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22.07.2015 06:08:00

Interview

IVA-Chef Beck zu den Immobilienpreisen: "Der Trend wird spätestens 2025 kippen"


Dr. Andreas Beck, Chef des Instituts für Vermögensaufbau, über Gründe für steigenden Immobilienpreise, die mögliche Trendwende in der Zukunft und die Folgen für Investoren.

Herr Beck, in deutschen Großstädten wie München, Frankfurt und Hamburg steigen die Wohnimmobilienpreise kräftig. Ist das für Deutschland repräsentativ?
Andreas Beck: Wir haben seit vier bis fünf Jahren in einigen Städten einen extremen Boom und gleichzeitig eine Ausdifferenzierung am Wohnimmobilienmarkt. Das heißt, dass sich der Immobilienmarkt sehr unterschiedlich entwickelt. Schon bei Entfernungen von 20 Kilometer kann es große Unterschiede geben. Das Thema lässt sich am besten verstehen, wenn man es auf Basis der demografischen Daten interpretiert.

Was heißt das konkret?
Beck: Es gibt verschiedene Einflussfaktoren für die Immobilienpreise, zum Beispiel die Zinsen und die Bautätigkeit. Aber der wesentliche Treiber ist die Nachfrage nach Wohnfläche - und diese Nachfrage ist sehr stark durch die Demografie determiniert. Nicht nur durch die Demografie im Sinne "Wieviel Menschen leben in Deutschland", sondern auch durch die Altersstruktur. Diese hat großen Einfluss, weil unterschiedliche Altersklassen sehr unterschiedlichen Wohnraum beanspruchen. Man spricht in diesem Zusammenhang vom Remanenzeffekt. Nach klassischem Muster gründet man im Alter von rund 30 Jahren eine Familie, leistet sich ein Eigenheim, bekommt zwei bis drei Kinder, baut aus oder um. Kaum ist das Haus endgültig fertig, ziehen die Kinder aus. Das führt dazu, dass in vielen Regionen über die Hälfte aller familiengerechten, großen Einfamilienhäuser nur noch von ein oder zwei relativ alten Personen bewohnt wird. Andererseits erhöhen die Kinder der geburtenstarken Jahrgänge seit einigen Jahren die Nachfrage nach Wohnfläche. Sie sind in dem Alter, in dem sie von zu Hause ausziehen und eigene Wohnungen suchen, insbesondere in Städten mit Universitäten, Fachhochschulen und anderen guten Ausbildungsmöglichkeiten. Auf Grund des Remanenzeffekts nimmt das Angebot an Wohnraum also nur geringfügig zu und trifft auf die wachsende Nachfrage der Kindergeneration der geburtenstarken Jahrgänge, was zur momentanen Knappheit am Wohnimmobilienmarkt führt.

Dann spielen also die derzeit extrem niedrigen Zinsen für die Nachfrage nach Immobilien keine große Rolle?
Beck: Es ist nicht zu leugnen, dass die Zinsen die Immobiliennachfrage ebenfalls beeinflussen. Aber dass es in vielen Städten im Moment einen Mangel an Wohnraum gibt, ist eindeutig demografisch bedingt. Gleichzeitig gilt: Da wo es keine Mieter gibt, nützen auch die niedrigsten Zinsen nichts. Man wird als Hauseigentümer trotzdem keine Nutzer haben. Das lässt sich in Regionen feststellen, in denen es wegen Binnenmigration bereits zu einem Nachfragerückgang bei Wohnflächen gekommen ist. Der Wohnimmobilienmarkt ist sehr unflexibel. In Phasen eines Nachfrageanstiegs reagiert das Angebot sehr langsam. Umgekehrt bedeutet das, dass der Markt bei einem Nachfragerückgang, wie heute schon in einigen Regionen zu beobachten, zusammenbricht. Die Folge ist Leerstand - und der Wert einer leerstehenden Immobilie ist kleiner als null, weil sie nur Kosten verursacht.

Heißt das, dass Investoren, die auf der Suche nach Sicherheit in Immobilien investieren, unter Umständen sehr hohe Risiken eingehen?
Beck: Ja, die üblichen Argumente von "Sicherheit" und "Betongold" muss man kritisch hinterfragen. Betrachtet man den Immobilienmarkt aus dem Blickwinkel der Wohnflächennachfrage, landet man unweigerlich bei den demografischen Strukturen, wie etwa dem Remanenzeffekt. Dann wird sehr schnell klar, dass die Entwicklung kippen wird. Die Geburtenrate in Deutschland liegt bei 1,4 Kindern pro Frau, um die Bevölkerungszahl aufrecht zu erhalten wäre eine Rate von 2,1 notwendig. Das bedeutet rechnerisch pro Generation ein Drittel weniger Wohnraumbedarf. Es ist einleuchtend, dass das am Immobilienmarkt nicht spurlos vorübergehen wird.

Wann wird die Entwicklung voraussichtlich kippen?
Beck: Die Daten deuten darauf hin, dass der gegenwärtige positive Effekt auf die Immobilienpreise spätestens im Jahr 2025 kippen wird. Dann drängt immens viel Wohnfläche auf den Markt, während die Kinder der geburtenstarken Jahrgänge längst mit Wohnraum versorgt sein werden. Die Bevölkerungszahl wird relativ linear sinken, es entsteht kein Bedarfsdruck mehr.

Auf Seite 2: Welche Empfehlungen lassen sich aus diesem Ausblick ableiten?



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Bildquelle: Wolfgang Kriegbaum

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