Immobilien stehen bei den Deutschen weiter hoch im Kurs. Auch Immobilienaktien haben ihre Anhänger. In Deutschland sind diese Titel in den vergangenen Jahren auch gut gelaufen. Doch im bisherigen Jahresverlauf konnten zumindest die deutschen Immobilienaktien nicht an die positive Entwicklung der Vorjahre anknüpfen. Genau genommen ist die Performance 2015 bisher sogar schlechter als am Gesamtmarkt.

Auch für die europäischen Branchenvertreter läuft es längst nicht mehr so rund wie im Vorjahr. Ablesen lässt sich das unter anderem am iShares STOXX Europe 600 Real Estate Index, der seit einigen Monaten letztlich nur noch auf der Stelle tritt.



Im Zuge der Erstabdeckung der europäischen Immobilienaktien kommen aber die Analysten der Citigroup zu dem Schluss, dass die Rahmenbedingungen für den Sektor positiv sind und die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass die Bewertungsrelationen, die der Branche zugestanden werden, ausgebaut werden können. Ermöglicht werden soll das unter anderem durch eine so genannte Yield Compression, womit sinkende Renditen und damit einhergehend eine Steigerung des Marktwertes der Immobilien gemeint ist. Potenzial wird auch gewittert durch stärkere Mietzuwächse und in zahlreichen Fällen auch über die Korrektur von Fehlbewertungen bei den in den Bilanzen steckenden Grundstücken und Entwicklungsprojekten.

Zum Ausdruck kommt die Zuversicht in 15 Kaufempfehlungen, 5 neutralen Einschätzungen und 2 Verkaufsempfehlungen bei jenen Aktien aus dem europäischen Immobiliensektor, welche die Citgroup-Analysten zu analysieren begonnen haben. Wir stellen davon jene fünf Werte vor, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung einer Branchenstudie nach Einschätzung der Citigroup die höchsten Kurspotenziale aufwiesen. Rechnet man die Kursziele und die erwarteten Dividendenrenditen zusammen, dann versprechen diese Titel eine Performance von Prozent bis Prozent.



Europäischer Immobilienaktien-Favorit der Citigroup, Nummer eins: Deutsche Annington Immobilien SE (WKN: A1ML7J, 28,28 Euro, alle Kur- und Bewertungsangaben beziehen sich auf den Stand vom 29. Juli)



Die Aktie des deutschen Wohnimmobilienkonzerns Deutsche Annington Immobilien SE konnte den Anfang März erreichten Höchstkurs von fast 35 Euro nicht halten und ist anschließend wieder bis auf gut 24 Euro abgerutscht. Zuletzt hat sich die Notiz wieder erholt, die Citigroup hält aber noch deutlich höhere Kurse für gerechtfertigt. Als Kursziel werden 33,60 Euro genannt. Daraus ergibt sich theoretisch ein Kurspotenzial von 18,8. Hinzu kommt bei einer unveränderten Ausschüttung von einem Euro je Aktie eine Dividendenrendite von 3,5 Prozent. Zusammengerechnet würde das bei Erreichen der Vorgaben einer Performance von 22,3 Prozent entsprechen.

Börsennotiert ist der Titel erst seit Mitte 2013, es hat aber schon für eine Aufnahme in den MDAX gereicht. Der Konzern ist auch Wachstum gepolt, wobei das nicht zuletzt durch aggressive Zukäufe erreicht wird. So hatte man Mitte Juni für 1,9 Milliarden Euro die Übernahme der Südewo Gruppe angekündigt, die 19.800 Wohnungen besitzt. Die dafür nötige Finanzierung hat die Gesellschaft über eine Anfang Juli abgeschlossene Kapitalerhöhung im Volumen von 2,2 5 Milliarden Euro gesichert.

Durch den Zukauf in Baden-Württemberg wurden die strategische Position und die regionale Diversifikation optimiert. Insgesamt verfügt man dadurch bereits über die größte und am breitesten aufgestellte Wohnimmobilienplattform innerhalb Deutschlands (rund 370.000 Wohneinheiten). Nach Ansicht der Citigroup-Analysten ist der Wachstumshunger damit aber noch nicht gestillt und weitere Zukäufe seien auch deshalb sinnvoll, weil sich damit Skalenerfolge erzielen lassen würden.

