Seit 2025 gilt das neue Grundsteuerrecht. Ein Finanzgericht hat nun entschieden, dass Immobilieneigentümer für bestimmte Flächen von der Abgabe befreit sind. Diese Details sind zu beachten.

Das neue Urteil

In einer wegweisenden, nun veröffentlichten  Entscheidung des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg geht es um die Rechtsfrage, ob privat finanzierte, aber öffentlich genutzte Wegflächen im Rahmen der Grundsteuerwertermittlung steuerbefreit werden können (Az. 3 K 3107/24).

Der konkrete Fall

Die Kläger sind Eigentümer eines Einfamilienhausgrundstücks (192 Quadratmeter) in einer Berliner Wohnsiedlung. Zu ihrem Eigentum gehört zudem ein Miteigentumsanteil (1/56stel) an separaten Flurstücken, auf denen Fuß- und Radwege verlaufen. Diese Wegefläche entsprach anteilig 22 Quadratmetern. Die Wege gehören zu den „Grünen Hauptwegen“ in Berlin, stehen der Allgemeinheit offen und dienen gleichzeitig als notwendige Zuwegung zum Haus der Kläger. 

Das Finanzamt berechnete den Grundsteuerwert im typisierten Ertragswertverfahren auf insgesamt 217.100 Euro und bezog dabei die gesamten 214 Quadratmeter (Hausgrundstück plus Wegeanteil) voll in die Berechnung des Bodenwerts ein.

Die Kläger legten Einspruch ein. Sie argumentierten, dass die Wegeflächen nach Pargaraf 4 Nr. 3a Grundsteuergesetz (GrStG) als „dem öffentlichen Verkehr dienende Wege“ steuerfrei sein müssten. Das Finanzamt wies den Einspruch ab mit der Begründung, eine Steuerbefreiung erfordere eine offizielle straßenrechtliche Widmung, die hier nicht vorliege. 

Die Entscheidung

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg gab den Klägern weitgehend recht: Die Grundsteuerwertfeststellung des Finanzamts sei rechtswidrig war und der Grundsteuerwert müsse herabgesetzt werde, da die Wege nicht nur von den Anwohnern, sondern auch von einer breiten Öffentlichkeit genutzt werden. Eine straßenrechtliche Widmung sei hier nicht zwingend erforderlich. Die Richter setzen deshalb den Grundsteuerwert auf 205.700 Euro herab. 

Die wichtigen Details

Das Gericht traf dabei mehrere wichtige Feststellungen zur Auslegung des neuen  Grundsteuerrechts:

1. Bildung einer wirtschaftlichen Einheit
Das Gericht bestätigte zunächst die Ansicht des Finanzamts, dass das Einfamilienhausgrundstück und der Miteigentumsanteil an den Wegen gemäß Paragraf 244 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG) eine gemeinsame wirtschaftliche Einheit bilden. Da die Wege für die Erreichbarkeit und Erschließung des Hauses zwingend erforderlich sind und in räumlicher Nähe liegen, müssen sie zusammen bewertet werden.

2. Steuerbefreiung ohne straßenrechtliche Widmung
Dies war der entscheidende Streitpunkt: Das Gericht entschied gegen das Finanzamt, dass für eine Grundsteuerbefreiung nach Paragraf 4 Nr. 3a GrStG keine offizielle straßenrechtliche Widmung notwendig ist.

Voraussetzungen dafür:
-    Die Allgemeinheit,etwa Fußgänger und Radfahrer,  nutzt die Wege tatsächlich
- Diese öffentliche Nutzung rechtlich abgesichert ist – im konkreten Fall durch ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht zugunsten des Landes.

3. Zeitpunkt der Geltendmachung
Das Gericht stellte klar, dass eine solche Steuerbefreiung für Teilflächen bereits auf der Ebene der Grundsteuerwertfeststellung (also beim ersten Feststellungsbescheid des Finanzamts) geltend gemacht und berücksichtigt werden kann. Die Flächen sind dann nach Paragaraf 19 Abs. 4 und Paragraf 219 Abs. 3 BewG beim anzusetzenden Wert herauszurechnen. 

Revisionsverfahren beim Bundesfinanzhof

Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache hat das Finanzgericht die Revision zum Bundesfinanzhof (BFH) zugelassen. Das Verfahren ist dort aktuell unter dem Aktenzeichen II R 18/25 anhängig. Somit werden erst die obersten Finanzrichter endgültig in dieser Rechtsfrage entscheiden. Vergleichbar betroffene Immobilieneigentümer können Einspruch einlegen und das Ruhen ihres Besteuerungsverfahrens beantragen.

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