Immobilienfinanzierung Baugeld vom Versicherer

Versicherungskonzerne drängen mit Macht in das Baufinanzierungsgeschäft und buhlen mit attraktiven Angeboten um Eigenheimerwerber und Grundeigentümer, die ihre Hypothekenkredite refinanzieren müssen. "Seit die Baugeldzinsen wieder anziehen, ist dieses Geschäftsfeld für die Assekuranzen sehr attraktiv geworden", sagt Heidi Müller vom Baufinanzierungsvermittler  Interhyp. Damit erwachse den Banken Konkurrenz, die den weiteren Zinsauftrieb dämpft. "Die Kunden profitieren vom Wettbewerb der Assekuranzen und Kreditinstitute", sagt Müller.

Das zeigen auch die Zahlen des Verbraucherportals FMH-Finanzberatung. Nach Berechnungen von FMH fiel der durchschnittliche Zinssatz für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung seit Mitte April von 4,2 Prozent auf 3,8 Prozent. Die günstigsten Anbieter erheben nach FMH-Angaben derzeit für zehnjährige Kredite nur einen Zinssatz von 3,69 Prozent. "Seit die Versicherer im zweiten Quartal ihre Aktivitäten im Baufinanzierungsgeschäft weiter verstärkt haben, sind die Zinsen ein Stück weit heruntergekommen", sagt Kai Oppel, Finanzierungsexperte beim Baugeldvermittler Hypothekendiscount. "Der lukrative Baufinanzierungsmarkt ist so heiß umkämpft, dass alle Teilnehmer sofort auf günstige Angebote von Konkurrenten agieren und ihre Zinssätze senken", sagt Horst Biallo vom Verbraucherportal Biallo.de.

Banken refinanzieren Immobilienkredite über Pfandbriefe und Anleihen am Kapitalmarkt. Sie sind deshalb von den dort herrschenden Zinskonditionen abhängig. Ein verlässlicher Indikator für die Entwicklung der Baugeldzinsen ist daher die Umlaufrendite.

Anders ist das bei den Versicherern. "Wir nutzen unsere Kundengelder für die Vergabe von Hypothekendarlehen", erläutert Stefan Lutter, Sprecher der Hannoversche Leben. Die Assekuranzen können deshalb die Banken unterbieten, wenn die Zinsforderungen am Kapitalmarkt die staatlich festgelegte Mindestverzinsung bei Lebens- und Rentenversicherungen übersteigen. Für Neuverträge müssen die Versicherer derzeit eine Rendite von 2,25 Prozent garantieren. 2012 sinkt die Mindestverzinsung auf 1,75 Prozent.

Einige Versicherer buhlen nicht nur mit günstigen Zinssätzen, sondern auch mit speziellen Finanzierungsangeboten um Kunden. Die Hannoversche Leben hat seit Mai bei ihren Baufinanzierungen die Vorfälligkeitsentschädigung auf maximal drei Prozent der Restschuld begrenzt. "Damit sind die Kunden vor hohen Entschädigungszahlungen geschützt, wenn sie ihren Hypothekenkredit vorzeitig tilgen", sagt Lutter. Dies geschieht häufig aus einer Notlage heraus: Vor allem wegen einer Scheidung oder des Verlusts des Arbeitsplatzes sind Eigentümer gezwungen, ihre Immobilie zu verkaufen und den Kredit vorzeitig zurückzuzahlen. Dabei werden oftmals Vorfälligkeitsentschädigungen im fünfstelligen Bereich fällig. Banken benötigen diese Sicherheit, um ihre Zinsverpflichtungen gegenüber den Investoren ihrer Pfandbriefe und Anleihen erfüllen zu können. Die gesetzlichen Auflagen schreiben deshalb vor, dass Eigentümer erst nach zehn Jahren Hypothekendarlehen ohne Entschädigungszahlung vorzeitig tilgen dürfen.

Die Universa Versicherung aus Nürnberg hat ebenfalls im zweiten Quartal dieses Jahres ein Forward-Darlehen für Erstfinanzierer aufgelegt. Bei diesem im Voraus abgeschlossenen Kredit können sich Kunden bis zu 15 Monate lang die aktuellen Zinskonditionen sichern. "Interessant ist das Angebot für Bauherren, die ihre Immobilie erst in einigen Monaten errichten lassen, sich aber bis dahin gegen steigende Zinsen absichern wollen", erläutert Hypothekendiscount-Experte Oppel.

Die  Allianz wiederum bietet aktuell ein Volltilgerdarlehen zu reduzierten Zinssätzen. Bei diesen Krediten sind der Zinssatz und die Höhe der monatlichen Zahlungen bis zur endgültigen Tilgung festgeschrieben. Wegen der Laufzeit von bis zu 30 Jahren ist der Zinssatz höher als bei Hypothekenkrediten mit nur fünf- oder zehnjähriger Laufzeit. Genau da setzt der Versicherungskonzern an: "Wir gewähren einen Rabatt von zehn Basispunkten auf den jeweiligen Sollzins", sagt Sprecherin Katrin Wahl. Der Sollzins werde individuell anhand der Höhe des Eigenkapitals, der Tilgungsrate sowie der Lage und Ausstattung der Immobilie errechnet. Wahl: "Würde der rechnerische Sollzinssatz 4,32 Prozent betragen, müssen Kunden nur 4,22 Prozent zahlen."