Bei den Mieten wird mit einem Anstieg von im Schnitt zwei Prozent gerechnet und die Yield Compression wird auf 15 Basispunkte taxiert. Für 2016 wird ein Anstieg beim Nettoinventarwert von zwölf Prozent kalkuliert und für 2017 von 13 Prozent. Konkret werden die Nettoinventarwerte für das kommende und übernächste Jahr auf 24,76 Euro je Aktie und 27,76 Euro beziffert. Bei der für Immobilienunternehmen wichtigen Kennziffer Funds from Operation wird für die beiden kommenden Jahre ein Plus von sechs und zwölf Prozent prognostiziert. Als Risikofaktor im Auge behalten werden müssten allerdings etwaige staatliche Markteingriffe.



Europäischer Immobilienaktien-Favorit der Citigroup, Nummer zwei: Axiare Patrimonio Socimi S.A. (WKN: A117Q1, 11,02 Euro)

Beim zweiten Wert handelt es sich mit Axiare Patrimonio Socimi S.A. um einen Titel, der in Deutschland bisher nicht sehr bekannt ist. Das hat mit mehreren Faktoren zu tun, wie der Tatsache, dass das spanische Unternehmen, das auf Gewerbeimmobilien fokussiert ist, erst seit Mitte 2014 börsennotiert ist. Außerdem wurde kürzlich erst der Name von zuvor Axia Real Estate geändert. Verglichen mit Deutsche Annington, die immerhin auf einen Börsenwert von rund zehn Milliarden Euro kommen, ist dieses Unternehmen bei einer Marktkapitalisierung von rund 834 Millionen Euro auch noch relativ klein.

Der Aktienkurs hat aber seit dem zu zehn Euro je Aktie erfolgten Börsengang, und an dem auch die Citigroup beteiligt war, aber schon etwas zugelegt, auch wenn die Mitte März aufgestellten Bestwerte von 12,07 Euro zuletzt nicht mehr weiter ausgebaut werden konnten. Die Citigroup geht aber davon aus, dass dies mittelfristig noch gelingen wird. Das Kursziel von 13,90 Euro wäre jedenfalls gleichbedeutend mit neuen Rekordkursen. Gemessen an der aktuellen Notiz würde es außerdem einem Kurspotenzial von 26,1 Prozent entsprechen. Weil gleichzeitig mit einer Dividende je Aktie von 0,23 Euro gerechnet wird, winkt auf dem aktuellen Kursniveau auch noch eine Dividendenrendite von 2,1 Prozent. Addiert ergibt das ein Gesamtpotenzial von 28,2 Prozent.

Der Citigroup gefällt an dem auf das Management von bisher schlecht verwalteten, qualitativ hochwertigen Gewerbeimmobilien (hauptsächlich Büros sowie Logistikprojekte) spezialisierten Unternehmen, dass es die Verantwortlichen verstanden haben, das im Zuge des Börsengangs aufgenommen Kapital schnell sinnvoll einzusetzen. Vornehmlich tätig ist die Gesellschaft in Madrid und Barcelona und der Auslastungsgrad wurde zuletzt mit 90 Prozent angegeben. Die Gewerbeimmobilienmärkte dieser beiden Städte sieht das Unternehmen selbst an einem attraktiven Punkt im Immobilienzyklus, insbesondere auch im Vergleich mit anderen europäischen Städten. Nach einem mehrjährigen Abwärtstrend würden die Mieten wieder leicht anziehen - ein Trend, der sich weiter fortsetzen sollte. Zumal dafür auch die sich abzeichnende Erholung der spanischen Konjunktur spreche.

Die Citigroup hat als Risikofaktor einen überraschenden zyklischen Abschwung allerdings bereits auf der Rechnung. Bis auf weiteres ist man aber optimistisch, wobei beim genannten Kursziel bei den Mieten ein moderater Anstieg von einem Prozent unterstellt wird, die Yield Compression wird auf 31 Basispunkte geschätzt und beim gewichteten durchschnittlichen Kapitalkostensatz werden vier Prozent unterstellt. Die Nettoinventarwerte für 2016 und 2017 werden mit 12,01 Euro und 12,61 Euro angegeben.



