Deutliche Ergebnissteigerung zum 30. September 2026: FFO I-Prognose wird für 2026 erhöht; erstmalige Prognose für 2027 zeigt weiteres Wachstum; fortgesetzt niedriger Verschuldungsgrad

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10.11.2026 / 06:55 CET/CEST Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

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PRESSEMITTEILUNG

Deutliche Ergebnissteigerung zum 30. September 2026: FFO I-Prognose wird für 2026 erhöht; erstmalige Prognose für 2027 zeigt weiteres Wachstum; fortgesetzt niedriger Verschuldungsgrad

* Vermietungsergebnis (FFO I) steigt im Neunmonatszeitraum zum 30. September 2026 auf EUR 152,7 Mio. (+12% vs. 9M 2025)

* Verkaufsergebnis Polen bei EUR 29,6 Mio. (9M 2025: EUR 34,2 Mio.); FFO II (Vermietungsergebnis zzgl. Verkaufsergebnis Polen) erhöht sich auf EUR 181,9 Mio. (+7% vs. 9M 2025)

* 2.152 Wohnungen in 9M 2026 in Polen verkauft (9M 2025: 1.973 Wohnungen)

* Klarstellung im Rahmen der aktuellen Diskussion: TAG verfügt nur über geringen Wohnungsbestand in Berlin und wäre von einer Vergesellschaftung nicht betroffen

* ROBYG-IPO stärkt die Bilanz: Anstieg des EPRA NTA um EUR 62 Mio., Verschuldungsgrad LTV um ca. 3%-Punkte auf 42,6% reduziert

* Wandelschuldverschreibung über EUR 470 Mio. im August 2026 aus vorhandener Liquidität zurückgezahlt

* Prognose für den FFO I 2026 auf EUR 195-200 Mio. (von zuvor: EUR 187-197 Mio.) angehoben; Prognosen für das Verkaufsergebnis Polen und den FFO II für 2026 werden bestätigt

* Erstmalige Prognosen für 2027:

* FFO I 2027: EUR 200-210 Mio. (ca. +4% Y-o-Y)

* Verkaufsergebnis Polen 2027: EUR 50-60 Mio. (ca. -40% Y-o-Y, im Wesentlichen aufgrund des durch den IPO um 33% reduzierten ROBYG-Anteils, d.h. geänderte Rechnungslegung)

* FFO II 2027: EUR 250-270 Mio. (ca. -9% Y-o-Y, im Wesentlichen aufgrund des um 33% reduzierten ROBYG-Anteils)

Hamburg, 10. November 2026

Starkes Wachstum im Vermietungsgeschäft: FFO I steigt in den ersten neun Monaten um 12%

Die TAG Immobilien AG (TAG) setzte ihre überaus positive operative Entwicklung in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2026 fort. Der FFO I, der das Vermietungsgeschäft in Deutschland und Polen abbildet, stieg auf EUR 152,7 Mio. nach EUR 135,8 Mio. im Vorjahreszeitraum. Das entspricht einem Anstieg von 12%. Das EBITDA aus dem Vermietungsgeschäft erhöhte sich um 9% auf EUR 205,9 Mio. (9M 2025: EUR 188,4 Mio.).

Die Netto-Ist-Miete belief sich auf EUR 304,3 Mio. und lag damit rund 10% über dem Vorjahreswert von EUR 277,1 Mio. In Deutschland erreichte das like-for-like Mietwachstum 3,1% p.a. bzw. 3,0% einschließlich der Veränderungen im Leerstand (2,3% und 2,6% im Vergleichszeitraum des Vorjahres). Die Leerstandsquote in den deutschen Wohneinheiten lag zum 30. September 2026 bei 3,9% nach 3,8% zum 30. September 2025.

Auch das polnische Mietgeschäft entwickelte sich weiter positiv. Das Portfolio umfasste, nach dem Closing einer Akquisition von rund 5.300 Mietwohnungen Ende Mai 2026, zum Stichtag rund 9.100 Wohnungen. Das like-for-like Mietwachstum lag bei 1,7% (30. September 2025: 3,4%), der Leerstand betrug, analog zum Vergleichszeitraum des Vorjahres, 2,4%.

Vor dem Hintergrund der aktuellen Diskussion um eine Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen in Berlin wird noch einmal klargestellt, dass der Wohnungsbestand der TAG in Berlin weniger als 200 Wohnungen umfasst und die TAG damit von einer Vergesellschaftung nicht betroffen wäre. Zum Teil waren in Presseberichten und Analysen der vergangenen Monate fälschlicherweise auch im Bundesland Brandenburg gelegene Wohnungen dem Berliner Wohnungsbestand der TAG hinzugezählt worden.

