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Einzelhandels-REITs profitieren derzeit von einer stabilen Nachfrage und einem begrenzten Angebot an neuen Flächen. Auch Dividendenjäger profitieren.
Hohe Nachfrage nach Geschäften des täglichen Bedarfs und ein knappes Angebot an neuen Einzelhandelsflächen stützen die US-Branche der Einzelhandels-REITs. Das Analysehaus Zacks sieht deshalb bei drei Titeln weiteres Kurspotenzial.
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REITs zeigen bessere Entwicklung als S&P 500
Die Branche hat sich seit Jahresbeginn besser entwickelt als der Gesamtmarkt. Der von Zacks beobachtete Bereich „REIT and Equity Trust – Retail“ legte seit Januar um knapp 20 Prozent zu. Der S&P 500 stieg im selben Zeitraum um rund 10 Prozent, der Finanzsektor um etwa 7 Prozent.
Als Grund für die positive Einschätzung nennt Zacks vor allem die Nachfrage nach Einkaufszentren mit Lebensmittelhändlern, Discountern, Gesundheitsanbietern und anderen Mietern des täglichen Bedarfs. Solche Geschäfte sorgen für regelmäßige Kundenfrequenz.
Zacks zufolge sind Einzelhandels-REITs mit einem Fokus auf „Bequemlichkeit, erschwingliche Preise und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs“ besser positioniert, um zu wachsen und ihre Vermietungsquote zu halten.
Gleichzeitig entstehen nur wenige neue Einzelhandelsflächen. Das begrenzte Neubauangebot sorgt laut Zacks dafür, dass bestehende Einkaufszentren „unter einem geringeren Wettbewerbsdruck“ stehen. Das stützt Vermietungsquoten und Mieten.
Die folgenden drei Aktien bieten neben laufenden Dividendeneinnahmen auch mögliches Aufwärtspotenzial. Die tatsächliche Kurschance hängt jedoch von den aktuellen Kurszielen, der Bewertung und der weiteren Geschäftsentwicklung ab. Weitere Dividenden-Kracher finden Sie im "Globale Dividenden-Stars"-Index von BÖRSE ONLINE.
Phillips Edison
Bei REITs ist der Funds from Operations (FFO) eine wichtige Kennzahl. Diese zentrale Kennzahl in der Immobilienwirtschaft beziffert den nachhaltig erwirtschafteten, operativen Cashflow eines Immobilienunternehmens. Da Abschreibungen den Nettogewinn künstlich mindern, obwohl Immobilien oft an Wert gewinnen, werden diese beim FFO korrigiert.
Phillips Edison verwaltet 326 Immobilien in 31 US-Bundesstaaten, die zu 97 Prozent vermietet sind. 94 Prozent der Mieteinnahmen stammen aus von Lebensmittelhändlern verankerten Einkaufszentren, 74 Prozent aus Geschäften des täglichen Bedarfs. Im ersten Quartal 2026 konnte das Unternehmen die Mieten bei Vertragsverlängerungen um 21,2 Prozent und bei neuen Mietverträgen um 36,2 Prozent steigern.
Im Juli erwartet Zacks für 2026 einen FFO von 2,76 US-Dollar (2,41 Euro) je Aktie, für 2027 einen FFO von 2,90 US-Dollar (2,53 Euro). Für 2026 rechnet Phillips Edison mit einer FFO-Spanne von 2,72 bis 2,78 US-Dollar. Die erwartete Dividendenrendite für dieses Jahr liegt bei 3,1 Prozent. Die Aktie trägt den Zacks-Rang 2 („Buy“) und stieg in den vergangenen drei Monaten um mehr als 10 Prozent.
Tanger Factory Outlet Centers
Tanger betreibt 38 Outlet-Center und vier Lifestyle-Center in 22 US-Bundesstaaten und Kanada. Die Immobilien umfassen knapp 1,58 Millionen Quadratmeter und beherbergen mehr als 3.000 Geschäfte mit über 800 Marken und Einzelhandelskonzepten. Die Vermietungsquote liegt bei rund 97 Prozent. Im ersten Quartal 2026 erzielten die Mieter von Tanger rund 482 US-Dollar je Quadratfuß. Das entspricht umgerechnet etwa 5.188 US-Dollar je Quadratmeter. Die Mietverträge konnten im Schnitt um 10,5 Prozent gesteigert werden.
Tanger verfügt über überwiegend beziehungsweise effektiv festverzinsliche Schulden und mehr als eine Milliarde US-Dollar an Liquidität. Die Nettoverschuldung entspricht dem 4,8-Fachen des bereinigten operativen Ergebnisses. Diese Kennzahl setzt die Nettoverschuldung ins Verhältnis zum bereinigten EBITDA für Immobilienunternehmen und gibt einen Hinweis auf die Verschuldung im Verhältnis zur Ertragskraft.