Europäischer Immobilienaktien-Favorit der Citigroup, Nummer drei: Icade S.A. (WKN: 850999, 68,80 Euro)



Über ein deutlich längeres Börsendasein als die beiden erstgenannten Werte verfügt der dritte Favorit Icade. Die ebenso wie Axiare Patrimonio Socimi als Real Estate Investment Trust firmierende Gesellschaft hat am Aktienmarkt bisher allerdings keine Bäume ausgerissen, wie ein seit Jahren stagnierenden Aktienkurs bestätigt.

Doch es gibt einen neuen Vorstandschef von dem man sich im neuen Jahr die Vorstellung einer neuen Strategie für den französischen Gewerbeimmobilien-Spezialisten verspricht. Die Mutter Caisse Des Dépôts fokussiert sich auf den Pariser Büromarkt und Icade, das in Paris bereits stark vertreten ist, dürfte ähnlich vorgehen. Allerdings räumt die Citigroup ein, dass die Unkenntnis über die weiteren Pläne Unsicherheit für die Ergebnisschätzungen beinhaltet. Kurzfristig hänge die Performance aber von den bestehenden Projekten ab, wobei es positiv zu werten sei, dass die Mieten anscheinend einen Boden gefunden haben. Noch sei das Wachstum zwar gering, doch das Umfeld sei dabei, vom Negativen ins Positive zu drehen.

Im ersten Halbjahr stieg der Netto-Cash-Flow um 4,3 Prozent auf 143,8 Millionen Euro. Mit dem EPRA, einem um Sondereffekte sowie um Bewertungsveränderungen von Immobilien und Finanzderivate bereinigtes Konzernergebnis nach IFRS ging es um 6,2 Prozent auf 128,1 Millionen Euro nach oben. Für das Gesamtjahr wird für diesen Indikator für das operative Ergebnis eines Immobilienunternehmens eine Stagnation oder eine leichte Verbesserung erwartet. Gleichzeitig wird der Netto-Cash-Flow zwischen 4,00 und 4,10 Euro je Aktie gesehen.

Die Citigroup geht von weitgehend unveränderten Mieten aus, einer Yield Compression von elf Basispunkten in 2015 und von 18 Basispunkten in 2016. Beim gewichteten durchschnittlichen Kapitalkostensatz werden vier Prozent unterstellt. Die Nettoinventarwerte für 2016 und 2017 werden mit 12,01 Euro und 12,61 Euro angegeben. Beim Nettoinventarwert wird mit Zuwächsen von 4,6 Prozent in 2016 gerechnet und von 5,3 Prozent in 2016. Konkret wird der Nettoinventarwert für diese beiden Jahre auf 83,30 Euro und 87,70 Euro beziffert, womit sich gemessen daran beim aktuellen Kurs ein Abschlag ergibt.

Als Kursziel werden 83,90 Euro genannt, was 21,9 Prozent über den aktuellen Notierungen liegt. Bei einer geschätzten Ausschüttung von 3,87 Euro kommt eine Dividendenrendite von 5,6 Prozent hinzu. Insgesamt würde das auf eine Performance von 27,5 Prozent bei Zielerreichung hinauslaufen.



Europäischer Immobilienaktien-Favorit der Citigroup, Nummer vier: Deutsche Wohnen AG (WKN: A0HN5C, 22,55 Euro)



Eine noch deutlich bessere Gesamtperformance verspricht sich die Citigroup von der Deutsche Wohnen AG, die sich operativ auf die Wohnungsbewirtschaftung, das Portfoliomanagement und die Wohnungsprivatisierung konzentriert. Hier wird ein Anstieg auf 29,70 Euro für machbar gehalten, was einem Kurspotenzial von 31,7 Prozent entspricht. Bei einer erwarteten Dividende von 0,54 Euro je Aktie beträgt die Dividendenrendite derzeit 2,4 Prozent, so dass sich die Aussicht auf eine Gesamtperformance von 34,1 Prozent ergibt.

