Immobilienkredite Bauen wird teurer

Wir haben das Zinstief erreicht", sagt Thomas Kretschmar. Der Chef des Finanzdienstleisters Hypoport bringt damit auf den Punkt, was viele seiner Kollegen denken: Billiger wird es in Sachen Baufinanzierung nicht mehr. Das Wirtschaftsmagazin Capital hat in seiner heute erscheinenden Ausgabe Finanzierungsexperten zu ihren Zinserwartungen für das Jahr 2010 befragt. Ergebnis: Die Mehrheit rechnet im zweiten Halbjahr mit einem Anstieg von 0,3 Prozentpunkten bei zehnjährigen Immobilienkrediten, bei Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren gehen die Experten sogar von im Schnitt bis zu 0,5 Prozentpunkten aus.

Seit einem knappen halben Jahr liegen die Baugeldzinsen nur wenige Basispunkte über den Werten von 2005, als man von einem Rekordtiefstand sprach. Das heißt günstige Konditionen für alle, die mit dem Gedanken spielen, sich ihre eigenen vier Wände zu finanzieren.

Bewahrheitet sich die Prognose, sind viele Häuslebauer in Zugzwang. Denn auch wenn sich kleine Änderungen im Nachkommabereich winzig anhören, bei Darlehenssummen von 100.000 Euro und mehr machen sie viel Geld aus. Ein Beispiel: Für ein Darlehen von 250.000 Euro mit zehnjähriger Bindungfrist zahlen Bauherren bei einer Differenz von 0,3 Prozentpunkten gut 7000 Euro mehr an Zinsen.

Künftige Immobilienbesitzer sollten sich daher genau überlegen, wie sie ihre Finanzierung gestalten. Hier gibt es, vereinfacht gesagt, zwei Wege: einerseits kurz laufende Kredite, und anderseits solche, bei denen sich der Bauherr lange bindet. Sind die einen unter Umständen günstiger, bieten die anderen langfristige Sicherheit. Aktuell bevorzugen viele Immobilienbesitzer eher die günstigere Variante. Experte Kretschmar: "Die durchschnittliche Laufzeit von Hypothekendarlehen ist von 12,5 Jahren auf 9,5 Jahre gefallen. Das zeigt, dass Immobilienbesitzer derzeit das Zinstief verstärkt ausnutzen."

Im Schnitt verlangen Banken nach Angaben von FMH-Finanzberatung für ein 15-jähriges Baugeld aktuell 4,62 Prozent, für ein zehnjähriges 4,22 Prozent und für kurzfristige Darlehen mit fünfjähriger Bindung noch 3,59 Prozent. Ein Blick auf das langfristige Zinsniveau zeigt aber, dass das derzeitige Niveau eher die Ausnahme ist. Denn die aktuellen Durchschnittszinsen mit zehnjähriger Zinsbindung liegen rund 2,5 Prozentpunkte unter ihrem langfristigen Mittel. Zudem erwarten viele Experten einen deutlichen Anstieg der Inflation, was wiederum zu einer Verteuerung der Hypothekenzinsen führen würde.

Was also tun? Ralph Müller, Chef des Baufinanzierungsgeschäfts bei der  Deutschen Bank, rät zu einem Mix aus verschiedenen Elementen. "Ich würde versuchen, mir eine langfristige Zinsbindung zu sichern, aber auch mit variablen Angeboten zu arbeiten", sagt Müller. In diesem Fall würden Immobilienfinanzierer keine Vorteile verschenken und sich gleichzeitig gegen Risiken absichern. Ob der Kunde sich für eine langfristige oder eine kurzfristige Finanzierung entscheidet, hängt von seiner Zinserwartung ab. Wer mit steigenden Sätzen rechnet, sollte sich eher länger binden. Kurzfristige Finanzierungen locken dagegen mit günstigen Konditionen - bei entsprechend höheren Risiken.

Variable Kredite bekommt man zurzeit für 2 bis 2,5 Prozent. Das gesparte Geld kann so direkt in die Tilgung fließen. Die Kehrseite: Der Zins kann sich monatlich ändern, da die Darlehen meist an den Interbankenzins Euribor gekoppelt sind. Steigt der Euribor, erhöhen sich schnell die Kosten für das Darlehen.

Nicht ganz so günstig, dafür aber weniger risikoreich sind variable Darlehen mit einem "Cap", also einer Zinsobergrenze. Bei einer Zinsobergrenze von sechs Prozent etwa lassen sich Banken das Mehr an Sicherheit mit einem halben bis ganzen Prozentpunkt an Extrazinsen bezahlen. "Wer nicht täglich den Finanzteil seiner Zeitung liest, dem rate ich von solchen Angeboten ab", warnt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung.

Häuslebauer, die sich für eine langfristige Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren entscheiden, zahlen zwar im Schnitt 0,5 Prozentpunkte mehr, setzen sich dafür aber keinem Zinsänderungsrisiko aus. Fallen die Zinsen, kann nach Ablauf von zehn Jahren eine günstigere Anschlussfinanzierung gesucht werden. Denn für Darlehensnehmer besteht ein einseitiges Kündigungsrecht.