Geht es ums Eigenheim, setzt bei vielen Menschen der Verstand aus und der Bauch übernimmt das Kommando. Nicht umsonst werben Bausparkassen mit dem "wichtigsten Platz der Welt" und ähnlichen emotionalen Botschaften. Dabei ist ein Eigenheim auch ganz nüchtern betrachtet ein gutes Investment: Sein Besitzer wohnt mietfrei. Er kann mehr oder weniger schalten und walten, wie er will. Und er sitzt, wenn sich das Anwesen in der richtigen Lage befindet, sprichwörtlich auf einer Geldanlage, die mit der Zeit immer mehr wert wird.

Doch wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Eigenheim zu bauen oder zu kaufen, sollte vorher einen ehrlichen Kassensturz machen. Darin sollten, ausgehend vom Nettohaushaltseinkommen, alle Ausgaben vorkommen. Die aktuell zu zahlende Miete kann außen vor bleiben, nicht fehlen sollten hingegen die derzeit gezahlten Mietnebenkosten und eine fiktive Rücklage, um die Wunschimmobilie instand zu halten, gegen Feuer, Wasser und Elementarschäden zu versichern und die Grundsteuer zu zahlen.

Wie hoch diese Kosten sind, lässt sich schwer berechnen, wenn man die konkrete Immobilie nicht kennt. Jedoch hat vermutlich jeder, der von einer Immobilie träumt, eine ungefähre Größe im Kopf. Je nach Alter und Art des Objekts sollte man einen Betrag zwischen drei und fünf Euro pro Quadratmeter und Monat veranschlagen. Wer eine Wohnung kauft, sollte seine Nebenkosten pro Quadratmeter eher höher ansetzen als ein Hausbesitzer, denn Eigentümergemeinschaften haben oft einen Verwalter, der entlohnt sein will.

Aufwendungen für die klassische Altersvorsorge (siehe vorherige Teile der Serie) sollten in jedem Fall mit auf dem Zettel stehen. Und wer sich darüber noch keine Gedanken gemacht hat, sollte zunächst einmal diesen Punkt hinreichend klären, denn ein Eigenheim lohnt sich nur für Menschen, deren Rente ausreicht, um auch eine Immobilie zu unterhalten. Andernfalls ist der Traum vom Eigenheim zum Rentenbeginn ausgeträumt, und um über die Runden zu kommen, muss dann die Immobilie dran glauben.

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Ohne Eigenkapital (fast) sinnlos



Nach dem Kassensturz steht fest, welches monatliche Budget für die Immobilie zur Verfügung steht. Doch noch gilt es, eine wesentliche Hürde auf dem Weg zum Eigenheim zu nehmen: Ohne Eigenkapital finden sich kaum Kreditgeber, die Haus oder Wohnung finanzieren. Einzige Ausnahme: Das monatliche Budget ist so hoch, dass der Kredit binnen weniger Jahre abgezahlt ist. Generell gilt in Sachen Eigenkapital: je mehr, desto besser. Die meisten Kreditinstitute verlangen mindestens etwa 20 Prozent des Gesamtpreises der Immobilie als Eigenkapital. Wer mehr mitbringt, bekommt einen günstigeren Zins.

Auch wenn das Budget bekannt und genügend Eigenkapital vorhanden ist, bleibt noch eine Unbekannte: der Kredit. Zudem fallen Kosten für den Eintrag ins Grundbuch an, dann die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland variiert, und unter Umständen Courtage für den Makler. Die Tabelle unten zeigt, wie viel Immobilie bei einem gewissen monatlichen Budget und derzeit marktüblichen Kreditzinsen drin ist. Auch das Alter des Bauherren oder Käufers ist dabei wichtig, denn kaum eine Bank gewährt einen Kredit, wenn er nicht bis zu Rentenbeginn getilgt werden kann.



Ist das Budget bekannt und ausreichend, geht es an die Immobilie - und hier gilt die alte Maklerweisheit: "Lage, Lage, Lage." Das mag abgedroschen klingen und auf den ersten Blick beim Eigenheim zweitrangig sein. Aber auch Menschen, die ihre Immobilie selbst nutzen, sollten auf deren Lage achten. Denn der aktuelle Immobilienboom ist kein gesamtdeutsches Phänomen, sondern beschränkt sich auf bestimmte Ballungsräume, in die immer mehr Menschen ziehen. Ein Objekt in einer Gegend, deren Bevölkerung mehr und mehr schwindet, wird nach und nach an Wert verlieren. Natürlich gibt es immer Aspekte, welche die Wahl des Wohnorts beeinflussen, wie familiäre Bindungen oder der Job, aber auch wenn das Eigenheim in einer Region liegt, die Immobilienmarktforscher als Schrumpfungsregionen bezeichnen, sollten Bauherren und Käufer darauf achten, dass die Lage stimmt. Im Klartext: Geschäfte, Arztpraxen, Ämter, Kindergärten, Bildungsstätten und kulturelle Einrichtungen sollten schnell erreichbar sein. Zudem sollte das Anwesen gut ans Straßennetz und den öffentlichen Nahverkehr angebunden sein.

Bauherren und Käufer sollten sich auch informieren, wie sich die Gemeinde künftig entwickeln wird. So kann etwa eine neue Umgehungsstraße den Wert eines bislang ruhigen Grundstücks am Stadtrand rapide drücken. Hinzu kommt nicht zuletzt die Struktur der näheren Umgebung. Ist die Bevölkerung eher jung oder alt, gibt es viele Familien oder mehr Rentner? Pulsiert das Leben in Cafés, Kneipen und Wochenmärkten oder ist es eher ruhig und beschaulich? Die Antworten auf diese Fragen sollten Käufer und Bauherren mit ihren Wünschen abgleichen, und nur wenn alle Aspekte passen, kaufen oder bauen. Zudem sollten Käufer wie Bauherren in den Rat eines Sachverständigen investieren. Er begutachtet das Objekt und zeigt Mängel auf, die entweder den Kaufpreis drücken können oder den Bauträger verpflichten, nachzubessern. Wer baut oder einen Altbau saniert, hat es unter Umständen auch in der Hand, Grundrisse so zu gestalten, dass die Immobilie mit ihren Bewohnern altern kann. Eine Familie braucht tendenziell mehr Platz. Sind die Kinder aber aus dem Haus, kann es sinnvoll sein, einen Teil des Hauses abzutrennen und zu vermieten. Breite Türen und wenige Stufen sind nicht nur für Familien mit kleinen Kindern praktisch, sondern auch im Alter Gold wert, denn die meisten Eigentümer wollen bis ins hohe Alter zu Hause wohnen.