Polnisches Verkaufsgeschäft: höhere Anzahl an verkauften Wohnungen, Ergebnis entwickelt sich erwartungsgemäß

Im polnischen Verkaufsgeschäft wurden in den ersten neun Monaten 2026 insgesamt 2.152 Wohnungen verkauft (9M 2025: 1.973). Im dritten Quartal 2026 belief sich die Zahl der verkauften Wohnungen auf 802 (Q2 2026: 692). Das Verkaufsvolumen stieg auf EUR 355 Mio. nach EUR 327 Mio. in den ersten neun Monaten des Vorjahres.

1.272 Wohnungen wurden im Berichtszeitraum an Käufer übergeben (9M 2025: 1.063) und führten damit zur bilanziellen Ergebnisrealisierung. Das Verkaufsergebnis Polen erreichte EUR 29,6 Mio. (9M 2025: EUR 34,2 Mio.) und lag damit im Rahmen der Erwartungen. Aufgrund einer höheren Anzahl von Wohnungsübergaben wird für das Q4 2026, wie im Vorjahr, ein deutlicher Anstieg des Verkaufsergebnisses erwartet.

Der FFO II, der neben dem FFO I das Ergebnis aus dem polnischen Verkaufsgeschäft enthält, erhöhte sich auf EUR 181,9 Mio. nach EUR 169,3 Mio. im Vorjahreszeitraum.

Claudia Hoyer, COO und Co-CEO der TAG, kommentiert: "Unsere Ergebnisse haben sich in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2026 sehr gut entwickelt und liegen in Bezug auf unser Vermietungsgeschäft sogar über unseren Erwartungen. So freuen wir uns, die FFO I-Prognose für das Geschäftsjahr 2026 erhöhen zu können. Zugleich setzen wir unsere Wachstumsstrategie konsequent fort: durch die Weiterentwicklung unserer Bestände in Deutschland, den Ausbau unseres polnischen Mietwohnungsportfolios sowie durch selektive Portfolioankäufe, wenn diese langfristig Wert schaffen."

ROBYG-IPO stärkt die Bilanz der TAG; weitgehend stabile Immobilienbewertung für das Gesamtjahr 2026 erwartet

Der erfolgreiche Börsengang (IPO) der polnischen Tochtergesellschaft ROBYG im Juli 2026 hat die Bilanz und die finanzielle Flexibilität des TAG-Konzerns weiter gestärkt. Aus dem IPO flossen dem Konzern Bruttoemissionserlöse von rund EUR 282 Mio. zu (ca. EUR 188 Mio. durch die Anteilsveräußerung auf Ebene der TAG und ca. EUR 94 Mio. durch Kapitalerhöhungen auf Ebene von ROBYG).

Die TAG bleibt nach dem IPO mit 67% Mehrheitsaktionärin von ROBYG und damit langfristig am Wachstum des polnischen Verkaufsgeschäfts beteiligt. Für die Rechnungslegung der TAG ergibt sich dadurch ein Basiseffekt, da die ROBYG-Ergebnisse nunmehr in Höhe der Beteiligungsquote der TAG von 67% (zuvor 100%) Berücksichtigung finden.

Nach Durchführung des ROBYG IPO konnte der LTV zum 30. September 2026, gegen den Trend im Sektor der börsennotierten Immobiliengesellschaften, deutlich auf 42,6% (nach 45,4% zum 30. Juni 2026) reduziert werden und lag damit komfortabel unter dem Zielwert von rund 45%.

Im August 2026 zahlte die TAG eine Wandelschuldverschreibung in Höhe von EUR 470 Mio. vollständig aus vorhandener Liquidität zurück. Der Zinsdeckungsgrad (ICR) belief sich zum Stichtag auf einen Wert von 5,8x, das Verhältnis von Nettofinanzverschuldung zum EBITDA betrug im Sektorvergleich niedrige 9,9x. Diese starken Verschuldungskennzahlen spiegeln sich auch in den beiden im Jahresverlauf erhöhten Investment Grade Ratings von Baa2 (Moody's) und BBB (S&P Global), jeweils mit stabilen Ausblick, wider.

