Wenn Vorstände oder auch Großaktionäre Anteile ihrer Unternehmen kaufen oder verkaufen, sollten Anleger immer genau hinsehen. Das gilt nicht nur bei großen Konzernen aus dem DAX, sondern besonders auch bei kleinen Unternehmen. Kein Analyst kann die Chancen und Risiken so gut einschätzen wie die Manager in den oberen Führungsetagen. Interessant erscheinen vor diesem Hintergrund die jüngsten Insidertransaktionen bei der Deutschen Annington. Mitte Mai stockte Rolf Buch, Vorstandschef der Deutschen Annington, sein Depot um 37.500 unternehmenseigenen Aktien auf. Für das Paket legte er rund 731.000 Euro auf dem Tisch. Auch in den vergangenen Monaten kauften die Manager von Deutschlands größten privaten Immobilienunternehmen immer wieder Aktien.

Die Käufe sind durchaus nachvollziehbar, denn seit dem Börsengang am 11. Juli 2013 ist der Kurs stetig gestiegen und kletterte seitdem um gut 20 Prozent. Und ein Ende dieser Entwicklung ist nicht zu erkennen, ganz im Gegenteil. Dazu lohnt erneut ein Blick auf die Aktionärsstruktur. Auch hier tickerte im Mai eine wichtige Meldung über die Bildschirme. Nach rund 13 Jahren verabschiedete sich der Finanzinvestor Terra Firma von der Deutschen Annington. Zugleich kletterte der Streubesitz von mageren 20 Prozent auf über 90 Prozent. Mit der erhöhten Quote steigen zugleich die Umsätze in der Aktie. Während der 6-Monatsdurchschnitt auf Xetra nur bei 4 Mio. Euro liegt, wechselten in den vergangenen vier Wochen Papiere im Volumen von knapp zwölf Mio. Euro pro Tag den Besitzer. Damit steigen die Chancen für einen Aufstieg in den MDAX. Experten zufolge könnte die Deutsche Börse bereits beim nächsten Anpassungstermin im September grünes Licht geben. Sollten sich die Signale verfestigen, dürften in den kommenden Wochen verstärkt Trader auf den Aufstieg setzen und die Aktie weiter antreiben. Spätestens wenn Fakten auf dem Tisch liegen, müssen auch Indexfonds nachziehen, was den Kurs ebenfalls Auftrieb verleihen sollte.

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Finanzierungsrunden sind verdaut

Zugleich gefällt der Immobilienwert auch mit seiner fundamentalen Wachstumsstrategie. Während die niedrigen Zinsen Versicherungen und Kleinsparern Kopfschmerzen bereiten, profitiert die Deutsche Annington von der Entwicklung. Immobilienfirmen können neue Hypotheken zu günstigeren Konditionen abschließen, während die Mieten konstant bleiben. Unter dem Strich steigt das Ergebnis und eröffnet Möglichkeiten für neue Investitionen. Flankiert von ebenfalls anziehenden Immobilienpreisen führt dieser doppelte Hebel zu sprudelnden Einnahmen.

Operativ stehen die Weichen klar auf Wachstum. Erst kürzlich gab das Management zwei Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von rund 41.000 Wohnungen bekannt. Damit steigt der Bestand auf rund 215.000. Mit dem Deal baut das SDAX-Unternehmen zugleich seine Marktführerschaft sowohl nach Portfoliowert als auch nach Anzahl der Wohneinheiten weiter aus. Zugleich erfolgte dank einer effizienten und flexiblen Finanzierungsstrategie eine attraktive Refinanzierung der Transaktion, deren Volumen bei rund 2,4 Mrd. Euro liegt. Anfang März wurde eine Kapitalerhöhung über 16. Mio. Aktien zu einem Kurs von 19 Euro erfolgreich platziert. Einen Monat später gelang der Deutschen Annington als erstes Immobilienunternehmen in Europa die Emmission einer gerateten Hybrid-Anleihe zu guten Konditionen. Sowohl die Kapitalerhöhung als auch die Anleihe stießen auf großes Interesse, ein klarer Beweis, dass Investoren von der Wachstumsstrategie offenbar überzeugt sind. Die jüngsten Akquisitionen verbessern die Auslastung der Plattform und sollten nach Einschätzung des Bankhaus Lampe mit Synergien von über 20 Mio. Euro verbunden sein.

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Handwerker im eigenen Haus

Zu einer spürbaren Rendite- und Wertsteigerung dürfte auch ein umfassendes Modernisierungsprogramm führen, bei dem das Unternehmen in den kommenden fünf Jahren rund 800 Mio. Euro in die Hand nehmen will. In den Jahren 2009 bis 2013 erzielten die Modernisierungsaufwendungen eine Rendite von sieben Prozent. Für das laufende Jahr sind Ausgaben von rund 150 Mio. Euro geplant. Bei einer Rendite von sieben Prozent errechnen sich daraus Mieteinnahmen von rund zehn Mio. Euro. Nach Angaben vom Bankhaus Lampe sollen rund 60 Prozent der Investitionen mit Fremdmitteln wie dem Förderkredit der KfW finanziert werden, was im Gegenzug die Eigenkapitalrentabilität auf über 14 Prozent hebeln würde.

In die Karten spielt den Bochumern die eigene Handwerkerorganisation, was sich wiederum in niedrigeren Kosten positiv niederschlägt. Anders als andere deutsche Wohnungsgesellschaften kann die Deutsche Annington somit einige Vorteile ausnutzen. Durch effiziente und stark koordinierte Prozesse sowie Aufbau von Knock-how wird eine höhere Qualität gewährleistet. Zudem können die Mitarbeiterkapazitäten besser geplant und gesteuert werden. So spart die Deutsche Annington z.B. beim Einkauf von Zentralheizungsboilern rund elf Prozent gegenüber dem Großhandelspreis, was pro Jahr rund 0,2 Mio. Euro ausmacht. Die durchschnitten Kosten der Renovierung einer leerstehenden Wohnung liegen mit dem Joint-Venture-Partner rund 27 Prozent unter den durchschnittlichen externen Preisen.

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Aktie ist noch längst nicht ausgereizt

Unter dem Strich rechnet Lampe-Analyst Georg Kanders nach Umsätzen von 728 Mio. Euro in 2013 mit 790 Mio. Euro in 2014 und 904 Mio. Euro im kommenden Jahr. Der operative Gewinn (FFO) dürfte von 223 Mio. Euro auf 341 Mio. Euro in 2015 anspringen, was zu einer Verbesserung der FFO-Marge von 31 auf 38 Prozent führen sollte. Mit der unterstellten positiven Geschäftsentwicklung dürfte auch die Ausschüttungspolitik weiterhin stark ausfallen. Für das vergangene Jahr gab es 0,70 Euro an Dividende, für 2014 und 2015 dürfte der Wert um jeweils 0,10 Euro steigen. Damit bietet die Aktie eine attraktive Dividendenrendite von rund 3,8 Prozent auf Basis der 2014er-Schätzungen.

Analysten sind von der SDAX-Aktie durch die Bank überzeugt. Die jüngsten Investitionen in das Wohnimmobilienportfolio und das Modernisierungsprogramm sollten im laufenden und kommenden Jahr zu einer starken Verbesserung der operativen Gewinnentwicklung führen. Das Bankhaus Lampe siedelt den fairen Wert bei 24 Euro an, die Experten der Societe Generale nahmen die Papiere in dieser Woche in ihre "Premium List" auf und erhöhten das Kursziel auf 28 Euro. Auch Börse Online setzt auf eine anhaltende Neubewertung und siedelt das Kursziel bei 28 Euro an.