Obwohl sich die Kurse in den vergangenen Tagen teilweise kräftig erholten, fällt die Bilanz am deutschen Aktienmarkt seit Jahresbeginn enttäuschend aus. Dies gilt natürlich auch für die etwas spekulativeren Werte im SDAX. Hier behaupten sich 19 der 50 Papiere im Plus. Mit zu den Gewinnern zählen auch die Aktien der Hamborner Reit.

Die Relative Stärke der Aktie ist nicht überraschend. Während Versicherungen, Banken und vor allem Sparer unter den niedrigen Zinsen leiden, spielt das Dauerzinstief dem Immobilienkonzern in die Karten, da die Refinanzierungskosten ein wichtiger Gewinnbringer sind. Dank der gesunkenen Zinslast bleibt mehr Geld übrig, das für neue lohnende Investitionen oder auch Dividendenzahlungen genutzt werden kann. Als Bestandshalter für renditestarke Gewerbeimmobilien profitiert die ausschließlich im Immobiliensektor tätige Hamborner Reit zugleich von der vergleichsweise guten Konjunktur in Deutschland. Gewerbeimmobilien sind nach wie vor sehr gefragt, entsprechend stark fallen die Mieteinnahmen aus. Als eingetragener Real Estate Investment Trust (REIT) profitiert die Gesellschaft zudem von der Befreiung von Körperschafts- und Gewerbesteuer.

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Keine Kürzung seit 1990



Sehr zur Freude der Aktionäre, die in den Genuss einer hohen Dividendenrendite kommen. Gerade die weit überdurchschnittliche Verzinsung stellt mit Blick auf die niedrigen Renditen am Anleihemarkt ein wesentliches Kaufargument dar und begrenzt die Risiken auf der Unterseite. Börse Online rechnet für das laufende Geschäftsjahr mit einer Dividende von 0,40 Euro, dies entspricht einer Rendite von 5,1 Prozent. Zur Einordnung: Trotz der jüngsten Kursverluste bietet der DAX derzeit nur eine Verzinsung von drei Prozent, beim SDAX liegt der Wert bei 2,4 Prozent. Für das kommende Geschäftsjahr rechnen die Analysten vom Bankhaus Lampe mit 0,42 Euro je Aktie, in 2016 könnten dann 0,43 Euro fällig werden. Erfreulich ist besonders, dass der Aktienkurs den letzten Dividendenabschlag von Anfang Mai innerhalb von gut vier Wochen nahezu aufholte. Ein klarer Beweis für das Vertrauen der Investoren in die geschäftliche Entwicklung.

Beeindruckend ist dabei vor allem die Zuverlässigkeit, mit der Aktionäre auf eine unverändert hohe Ausschüttung setzen können. Seit 1990 wurde die Dividende niemals reduziert, nur wenige Werte auf dem deutschen Kurszettel können eine ähnliche Bilanz vorweisen. Da auch die Zinsen wohl noch lange auf einem sehr niedrigen Niveau bleiben, stellt die Aktie der Hamborner für langfristige Anleger eine sehr attraktive Depotbeimischung dar.

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Starke Kennzahlen



Abgerundet wird die Investmentstory durch die Entwicklung auf operativer Ebene. Auch hier geht der Daumen eindeutig nach oben. Nach dem sehr erfolgreich abgeschlossenen Geschäftsjahr 2013 hielt in den ersten sechs Monate in 2014 der positive Trend an. So kletterten die Miet- und Pachterlöse um 5,2 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 auf 23,3 Mio. Euro. Die Leerstandsquote von nur 2,5 Prozent zeigt deutlich, dass die Duisburger ein gutes Händchen bei der Objektauswahl haben. Den Schwerpunkt der bundeswert gestreuten substanzstarken Bestände bieten attraktive Einzelhandelsflächen in zentralen Innenstadtlagen deutscher Großstädte und Mittelzentren sowie hoch frequentierte Fachmärkte und profitable Büro- und Ärztehäuser.

Im Zuge der noch laufenden Portfoliooptimierung hat Hamborner mit Verkäufen nicht strategiekonformer Objekte in den vergangenen Monaten weitere Fortschritte erzielt. Insgesamt wurden bisher sieben kleinere Bestände für insgesamt 26,3 Mio. Euro verkauft. Der Periodenüberschuss kletterte daher recht deutlich um mehr als das Doppelte auf 11,8 Mio. Euro. Wesentlich aussagekräftiger ist hingegen die Entwicklung des operativen Geschäfts (Funds From Operations (FFO)). Hier zeigen sich die aus dem Tagesgeschäft erfolgten Zuflüsse, einschließlich Abschreibungen sowie Zu- und Verkäufe. Bei den Duisburgern kletterte die Steuerungsgröße im ersten Halbjahr um 2,2 Prozent auf 12,6 Mio. Euro.

Neben Verkäufen stehen natürlich die neuen Objekte im Fokus. So wurde beispielhaft in Koblenz ein Objekt für elf Mio. Euro erworben, Hauptmieter der 3.300 qm großen Immobilie ist H&M. Die Mieteinnahmen belaufen sich auf 632.000 Euro p.a., die durchschnittliche Mietrestlaufzeit liegt bei rund sieben Jahren bei einer Bruttoanfangsrendite von 5,8 Prozent. In Siegen kaufte Hamborner ein Objekt für 13 Mio. Euro, mit den Mieten des Textileinzelhändlers C&A dürfte eine Bruttoanfangsrendite von 7,2 Prozent erzielt werden. Auch für die nächsten beiden Jahre ist mit Wachstum bei den Mieteinnahmen und FFO zu rechnen. Zu Jahresbeginn 2015 steht die Fertigstellung des Jobcenters in Aachen auf der Agenda, dass Objekt wird mit einem Kaufpreis von knapp 27 Mio. Euro zu den größeren im Portfolio zählen und dürfte Mieteinnahmen von rund 1,7 Mio. Euro pro Jahr abwerfen. Zum Jahresende 2015 wird in Berlin die Fertigstellung der Einzelhandelsimmobilie "T-Damm Center" erwartet. Die Analysten vom Bankhaus Lampe rechnen für 2015 sowohl bei den Mieteinnahmen als auch beim FFO mit einem höheren einstelligem Wachstum.

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Kursziele lassen Potenzial erkennen

Der geschätzte Wert der Immobilien in Relation zur Anzahl der Aktien wurde Ende Juni mit 8,09 Euro angegeben (NAV). Aktuell wechseln die Papiere für rund 7,92 Euro den Besitzer und werden also mit einem Abschlag gehandelt. Analyst Kanders vom Bankhaus Lampe verweist zudem auf die langen Mietrestlaufzeiten von knapp sieben Jahren, die langfristige Refinanzierung von 6,8 Jahren und eine gute Eigenkapitalausstattung.

Auch wenn sich die Aktie in den vergangenen Wochen dem Abschwung an den Kapitalmärkten nicht ganz entziehen konnte, fällt der Rückschlag von rund acht Prozent ausgehend vom Jahreshoch im September bis zum jüngsten Tief deutlich geringer aus als bei den meisten anderen Werten. Lampe bestätigte kürzlich das Kursziel von neun Euro, Berenberg gab einen fairen Wert von 8,85 Euro aus. Genug Luft nach oben ist somit vorhanden, garniert mit einer hohen und verlässlichen Dividendenrendite.