Die Prognose aus dem vergangenen Jahr fußte allerdings auf der sich damals abzeichnenden Zinswende. Stattdessen sind die Hypothekenzinsen weiter gefallen - als Folge der abgekühlten Konjunktur in Europa und der schwachen Inflationsentwicklung. Der von der Bundesbank errechnete Durchschnittszins für Wohnungsbaukredite im Neugeschäft sank auf 1,57%, den bislang niedrigsten Stand. Damit bleibt der Kauf einer Wohnimmobilie trotz kräftig steigender Preise erschwinglich. Während steigende Mieten das Wohnen verteuern, federn die rückläufigen Zinsen den Anstieg der Kreditraten ab.

Das treibt die Preise vor allem dort in die Höhe, wo sie bisher weniger stark gestiegen sind. Außerhalb der Ballungsräume sind Immobilien dank noch moderater Preise, niedriger Zinsen und Baukindergeld weiterhin bezahlbar. In den teuren Städten überfordern die hohen Preise dagegen zunehmend die Käufer. In den sieben größten deutschen Städten haben sich die Kaufpreise binnen zehn Jahren fast verdoppelt. Neubauwohnungen kosteten hier zur Jahresmitte je Quadratmeter im Durchschnitt zwischen 4.900 Euro in Köln und 8.700 Euro in München. Deutschlandweit sind die Preise mit knapp über 50% deutlich langsamer gestiegen. Rechnet man den überproportionalen Preisanstieg der Städte noch heraus, wird die moderate Preisdynamik außerhalb der Ballungsräume deutlich.

In den Metropolen können - oder wollen - sich die Kaufinteressenten trotz Zinstief nicht mehr wie bisher an der Preisspirale beteiligen. Das zeigt der in den sieben größten Städten auf rund 4% jährlich verlangsamte Preisauftrieb. Wohnungen im Familienformat können hier mit Nebenkosten problemlos die Grenze von 1 Mio. Euro übersteigen. Damit wird das Eigenkapital zunehmend zum Flaschenhals. Hinzu kommt, dass in diesen Städten der in Deutschland insgesamt zu niedrige Wohnungsbau spürbar zugelegt und sich das Angebot vor allem im höherpreisigen Segment ausgeweitet hat.

Wie geht es am Wohnungsmarkt weiter? Die Zinsen werden wohl längere Zeit niedrig bleiben und den Immobilienmarkt weiter unterstützen. Der Preisauftrieb dürfte vor allem außerhalb der Ballungsräume dynamisch bleiben, während sich das Tempo in den Städten noch verlangsamen könnte. Unter Risikoaspekten ist das günstig, weil sich Überbewertungen vor allem in den Metropolen gebildet haben. Die Entwicklung des Marktes macht aber deutlich, dass regional trotz Zinstief das preisliche Ende der Fahnenstange erreicht ist und Preisrückgänge nicht überraschen sollten. Dazu könnte es insbesondere dann kommen, wenn die abgekühlte Konjunktur auf die Privathaushalte durchschlägt. Positiv ist, dass der Immobilienboom ohne einen spürbaren Verschuldungsanstieg und damit verbundenen Risiken einhergegangen ist.

Stefan Bielmeier ist Chefvolkswirt der DZ-Bank.