Der EPRA NTA je Aktie erreichte zum 30. September 2026 EUR 21,79 nach EUR 20,98 zum Jahresende 2025 (+8% Y-o-Y). Ein Anstieg um EUR 62 Mio. bzw. EUR 0,32 je Aktie stammte dabei aus den positiven Effekten des ROBYG IPO.

Nachdem im ersten Halbjahr 2026 für das deutsche Immobilienportfolio noch eine Wertsteigerung von ca. 1,5% zu verzeichnen war, wird für die Bewertung im H2 2026 ein Rückgang der Werte erwartet, der dann in Summe zu einer in etwa stabilen Bewertung für das Gesamtjahr 2026 führen wird. Ursache hierfür sind die in den letzten Monaten deutlich gestiegenen Zinsen, die zu einer höheren Bruttoanfangsverzinsung in der Bewertung führen und damit, trotz der sich sehr positiv entwickelten Mieten, zu einer Wertminderung. Für das polnische Portfolio wird für das zweite Halbjahr 2026 ein im Wesentlichen unverändertes Bewertungsniveau erwartet.

Disziplinierte Kapitalallokation mit Fokus auf wertschaffendes Wachstum

Die TAG verfolgt bei der Kapitalallokation einen renditeorientierten Ansatz und setzt Kapital dort ein, wo langfristig der höchste Wert je Aktie geschaffen werden kann. Maßstab ist insbesondere die erwartete Nettorendite alternativer Investitionen. Vorrangiger Bestandteil der Strategie bleibt gegenwärtig das Wachstum im Vermietungsgeschäft durch den Bau von Mietwohnungen auf eigenen Grundstücken in Polen, ergänzt durch selektive Akquisitionen in Deutschland und in Polen, sofern diese nachhaltig wertsteigernd sind. Parallel dazu hält die TAG an einer soliden Bilanz und einem LTV im Bereich des Zielwerts von rund 45% fest.

Martin Thiel, CFO und Co-CEO der TAG, ergänzt: "Bei unserer Kapitalallokation prüfen wir alle Optionen innerhalb eines disziplinierten Rahmens und werden dabei stets auch das wirtschaftliche Umfeld berücksichtigen. Entscheidend ist, dass eingesetztes Kapital den langfristig höchsten Wert je Aktie für unsere Aktionärinnen und Aktionäre schafft und unsere Verschuldungsziele berücksichtigt. Neben Investitionen in unser Vermietungsgeschäft können auch Aktienrückkäufe eine Option sein, wenn sie im Vergleich zu anderen Verwendungsmöglichkeiten attraktiv sind. Diese Handlungsoptionen gilt es fortlaufend zu überprüfen. Angesichts des in Folge der gestiegenen Zinsen doch herausfordernden Marktumfelds, sind solche Entscheidungen derzeit mit besonderer Sorgfalt zu treffen."

Prognosen für 2026 und 2027 zeigen weiteres Wachstum

Für das Geschäftsjahr 2026 werden aufgrund der positiven Entwicklung in den ersten neun Monaten die Prognosen wie folgt angehoben beziehungsweise bestätigt:

* FFO I 2026: EUR 195-200 Mio. bzw. EUR 1,03-1,05 je Aktie (ca. +9% bzw. ca. +4% Y-o-Y; zuvor: EUR 187-197 Mio. bzw. EUR 0,99-1,04 je Aktie)

* Verkaufsergebnis Polen 2026: EUR 92-98 Mio. (ca. +40% Y-o-Y; unverändert)

* FFO II 2026: EUR 279-295 Mio. bzw. EUR 1,48-1,56 je Aktie (ca. +16% bzw. ca. +10% Y-o-Y; unverändert)

Für das Geschäftsjahr 2027 werden erstmalig folgende Prognosen abgegeben:

* FFO I 2027: EUR 200-210 Mio. (ca. +4% Y-o-Y)

* Verkaufsergebnis Polen 2027: EUR 50-60 Mio. (ca. -40% Y-o-Y; im Wesentlichen aufgrund der Anteilsreduzierung um 33% an ROBYG im Rahmen des IPO, der im Gegenzug zu einem positiven Effekt auf den EPRA NTA von EUR 62 Mio. führte)

* FFO II 2027: EUR 250-270 Mio. bzw. EUR 1,31-1,42 je Aktie (ca. -9% bzw. -10% Y-o-Y; im Wesentlichen aufgrund des um 33% reduzierten ROBYG-Anteils)

Damit zeigt das Vermietungsgeschäft der TAG, das sich im FFO I widerspiegelt, trotz der gestiegenen Finanzierungskosten, mit +9% in 2026 und +4% in 2027 weiterhin wachsende Ergebnisse.

