Immobilien: Geschlossene Immobilienfonds sind wieder gefragt, schließlich versprechen sie Stabilität und Diversifikation. Die neue Generation der Fonds weist zudem einige klare Vorteile für Anleger auf. von Gastautor Ludger Wibbeke



Offene Immobilienfonds feiern ein veritables Comeback. Bereits seit geraumer Zeit stecken Anleger wieder erhebliche Summen in diese Anlageklasse, das ergibt die Investmentstatistik des Fondsverbands BVI. Noch vor wenigen Jahren haben etliche Experten der Fondskategorie eine derartige Wiederbelebung nicht zugetraut. Schließlich steckten etliche der Vehikel in ernsthaften Schwierigkeiten: Die eigentlich offenen Fonds wurden reihenweise "geschlossen", Anleger kamen nicht an ihr Geld und mussten vielfach bangen, wie viel des eingesetzten Kapitals im Zuge einer Abwicklung der Fonds für sie übrig bleiben würde.

Es ist der - seinerzeit überfälligen - Neuregulierung des Segments der Offenen Fonds geschuldet, dass sich Anleger derartige Sorgen heute nicht mehr machen müssen und viele neue und neu ausgerichtete Immobilienfonds wieder als attraktive Alternative zu anderen Anlageklassen gelten. Schließlich hat der Regulator mit der Einführung von Mindesthalte- und Kündigungsfristen dafür gesorgt, dass die Vehikel nicht mehr wie früher üblich als Geldmarktersatz für das kurzfristige Parken von Kapital missbraucht werden können. Sie sollen ausschließlich und passend zur nur begrenzt liquiden Natur des Immobilienmarkts als mittel- bis langfristig orientierte Kapitalanlage dienen.

Das stand bei Geschlossenen Immobilienfonds zu keiner Zeit in Zweifel. Ein Ausstieg vor Ende der begrenzten Fondslaufzeit war und ist bei den Beteiligungsmodellen ohnehin nicht vorgesehen. Die in Teilen berechtigte Skepsis vieler Anleger gegenüber Geschlossenen Immobilienfonds rührte denn auch vielmehr von einer vergleichsweise laxen Regulierung und vereinzelten weniger seriösen Angeboten her, die diese ermöglicht hat. Heute gibt es für diese Art von Vorbehalten keinen Grund mehr. Denn die Neuregulierung fällt bei den heute Geschlossene Publikums-AIF (Alternative Investmentfonds) genannten Fonds genauso umfangreich aus wie bei Offenen Immobilienfonds. Damit gehören sie genauso zur weißen Fondsindustrie. Mit Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) vor gut fünf Jahren ist festgeschrieben, dass die Fonds heute ebenso große Anforderungen an Risikokontrolle, Bewertung der Vermögensgegenstände, Transparenz und Anlegerschutz erfüllen müssen.

Ein entscheidendes Novum ist in diesem Zusammenhang die Einführung einer Verwahrstelle. Früher waren Verwahrstellen nur für Offene Immobilien- und Wertpapierfonds zuständig, jetzt sind sie eine mit weitreichenden Pflichten und Kompetenzen ausgestattete Kontrollinstanz, die es in dieser Form zuvor für Geschlossene Fonds nicht gab. Dabei übernimmt die Verwahrstelle nicht nur wichtige Kontrollpflichten, sie ist auch haftbar und trägt damit ein erhebliches Risiko. Daher werden seriöse Verwahrstellen nicht nur sehr verantwortungsbewusst mit den ihr gestellten Aufgaben umgehen, sie können Anlegern auch als weiteres Qualitätsmerkmal eines Geschlossenen Fonds gelten.

Grundsätzlich bewegen sich Offene und Geschlossene Immobilienfonds damit auf vergleichbar hohem regulatorischem Niveau, das sie von anderen Immobilienanlagen wie etwa Crowdinvestments deutlich abhebt. Damit können Geschlossene Publikums-AIF insbesondere für Anleger eine Alternative sein, die ein klar definiertes Marktsegment beziehungsweise ein spezielles Objekt in den Blick nehmen möchten. So bieten die Beteiligungsmodelle Zugang zu Wohnimmobilien, Hotels oder Einzelhandelsimmobilien auf hohem regulatorischen Niveau. Mit ihrem klaren Fokus auf eine überschaubare Zahl von Immobilien versprechen sie oft vielfach höhere Erträge, als die breit streuenden Offenen Fonds sie erwirtschaften können. Klar ist dabei: Die rechtlichen Rahmenbedingungen allein sind kein Erfolgsgarant. Ein schlüssiges Fondskonzept, entsprechende Erfahrung und Asset-Management-Kompetenz des Anbieters voraussetzt, bleibt der entscheidende Faktor.

Ludger Wibbeke ist Leiter Real Assets bei Hauck & Aufhäuser Asset Servicing. Der Rechtsanwalt ist Spezialist für die Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) und verantwortet die Betreuung von Kapitalverwaltungsgesellschaften, Asset-Managern und institutionellen Investoren für Alternative Investments in Deutschland und Luxemburg. Hauck & Aufhäuser zählt in diesem Geschäftsfeld zu den führenden Anbietern.