Die Gesellschaft ist auf Wachstum durch Zukäufe getrimmt und unlängst wurden erst weitere Übernahmen angekündigt. So sprach Annington-Vorstandschef Rolf Buch davon, sich jedes Portfolio ab 1.000 Einheiten anzusehen, das in Deutschland auf den Markt kommt, um zu prüfen, ob es zu der eigenen Gesellschaft passt. Außerdem verfügt man nach Angaben der Citigroup über Bauland von 800.000 Quadratmetern, das für neue Projekte verwendet werden könnte.

In Sachen Finanzierung wurde jüngst eine Anleihe im Volumen von 500 Millionen Euro platziert und damit die Refinanzierung über insgesamt 1,5 Milliarden Euro abgeschlossen. Potenzial für weiteres Wachstum unter dem Aspekt vorhanden, als der Konkurrent Deutsche Annington bereits rund das Doppelte an Wohnungen verwaltet.

Das Portfolio der Deutschen Wohnen befindet sich zu rund 75 Prozent in Berlin. Aus Sicht der Citigroup ist das auch deshalb ein Vorteil, weil in der deutschen Hauptstadt die Mieten und die Immobilienpreise noch immer unter dem anderer deutscher Großstädte liegen. Hinzu komme, dass Berlin weiterhin der am meisten gesuchte Standort für Immobilieninvestitionen in Deutschland sei.

Bei der Berechnung des Kursziels wird ein Mietzuwachs von 2,7 Prozent unterstellt sowie eine Yield Compression von 37 Basispunkten und der gewichtete durchschnittliche Kapitalkostensatz wird auf sechs Prozent taxiert. Für den Nettoinventarwert wird 2016 ein Anstieg von 19,72 auf 22,69 Euro prognostiziert und für 2017 auf 26,23 Euro. Als wichtigstes Risiko wird ein zyklischer Abschwung auf dem Immobilienmarkt erachtet, wobei derzeit aber noch nicht absehbar sei, was dafür der Katalysator sein könnte und aktuell wird mit einem solchen Abschwung auch nicht gerechnet.



Europäischer Immobilienaktien-Favorit der Citigroup, Nummer fünf: Grand City Properties S.A. (WKN: A1JXCV, 15,73 Euro)



Ebenfalls weiterem Wachstum verschrieben hat sich Grand City Properties. Die Gesellschaft sucht im Wohnimmobilienbereich nach neuen Portfolios mit hohen Leerstandsraten von 30-40 Prozent und somit nach Projekten mit hohem Optimierungspotenzial. Regional liegt der Fokus dabei auf Ballungsgebiete, vorrangig in Nordrhein-Westfalen, in Berlin sowie weiteren bevölkerungsstarken Regionen.

Umgesetzt wird die Unternehmensstrategie, indem die erworbenen Projekte anschließend renoviert werden und versucht wird, die Mieten zu erhöhen und die Leerstände zu verringern. Derzeit beläuft sich die Leerstandsrate im verwalteten Portfolio auf 12,3 Prozent, was der höchsten Quote bei den von der US-Investmentbank beobachteten deutschen Wohnimmobiliengesellschaften entspricht.

Die Analysten der Citigroup glauben offenbar an den Erfolg dieser Strategie, gehen sie doch von einer Verringerung der Leerstandsrate auf fünf Prozent aus. Pro Quadratmeter werden derzeit im Schnitt 5,2 Euro je Quadratmeter verlangt, ein Satz, der auf durchschnittlich 6,5 Euro pro Quadratmeter gesteigert werden soll.

Außerdem werden für die Kennziffer Funds from Operation für dieses und kommendes Jahr Zuwächse von 51 Prozent und 20 Prozent unterstellt. Wobei bei dieser Prognose noch keine weiteren Zukäufe enthalten sind. Mit größerer Konkurrenz, die das skizzierte Konzept nachahmen könnte, wird erst mittelfristig gerechnet.

Beim Nettoinventarwert wird für 2016 mit einer Verbesserung von 12,37 auf 15,06 Euro gerechnet und für 2017 mit 17,78 Euro. Als Kursziel werden 20,50 Euro genannt, was einem Kurspotenzial von 30,3 Prozent entspricht. Bei der Dividende je Aktie wird mit 0,25 Euro kalkuliert, was auf eine Dividendenrendite von 1,6 Prozent hinauslaufen würde. Zusammengerechnet ergibt sich so ein Potenzial für eine Gesamtrendite von 31,9 Prozent.