Für das Verkaufsergebnis in Polen wird, nach einem Ergebnisrückgang in 2027, für das Geschäftsjahr 2028 trotz der auf 67% reduzierten Beteiligungsquote an ROBYG wieder ein der TAG zurechenbares, Ergebnis erwartet, das in etwa auf dem für 2026 geplanten Niveau liegt. Auch ist für 2027 ein Anstieg der Wohnungsverkäufe in Polen auf ca. 3.700-3.900 Wohnungen, nach erwarteten rund 2.900-3.100 Wohnungen in 2026, geplant, der zukünftiges Ergebniswachstum sichert.

In Bezug auf die Dividende gilt die kommunizierte Ausschüttungsquote von 50% des FFO I. Im Gegensatz zu den beiden Vorjahren ist jedoch angesichts des zurückgegangenen Aktienkurses zur Vermeidung stärkerer Verwässerungseffekte für die nächste Dividendenzahlung gegenwärtig geplant, keine Aktiendividende anzubieten.

Weitere Einzelheiten zu den ersten neun Monaten 2026 finden Sie in der heute veröffentlichten Zwischenmitteilung und in einer Präsentation unter https://www.tag-ag.com/investor-relations/finanzberichte/quartalsberichte.

Überblick über die wichtigsten Finanzkennzahlen

Kennzahlen der Gewinnund 01.01.2026- 01.01.2025- Verlustrechnung (in EUR Mio.) 30.09.2026 30.09.2025 Netto-Ist-Miete Gesamt 304,3 277,1 EBITDA (bereinigt) Vermietung 205,9 188,4 Deutschland und Polen EBITDA (bereinigt) Verkauf Polen 38,2 41,8 EBITDA (bereinigt) Gesamt 244,1 230,2 Bereinigtes Verkaufsergebnis Polen 29,6 34,2 Konzernergebnis 156,4 306,0 FFO I je Aktie in EUR 0,81 0,76 FFO I 152,7 135,8 FFO II je Aktie in EUR 0,96 0,95 FFO II 181,9 169,3

Kennzahlen der Konzernbilanz (in EUR 30.09.2026 31.12.2025 Mio.) Bilanzsumme 8.919,0 8.951,2 Eigenkapital 3.626,8 3.322,0 EPRA NTA je Aktie in EUR 21,79 20,98 LTV in % 42,6 41,0

Portfoliodaten 30.09.2026 31.12.2025 Einheiten Deutschland 84.675 83.504 Einheiten Polen (fertig gestellte 9.131 3.526 Mietwohnungen) Verkaufte Wohnungen Polen 2.152 2.823 Übergebene Wohnungen Polen 1.272 2.077 Immobilienvolumen Gesamt (in EUR 7.884,9 6.971,5 Mio.) Immobilienvolumen Deutschland (in 5.571,6 5.425,2 EUR Mio.) Immobilienvolumen Polen (in EUR 2.313,3 1.546,3 Mio.) Leerstand in % Deutschland (gesamt) 4,3 3,5 Leerstand in % Deutschland 3,9 3,2 (Wohneinheiten) Leerstand in % Polen (gesamt) 4,4 4,8 Leerstand in % Polen (Wohnungen > 1 2,4 1,3 Jahr in der Vermietung) l-f-l Mietwachstum in % Deutschland 3,1 2,6 l-f-l Mietwachstum in % Deutschland 3,0 3,0 (inkl. Leerstandsveränderungen) l-f-l Mietwachstum in % Polen 1,7 3,4 Mitarbeiter*innen 30.09.2026 30.09.2025 Anzahl der Mitarbeiter*innen 2.035 1.928

Kapitalmarktdaten Marktkapitalisierung zum 30.09.2026 2,1 in EUR Mrd. Grundkapital zum 30.09.2026 in EUR 190.328.340,00 WKN/ISIN 830350/ DE0008303504 Anzahl der Aktien zum 30.09.2026 190.328.340 (ausgegeben) Anzahl der Aktien zum 30.09.2026 190.269.776 (ausstehend, ohne eigene Aktien) Free Float in % (ohne eigene Aktien) 100 Index MDAX/EPRA Presseanfragen

TAG Immobilien AG

Dominique Mann

Head of Investor & Public Relations

Telefon +49 (0) 40 380 32 305

ir@tag-ag.com

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Quelle: dpa-Afx