Den F+B-Zahlen zufolge sanken die Neuvertragsmieten im ersten Quartal 2019 gegenüber dem vierten Quartal 2018 im bundesweiten Mittel um 0,3 Prozent. Auffällig dabei: Zu den Standorten mit rückläufigen Mieten gehören auch besonders teure Städte. So nennt F+B für Mietpreis-Spitzenreiter München einen Rückgang von 1,3 Prozent auf 16,80 Euro pro Quadratmeter im Monat. Für Frankfurt melden die Marktforscher ein Minus von 2,4 Prozent auf 11,60 Euro, für Berlin eines von 1,7 Prozent auf 9,30 Euro und für Hamburg eines von 0,9 Prozent auf 10,50 Euro.

Weiterhin starke Mietzuwächse im Jahresvergleich


Allerdings ist die Aussagekraft der Zahlen aus verschiedenen Gründen begrenzt. Das zeigt zum Beispiel ein Blick auf den Jahresvergleich der Neuvertragsmieten zum ersten Quartal 2018. Hier zogen die Mieten weiterhin an, und zwar um durchschnittlich zwei Prozent. In München, Köln und Berlin sogar um jeweils mehr als fünf Prozent. In kleineren Städten des in weiten Teilen als teuer geltenden Oberbayern sogar noch mal um zweistellige Prozentsätze. Spitzenreiter ist hier Rosenheim mit einem Anstieg der Neuvertragsmieten gegenüber dem ersten Quartal 2018 von 17,6 Prozent. Starke Zuwächse ermittelte F+B obendrein in Garmisch-Partenkirchen (+13,7 Prozent) und am Audi-Standort Ingolstadt (+10,6 Prozent). Auch begehrte Universitätsstädte wie Freiburg (+7,4 Prozent), Heidelberg (+4,9 Prozent), Mainz (+4,8 Prozent) und Erlangen (+8,7 Prozent) wurden für Neumieter im Jahresvergleich noch mal deutlich teurer.

Die Aussagekraft der F+B-Zahlen ist naturgemäß auch deswegen eine begrenzte, weil sie sich auf einen definierten Wohnungstyp mit 75 Quadratmetern Mietfläche, mit normaler Ausstattung und in einem Alter von zehn Jahren beziehen. Bei Abweichungen von diesen Standards könnten sich ganz andere Trends ergeben.

Bestandsmieten legen im Schnitt nochmals zu


Zudem ist wichtig, zu betonen, dass es sich bei dieser Auswertung um Neuvertragsmieten handelt - also die Miete, die jemand zahlt, der eine Wohnung neu mietet. Schaut man nämlich auf die Bestandsmieten, hat F+B im ersten Quartal 2019 gegenüber dem vierten Quartal 2018 einen durchschnittlichen Zuwachs von 0,4 Prozent errechnet. Hier steht also noch kein Minuszeichen vorneweg. Im Jahresvergleich zogen die Bestandsmieten im Schnitt um 1,4 Prozent an, mithin also weniger stark als die Preise bei Neuvermietungen.

Aus der Sicht von F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner ein nach wie vor fataler Befund. "Wer umzieht, muss in der Regel je Quadratmeter mit einer deutlich höheren Miete rechnen", sagt er. Mobilität werde auf diese Weise behindert, wenn nicht gar bestraft. "Damit wird die Freisetzung von Wohnfläche beschränkt, was die Marktanspannung vergrößert." Soll zum Beispiel heißen, Mieter, die eigentlich eine kleinere Wohnung möchten, bleiben in ihrer großen Wohnung, weil sie bei der Neuanmietung von weniger Fläche womöglich unterm Strich eine höhere Mietlast hätten als in ihrer angestammten größeren Wohnung. Letztere wird also nicht für diejenigen frei, die zum Beispiel deswegen mehr Platz brauchen, weil sie Kinder bekommen haben.

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Gewaltige Mietpreisspannen innerhalb der Städte


Leutner ist selbst noch skeptisch, dass die minus 0,3 Prozent im Quartalsvergleich schon eine Trendwende darstellen. "Ob sich dieser Trend auch in den nächsten Quartalen festigt, ist wahrscheinlich eine der spannendsten Fragen der Wohnungspolitik überhaupt", sagt er. Die Antwort auf diese Frage kennt also auch er noch nicht. Woher auch?

Ohnehin ist für Mieter stets ihr jeweils konkreter Fall entscheidend. Auch wenn im Quartalsvergleich im Durchschnitt ein Minus von 0,3 Prozent ermittelt wurde, gibt es in jeder Kommune abhängig vom Straßenzug oder dem Stadtviertel so große Mietpreisspannen, dass sie für Mieter viel bedeutender sind, als es ein Durchschnittstrend sein kann. So nennt F+B für München eine Spanne bei den Neuvertragsmieten von 9,80 Euro bis 30 Euro je Quadratmeter und Monat. Manche Wohnungen kosten also dreimal so viel je Quadratmeter wie andere. In Stuttgart reicht die Spanne von 8,30 bis 22,40 Euro, in Berlin von 5,40 bis 19,50 Euro, in Hamburg von 5,40 bis 22,90 Euro, in Düsseldorf von 6,50 bis 22,60 Euro und in Freiburg von 6,70 bis 17,30 Euro.

Oder anders gesagt: In 48 der 50 teuersten Wohnorte können Mieter am unteren Ende der Preisspanne Wohnungen finden, die im Monat unter zehn Euro je Quadratmeter kosten. Am anderen Ende aber gibt es keine Kommune unter den Top 50, in der die teuersten Wohnungen für weniger als elf Euro je Quadratmeter zu mieten sind. Das heißt: Auch in Ravensburg, Norderstedt, Kelkheim (Taunus), Filderstadt (bei Stuttgart) und Remseck (am Neckar) müssen Mieter für Top-Wohnungen eine Kaltmiete von mehr als elf Euro pro Quadratmeter rechnen.