Schwarmfinanzierung: Weniger Risiko beim Immo-Crowdinvesting Nach den Insolvenzen einiger Start-ups, die per Schwarm von privaten Anlegern finanziert wurden, hat es nun auch zwei Immobilienprojekte erwischt. Was zu beachten ist. Von Gastautor Lasse Kammer Vergangene Woche musste eine Crowdinvesting-Plattform die Insolvenz zweier Projektentwicklungsgesellschaften bekannt geben, die insgesamt 1,25 Millionen Euro eingesammelt hatten. Die betroffene Plattform ist in der Branche für ihre Erfahrung und Professionalität bekannt und kann auf zahlreiche erfolgreiche Immobilienfinanzierungen zurückblicken. Die aktuellen Insolvenzen zeigen ein grundsätzliches Risiko: die nachteilige Stellung der Crowdinvestoren im Insolvenzfall und das Angebot von unzuverlässigen Sicherungsinstrumenten, die teilweise sogar zu einer strafrechtlichen Verfolgung führen.

Der Markt für Crowdinvesting in Immobilien wächst ungebremst. Bei der Auswahl passender Projekte richten die Anleger ihr Augenmerk vor allem auf attraktive Renditen, zentrale Lagen und die Expertise der Crowdinvesting-Plattformen. All diese Kriterien haben im Fall der beiden Insolvenzen überzeugt. Woher kommt dennoch das Risiko? Die Crowd investiert in der Regel in Form von Nachrangdarlehen in ein Immobilienprojekt, da es für diese vom Gesetzgeber eine Reihe von Befreiungen und Erleichterungen gibt. Nachrangdarlehen haben jedoch zur Folge, dass Crowdinvestoren bei einer Insolvenz der Projektentwicklungsgesellschaften weder Rechte noch Rückzahlungsansprüche haben. Die Anleger werden erst nach allen nicht nachrangigen Kapitalgebern, wie etwa Banken, ausbezahlt. Dies führt teilweise zu erheblichen Risiken für die Privatanleger.

Um diese Risiken zu verringern, werden am Markt zwar unterschiedliche Instrumente angeboten, doch sind die vermeintlichen Sicherheiten nicht immer zuverlässig und darüber hinaus teilweise verboten. So sind beispielsweise Bürgschaften der Gesellschafter oder Geschäftsführung der Immobiliengesellschaft aufsichtsrechtlich nicht erlaubt und können für Projektentwickler im Zweifel zu strafrechtlichen Konsequenzen führen. Tilman Welther, Herausgeber des "Fondstelegramm" und der "Fondszeitung" beurteilt: "Wenn die Bürgschaften tatsächlich die Sicherheiten darstellen würden, die sie suggerieren, dann wäre der Charakter des Nachrangdarlehens als Eigenkapitalersatz infrage gestellt, und die Bafin müsste wegen Betreibens erlaubnispflichtigen Einlagengeschäfts einschreiten."

Doch wie kann ich mich als Anleger trotzdem schützen? Neben wirtschaftlichen Grundsätzen wie Risikodiversifizierung - also die Investition vieler kleiner Beträge in verschiedene Projekte - gibt es doch auch Sicherungsinstrumente, die funktionieren.

Auf ReaCapital stellen wir allen Anlegern eine erstrangige Grundschuld auf eine Bestandsimmobilie unserer Unternehmensgruppe zur Verfügung. Durch diese projektunabhängige und erstrangige Grundbucheintragung kann ein erhöhtes Schutzniveau erreicht und das Totalverlustrisiko deutlich reduziert werden. Verläuft ein Projekt einmal nicht wie geplant, verwertet der eingesetzte Treuhänder die Grundschuld und zahlt die Erlöse gegebenenfalls anteilig an die betroffenen Investoren aus. Dafür entstehen den Anlegern keine Kosten.

Auch bei einer umfangreichen Prüfung der Immobilienprojekte durch die Crowdinvesting-Plattformen verbleibt ein Restrisiko, dass es auch mal "faule Eier" gibt. Jedes Projekt birgt in zeitlicher, personeller und monetärer Hinsicht Risiken. Wichtiger denn je ist also, dass die Anleger über bestehende Risiken aufgeklärt und für Sicherungsmechanismen sensibilisiert werden. Wir gehen davon aus, dass die jüngsten Ereignisse einen wichtigen Impuls in der Branche setzen und eine Weiterentwicklung der Marktstandards bewirken. Die Themen Verlustrisiko und zuverlässige Sicherungsinstrumente werden bei den Anbietern weiter in den Vordergrund rücken müssen. Ich denke, eine projektunabhängige erstrangige Grundschuld ist ein guter Weg.

Lasse Kammer



Der Geschäftsführer der Reabiz Crowd Capital GmbH war nach seinem Studienabschluss zum Diplom-Kaufmann mehrere Jahre in der Finanz- und Transaktionsberatung für eine große Wirtschaftsprüfungsgesellschaft tätig. Seit 2014 führt er als Experte für Finanzierung und Investitionen für die Reafina als Mutterkonzern der Reabiz Crowd Capital zahlreiche Due-Diligence-Prozesse auf Käufer- und Verkäuferseite durch.