausreicht und Sicherheitspuffer enthält.
Es kommt also ganz wesentlich auf die richtige Bewertung der beliehenen Objekte an, da diese ja im Falle eines Falles als Sicherheit dienen. Ferner wird schon seit über 100 Jahren der Beleihungswert aus Sicherheitsgründen nur bis zu 60 Prozent beliehen. Ein weiterer Sicherheitspuffer.
Die Grundzüge für diese Bewertung sind in der am 1. August dieses Jahres in Kraft getretene Beleihungswertermittlungsverordnung festgehalten. Dort heißt es: Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann." Das klingt logisch.
Damit fängt aber das Geschäft der Pfandbriefbank erst an. Sie sichert sich vielfältig ab.
1. Zuallererst über eine vollstreckbare Grundschuld, also ein Pfandrecht an der Immobilie. Diese wird im Grundbuch eingetragen.
2. Ein Schuldanerkenntnis. Üblicherweise unterwirft sich der Häuslebauer im Falle eines Falles der sofortigen Zwangvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.
3. Andere Sicherheiten müssen eventuell zur Verfügung gestellt werden. Das können zum Beispiel Bürgschaften, Ansprüche aus Lebensversicherungen oder Bausparverträge sein.
4. Eine Gebäudeversicherung: Sie ist Vorraussetzung für die Auszahlung eines Hypothekendarlehens. Sie soll das Beleihungsobjekt ausreichend gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden abdecken.
Einem ganz anderes Risiko, nämlich dem Zinsänderungsrisiko, weicht die Pfandbriefbank durch genau abgestimmte Laufzeitengleichheit zwischen der Mittelbeschaffung über die Pfandbriefe und den diesen gegenüberstehenden Hypothekendarlehen aus. Hat die Bank zehnjährige Hypothekendarlehen über 50 Millionen Euro vor dem Abschluss, so gegenfinanziert sie sich mit der Ausgabe von Pfandbriefen über den gleichen Betrag und mit der gleichen Laufzeit. Dazwischen liegt ihre zwischen einem halben und einem Prozent liegende Marge. Diese wird im folgenden von eventuellen Zinsänderungen an den Märkten nicht beeinflusst, weil beide Seiten, Aktiv und Passiv, genau gleich sind. Wenn hier spekuliert würde, ginge dies zu Lasten der stets betonten Sicherheit.
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