Offene Immobilienonds Schäuble verriegelt Immobilienfonds

Der Satz kommt harmlos daher, doch er könnte eine ganze Branche durcheinanderwirbeln: "Künftig soll für alle Anleger eine zweijährige Mindesthaltefrist gelten, ergänzt durch Kündigungsfristen, die nach Wahl der Kapitalanlagegesellschaft zwischen 6 und 24 Monaten angesetzt werden können."

Wenn sich Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) mit seinen am Mittwoch vorgestellten Plänen durchsetzt, wird es offene Immobilienfonds in ihrer jetzigen Form nicht mehr lange geben. Bislang lassen sich die Fonds täglich verkaufen - zumindest theoretisch. Doch die Finanzkrise zeigte, dass die Praxis ihre eigenen Regeln hat: Weil Anleger scharenweise aus den Produkten flüchteten, machten im Oktober 2008 etliche Gesellschaften ihre Fonds dicht. So schnell hätten sie die Investoren gar nicht auszahlen können. Zeitweise war mehr als ein Drittel der insgesamt in offenen Immobilienfonds investierten Summe von 87 Milliarden Euro eingefroren.

Einige Fonds öffneten inzwischen wieder, andere nehmen noch immer oder schon wieder keine Anteile zurück. Dazu kommt, dass einige Gesellschaften ihre Immobilien stark abwerten mussten, was Zweifel an den Bewertungsverfahren der Gutachter aufkommen ließ. 50 Jahre lang lieferten offene Immobilienfonds solide Erträge, im Schnitt hatte die Branche noch kein Minusjahr zu verzeichnen. Doch die Finanzkrise hat das Vertrauen der Anleger in die Produkte erschüttert.

Die geplante Mindesthaltedauer von zwei Jahren und Kündigungsfristen sollen dafür sorgen, dass sich das Desaster nicht wiederholt. In trockenen Tüchern ist das Gesetz freilich noch lange nicht. Im April will Schäuble einen Entwurf vorlegen, im Sommer soll das Kabinett den Vorschlag dann verabschieden.

Doch schon die Eckpunkte schrecken die Branche auf: "Die tägliche Verfügbarkeit ist ein wesentlicher Pluspunkt der offenen Immobilienfonds. Mit langen Mindesthaltefristen gefährdet man diese Anlageform", sagt ein Sprecher des Fondsanbieters Deka. "Die vorgestellte Regelung würde viele Anleger verschrecken." Die Kündigungsfrist von bis zu zwei Jahren für alle Anleger führe in die Sackgasse, sagt Reinhard Kutscher, Vorstandssprecher des Anbieters Union Real Estate. "Eine Neuregelung dürfte nach unserem Verständnis nur für künftige Käufe gelten, jedoch nicht für Bestandkunden", ergänzt ein Sprecher der Commerzbank-Tochter Commerz Real.

Schäuble legt mit seiner Initiative den Finger in die Wunde: Offene Immobilienfonds machen eine illiquide Anlageklasse täglich handelbar. Das Modell funktioniert nur, solange nicht zu viele Anleger zur gleichen Zeit an ihr Geld wollen. Mindesthaltezeiten und lange Kündigungsfristen, so der Gedanke, würden den Fondsgesellschaften Zeit geben, auch in schwierigen Phasen rechtzeitig das nötige Bargeld zu beschaffen - notfalls, indem eine Immobilie veräußert wird.

Die Fondshäuser dringen darauf, zumindest Privatanleger von den geplanten Regeln auszunehmen. "Wichtig ist eine Trennung zwischen privaten und institutionellen Investoren - so wie wir das bei der Deka schon länger praktizieren", sagt der Deka-Sprecher. Auch der Branchenverband BVI sieht "keine Notwendigkeit", dass die Regeln auch Privatanleger betreffen sollen.

Das Argument ist nicht von der Hand zu weisen: Wenn ein Privatanleger 10.000 Euro abzieht, bringt das keinen Immobilienfonds in einen Liquiditätsengpass. Fordert ein professioneller Investor dagegen auf einen Schlag 10 Millionen Euro zurück, gibt das die Kasse nicht unbedingt her. Auch in der jüngsten Krise war es nicht der Ansturm von Privatanlegern, der die ersten Fonds zum Schließen zwang. Vielmehr zogen Dachfondsmanager ihr Geld ab.

Der BVI hat schon vor einem Jahr vorgeschlagen, für institutionelle Anleger, die in Publikumsfonds investieren, eine zwölfmonatige Kündigungsfrist ins Gesetz zu schreiben. Viele Anbieter arbeiten inzwischen ohnehin mit verschiedenen Regeln für private und professionelle Anleger. Das Problem löst das aber nicht: Was passiert etwa, wenn ein großer Finanzvertrieb seinen Kunden rät, ihr Geld abzuziehen? "Für einige Fondsschließungen gaben nicht die professionellen Investoren den Ausschlag, sondern viele kleine Transaktionen", sagt Christian Roch, Dachfondsmanager beim Kölner Vermögensverwalter Rheinische Portfolio Management. "Kündigungsfristen für Institutionelle helfen da nicht weiter."

Roch plädiert für Rücknahmeabschläge, die Investoren zahlen müssen, wenn sie frühzeitig aussteigen wollen. Die  UBS zum Beispiel hat zwei Fonds schon mit entsprechenden Klauseln ausgestattet. "So lassen sich langfristige Investoren von Marktteilnehmern trennen, die offene Immobilienfonds als Geldparkplatz oder Rentenfondsersatz missbraucht haben."

Selbst wenn die langen Fristen Realität werden: Privatanleger können sie verschmerzen. Für kurzfristige Anlagen sind die Produkte ohnehin nicht geeignet, sagt Andreas Beck, Vorstand des Instituts für Vermögensaufbau: "Privatanleger zahlen für offene Immobilienfonds in der Regel einen Ausgabeaufschlag. Darum müssen sie den Fonds ohnehin fünf Jahre halten, damit das Investment Sinn ergibt."