Baukredite Günstig zum Eigenheim

Wäre der Kauf einer Immobilie allein von der Kreditbelastung abhängig, dann böte sich jetzt eine günstige Gelegenheit. Denn die Baugeldzinsen sind auf dem niedrigsten Stand seit Gründung der Bundesrepublik angekommen. Der durchschnittliche Nominalzinssatz für zehnjährige Hypothekendarlehen beträgt nur noch 3,64 Prozent. "Wir haben ein historisches Zinstief", sagt Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzberatung in Frankfurt.

Grund dafür ist einmal das ohnehin niedrige Zinsniveau. Dazu kommt die Schuldenkrise der südeuropäischen Staaten. "Investoren suchen derzeit ihr Heil in deutschen Staatsanleihen und Pfandbriefen", erklärt FMH-Chef Herbst. Dadurch können sich Banken günstig refinanzieren und im Wettbewerb um Kunden mit besonders attraktiven Angeboten buhlen.

Gleichwohl will der Kauf oder Bau einer Immobilie gut überlegt sein. "Familien sollten nicht übereilt in das Abenteuer Immobilienkauf einsteigen", warnt Arno Gottschalk, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Könne trotz der niedrigen Zinsen das Traumhaus nur mit hoher Anstrengung über ein fünfjähriges Darlehen mit einer anfänglichen Tilgungsrate von nur einem Prozent finanziert werden, sei die Immobilie schlichtweg zu teuer. "Liegen die Zinsen in fünf Jahren nur zwei Prozentpunkte höher, werden diese Käufer aus der Bahn geworfen", sagt Gottschalk.

Denn durch die geringe Tilgung sinke die Schuldsumme in der kurzen Laufzeit des Kredits kaum. Eine Beispielrechnung macht dies deutlich: Derzeit beträgt die monatliche Belastung für ein fünfjähriges Darlehen in Höhe von 200.000 Euro mit einprozentiger Tilgung Euronur 655 Euro. Bis 2015 sinkt die Schuldsumme jedoch nur auf rund 189.000 Euro. Beträgt der Durchschnittszins für die Anschlussfinanzierung dann 4,93 Prozent, würden die monatlichen Aufwendungen bei gleicher Tilgungsrate um 279 Euro auf 934 Euro steigen.

Ein solches Szenario ist realistisch. Sobald die Konjunktur und die Teuerung anziehen, werde die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen anheben und damit das Baugeld verteuern, sagt Günter Vornholz, Leiter für Immobilienresearch bei der Deutschen Hypo. "Wer jetzt eine Immobilie kaufen will, sollte deshalb eine langfristige Finanzierung über 20 Jahre abschließen und mit mindestens zwei, besser drei Prozent tilgen."

Die Ansicht vertritt auch Kai Oppel vom Baugeldvermittler Hypothekendiscount: "Bei einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent ist die Immobilie erst nach 44 Jahren schuldenfrei, bei einer Anfangsrate von vier Prozent bereits nach 18 Jahren." Zudem sollten Sondertilgungen erlaubt sein. Oppel: "So lassen sich Gehaltserhöhungen oder Erbschaften nutzen, um die Immobilien schneller zu entschulden."

Die günstigen Zinsen können auch diejenigen nutzen, die bereits ein Haus besitzen. Eigentümer, die in den nächsten Jahren ihren Immobilienkredit refinanzieren müssen, sollten sich jetzt über ein Forward-Darlehen die aktuellen Zinssätze sichern, rät Verbraucherschützer Gottschalk. Für diese im Voraus (englisch: Forward) abgeschlossenen Kredite refinanzieren sich Banken jetzt schon an den Kapitalmärkten. Darum können sie die niedrigen Zinsen an ihre Kunden weiterreichen. "Für Forward-Darlehen, die in den nächsten zwölf Monaten abgerufen werden, verlangen die meisten Institute nicht einmal einen Zinsaufschlag", sagt Gottschalk. Für Vorauskredite, die erst nach mehr als einem Jahr abgerufen werden, würden Zinsaufschläge von bis zu 0,3 Prozentpunkten erhoben.

Hausfinanzierer sollten sich stets mehrere Angebote einholen. "Häufig unterbieten Fremdbanken die bisherige Hausbank, um das Geschäft zu machen", sagt Gottschalk. Zwar fallen bis zu 500 Euro für die Streichung des alten und die Eintragung des neuen Kreditgebers im Grundbuch an. "Die Zinsersparnis übertrifft jedoch meist diese Kosten", so Gottschalk. Von der Ablösung eines bestehenden Kredits durch ein neues Darlehen rät er jedoch ab. "Wegen der hohen Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Forward-Darlehen billiger."