Zacks erwartet für 2026 einen FFO von 2,48 US-Dollar (2,17 Euro) je Aktie, was einem Anstieg von 6,44 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Tanger hat im ersten Quartal 2026 seine Prognose angehoben und rechnet mit einer FFO-Spanne von 2,42 bis 2,50 US-Dollar je Aktie für das laufende Jahr. Die Aktie trägt ebenfalls den Zacks-Rang 2 („Buy“) und stieg in den vergangenen drei Monaten um mehr als 12 Prozent. Die erwartete Dividendenrendite liegt bei 3,08 Prozent für das laufende Jahr.
American Assets Trust
American Assets Trust besitzt 31 Immobilien aus den Bereichen Büro, Einzelhandel, Wohnen und Hotels in Kalifornien, Washington, Oregon, Hawaii und Texas. Das Portfolio umfasst rund 631.000 Quadratmeter, 2.302 Wohnungen und 369 Hotelzimmer.
Die Immobilien befinden sich laut Zacks überwiegend in Märkten mit hoher Nachfrage, begrenztem Neubau und hohen Markteintrittsbarrieren. American Assets Trust verfügt über eine solide Liquiditätsausstattung und einen hohen Anteil unbesicherter Schulden. Die Angaben zur Liquidität sollten aktualisiert werden: In der Veröffentlichung zu den Ergebnissen des ersten Quartals 2026 wurden rund 518 Millionen US-Dollar Liquidität sowie keine größeren Fälligkeiten vor 2027 genannt.
Zacks erwartet für 2026 einen FFO von 2,03 US-Dollar (1,77 Euro) je Aktie, für 2027 einen FFO von 2,11 US-Dollar (1,84 Euro). Das Unternehmen selbst hat für 2026 eine FFO-Spanne von 1,96 bis 2,10 US-Dollar bestätigt. Die Aktie trägt den Zacks-Rang 2 („Buy“) und stieg in den vergangenen drei Monaten um rund 24 Prozent. Die erwartete Dividendenrendite von 5,52 Prozent ist vor allem für dividendenorientierte Anleger interessant.
Sollten Anleger jetzt zugreifen?
Für Anleger bietet die Branche eine interessante Kombination aus laufenden Mieteinnahmen, möglichen FFO-Steigerungen und regelmäßigen Dividenden. Besonders American Assets Trust fällt mit einer Dividendenrendite von 5,52 Prozent auf. Phillips Edison und Tanger bieten mit etwa 3,1 beziehungsweise 3,08 Prozent zwar niedrigere, aber ebenfalls laufende Ausschüttungen. Die Renditen können sich durch Kursveränderungen und Anpassungen der Dividende allerdings jederzeit ändern. Außerdem handelt es sich bei den genannten Renditen um erwartete oder aktuelle Werte, nicht um garantierte künftige Erträge.
Zusätzlichen Rückenwind liefern die hohe Vermietungsquote, die Nachfrage nach Geschäften des täglichen Bedarfs und das begrenzte Angebot an neuen Einzelhandelsflächen. Steigende Mieten und wachsende FFO-Schätzungen könnten die operative Entwicklung weiter stützen.
Anleger sollten insbesondere prüfen, ob die Bewertung bereits einen Teil der positiven Erwartungen vorwegnimmt und wie empfindlich die REITs auf steigende Zinsen reagieren. Insgesamt bleiben die drei REITs damit vor allem für Anleger interessant, die neben möglichen Kursgewinnen Wert auf regelmäßige Dividendeneinnahmen legen.
Legen Sie Wert auf eine Dividendenausschüttung? Dann sollten Sie den Aktienreport "Dividendenwachstumskönige" nicht verpassen. Darin finden Sie drei Titel, die nicht nur hohe Ausschüttungen von bis zu 11 Prozent bieten, sondern auch ein deutliches Kurspotenzial offerieren.
Häufig gestellte Fragen
Wie wirken sich steigende Zinsen auf REITs aus?
Steigende Zinsen können REITs belasten, weil sich die Finanzierung verteuert und festverzinsliche Anlagen im Vergleich zu Dividendenaktien attraktiver werden. REITs mit langen Schuldenlaufzeiten, hoher Liquidität und stabilen Mieteinnahmen sind in einem solchen Umfeld meist widerstandsfähiger.
Sind US-REIT-Dividenden für deutsche Anleger steuerpflichtig?
Ja, Dividendeneinnahmen aus US-REITs können sowohl in den USA als auch in Deutschland steuerliche Folgen haben. Die konkrete Behandlung hängt unter anderem vom Doppelbesteuerungsabkommen, dem jeweiligen Broker und der persönlichen steuerlichen Situation ab; Anleger sollten deshalb einen Steuerberater hinzuziehen.
Welche Risiken haben Einzelhandels-REITs trotz hoher Vermietungsquoten?
Eine hohe Vermietungsquote schützt nicht vollständig vor Risiken. Sinkende Konsumausgaben, steigende Finanzierungskosten, Zahlungsausfälle von Mietern oder notwendige Investitionen in die Immobilien können FFO, Dividende und Aktienkurs belasten.
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