Spekulationsgewinn immer steuerfrei: Diese Änderung soll jetzt kommen

Der Bundesrat fordert eine umfassende Befreiung von der Spekulationssteuer bei Verkaufsgewinnen mit bestimmten Wohnimmobilien. Wer von der geplanten Änderung im Jahressteuergesetz 2026 profitiert.

"Scheidungsimmobilien" im Fokus

Eine entsprechende Initiative Baden-Württembergs zur Änderung des Jahressteuergesetzes 2026 hat die Länderkammer am 25. September 2026 beschlossen. Ziel der Neuregelung ist es, eine steuerliche "Zwangslage" für getrennte Ehepartner zu verhindern, die aus dem gemeinsamen Haus ausziehen.

Der steuerliche Hintergrund

Werden selbst bewohnte Häuser oder Eigentumswohnungen veräußert, bleibt der erzielte Verkaufsgewinn auch bei Verkauf innerhalb der für Immobilien geltenden zehnjährigen Spekulationsfrist von der Einkommensteuer verschont. Wenn nur ein geschiedener Ehegatte,  gegebenenfalls mit gemeinsamen unterhaltsberechtigten Kindern, das Eigenheim bewohnt, reicht das allein nicht für die Steuerbefreiung, hatte der Bundesfinanzhof zuvor geurteilt (Az. IX R 10/22).

Immobilien-Steuerfalle bei Trennungen

•    Wer eine Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkauft oder gegen Verzicht auf Zugewinn- und Unterhaltsansprüche auf den Ex-Partner überträgt, muss den Gewinn nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes versteuern.

•    Das Problem im Trennungsjahr: Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) gilt diese Eigennutzung als beendet, sobald ein Partner im Zuge der Trennung auszieht – selbst dann, wenn der Ex-Partner und die gemeinsamen, minderjährigen Kinder dort wohnen bleiben.

•    Da das deutsche Familienrecht ein Trennungsjahr vor der Scheidung zur Bedingung macht, geraten Ausziehende regelmäßig in eine Fristenfalle. Der spätere Verkauf oder die Übertragung des Hausanteils an den Ex-Partner wird dadurch ungewollt voll steuerpflichtig.

Das plant der Bundesrat konkret

Die Länderkammer will diese Benachteiligung durch eine gezielte Gesetzesänderung im Einkommensteuerrecht auflösen: 

•    Steuerfreiheit trotz Auszug: Werden Immobilien im Zuge einer Scheidung oder Trennung übertragen oder veräußert, soll dies steuerfrei bleiben, sofern die Immobilie bis zum trennungsbedingten Auszug selbst genutzt wurde. 

•    Gleichstellung mit der Eigennutzung: Der trennungsbedingte Auszug eines Partners soll die Fristen für die steuerfreie Eigennutzung nicht mehr negativ beeinflussen. 

•    Rückwirkende Anwendung: Der Beschluss des Bundesrats sieht vor, dass diese neue, faire Regelung direkt in allen noch offenen Fällen angewendet werden soll. 

Zeitplan für Gesetzgebungsverfahren

Beratung im Bundestag : Der Beschluss des Bundesrats dient als offizielle Stellungnahme zum Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026. Dieser Entwurf liegt nun beim Deutschen Bundestag, der über das gesamte Gesetzespaket berät und die Forderung der Länderkammer einarbeiten muss.

Erforderliche  Zustimmung: Nach dem Bundestagsbeschluss muss der Bundesrat dem finalen Paket nochmals zustimmen, damit das Gesetz in Kraft treten kann. Letztmöglicher Termin dafür ist voraussichtlich die Bundesratssitzung am Freitag, 18. Dezember 2026.