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Offene Immobilienfonds galten lange als sichere Alternative zum Festgeld. Jetzt begrenzen mehrere Anbieter die Auszahlung. Viele Sparer fragen sich, ob sie aussteigen sollten.
Offene Immobilienfonds wurden lange als sichere Alternative zum Festgeld verkauft. Man legt Geld in Büros, Einkaufszentren und Logistikhallen an, bekommt eine solide Rendite und kann die Anteile jederzeit zurückgeben. Vor allem Sparer, die Stabilität suchen, haben sich davon überzeugen lassen. Doch diese Zeiten sind vorbei. Ende Oktober 2026 hat die Lage eine neue Eskalationsstufe erreicht.
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Immobilienfonds: Rücknahmen werden gestoppt oder gekürzt
Der bislang deutlichste Fall ist der DWS-Fonds „Grundbesitz Europa“. Seit dem 28. Oktober führt die Fondsgesellschaft fällige Rücknahmeaufträge zunächst nur noch zu zehn Prozent aus. Der Rest verfällt ersatzlos. Wer sein Geld sofort will, muss an der Börse verkaufen, und dort lagen die Abschläge zuletzt laut Medienberichten teils über 50 Prozent unter dem offiziellen Nettoinventarwert.
Der Fonds ist kein Einzelfall. Der Swiss Life REF European Real Estate Living and Working nimmt seit dem 20. Oktober keine Anteile mehr zurück. Die UBS (D) Euroinvest Immobilien hat Rücknahmen und Ausgaben ausgesetzt, weil das Geld fehlt, um Anleger auszuzahlen und gleichzeitig den Betrieb der Immobilien zu finanzieren. Die Verbraucherzentrale verweist außerdem auf weitere Fälle wie den Wertgrund WohnSelect D oder den Fokus Wohnen Deutschland.
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Anleger ziehen Milliarden ab
Die Zahlen zeigen, wie groß der Vertrauensverlust ist. Laut Bundesbank haben Investoren seit Januar 2025 per Saldo rund zehn Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds abgezogen. Im Jahr 2024 flossen laut Fondsverband BVI netto rund 5,9 Milliarden Euro ab.
Das Problem liegt in der Struktur: Die Fonds besitzen Immobilien, die sich nicht von heute auf morgen verkaufen lassen. Die Anteile dagegen können Anleger in der Regel täglich zurückgeben. Gerät dieses Gleichgewicht ins Wanken, wird es eng. Bis zur Auszahlung gelten zudem eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
Börsenkurse verraten die Erwartungen
Besonders aufschlussreich ist der Blick an die Börse. Dort werden Fondsanteile vieler Immobilienfonds mit deutlichen Abschlägen gehandelt. Der Finanzratgeber Finanztip hat den durchschnittlichen Abschlag zwischen Börsenkurs und offiziellem Rücknahmepreis seit Juni von 11,2 auf 19,3 Prozent steigen sehen. Beim Deka-ImmobilienEuropa, dem mit rund 18 Milliarden Euro größten Fonds dieser Art, stieg die Differenz von 5,3 Prozent im Januar auf 16,1 Prozent Mitte Oktober.
Die Verbraucherzentrale Bayern sieht darin ein deutliches Warnsignal: Der Markt rechnet offenbar damit, dass die ausgewiesenen Rücknahmepreise nicht mehr zu halten sind. Mit anderen Worten: Die Bewertungen der Immobilien könnten nach unten korrigiert werden.
Verluste im zweistelligen Millionenbereich
Dass solche Abwertungen nicht nur Befürchtungen sind, zeigt der Fall KanAm Leading Cities Invest. Dort mussten Immobilien mehrfach abgewertet werden, einzelne Objekte wurden anschließend unter Wert verkauft. Die Verluste sollen sich im zweistelligen Millionenbereich bewegen, mit weiterem Abwertungsrisiko.
Hintergrund sind gestiegene Zinsen, die Finanzierungen verteuern, und die geringere Nachfrage nach Büro- und Handelsflächen. Gerade in Gewerbeimmobilien sind die Werte deshalb unter Druck geraten.
Was Anleger jetzt tun sollten
1. Den eigenen Fonds genau prüfen. Wichtig sind der aktuelle Rücknahmestatus, der Abstand zwischen Börsenkurs und Rücknahmepreis sowie die Kündigungsfristen.
2. Ehrlich fragen, wann das Geld gebraucht wird. Wer die Summe in den nächsten zwei bis drei Jahren benötigt oder sie als Notfallreserve vorgesehen hat, sollte den Fonds nicht als Liquiditätsquelle einplanen. Hier ist eine Umschichtung sinnvoll, sofern sie möglich ist.
3. Keine Panikverkäufe mit hohen Abschlägen. Wer jetzt über die Börse verkauft, realisiert womöglich einen Verlust, der sonst nicht entstehen müsste. Ob ein Fonds tragfähig ist, zeigt sich an seiner Liquidität, an stabilen Bewertungen und daran, ob er Immobilien ohne große Verluste verkaufen kann.
4. Klumpenrisiko vermeiden. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, Immobilienfonds nur als Beimischung zu halten und die Summe auf mehrere Fonds zu verteilen. Ein großer Anteil in einem einzigen Fonds ist jetzt besonders riskant.
5. Alternativen prüfen. Für Geld, das in den nächsten Jahren sicher verfügbar sein muss, wären andere Investments wie in Tages- oder Festgeld sinnvoller. Wer Immobilien im Depot möchte, kann börsengehandelte Lösungen wie REITs oder REIT-ETFs in Betracht ziehen. Auch sie schwanken, sind aber täglich handelbar.
6. Rechte prüfen. Wurden Risiken bei der Beratung nicht verständlich erklärt, können sich Schadensersatzansprüche ergeben. Hier lohnt sich eine Prüfung durch einen Fachanwalt.
Fazit
Offene Immobilienfonds sind deutlich riskanter, als viele Anleger angenommen haben. Wer langfristig investiert und breit streut, muss nicht zwingend aussteigen. Wer das Geld kurzfristig braucht oder einen großen Teil seines Vermögens in einem einzelnen Fonds hält, sollte jetzt handeln, bevor die Lage sich weiter verschärft.
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Häufige Fragen
Sind alle offenen Immobilienfonds betroffen?
Nein. Die Probleme zeigen sich vor allem bei Publikumsfonds, die auch Privatanleger kaufen können. Offene Spezialfonds für institutionelle Anleger verzeichneten im ersten Halbjahr 2026 weiter Nettozuflüsse von rund 1,5 Milliarden Euro. Auch innerhalb des Marktes unterscheiden sich die Fonds stark, deshalb lohnt der Blick auf den einzelnen Fonds.
Was bedeutet „Gating“ oder „Aussetzung“?
Bei Gating werden Rückgaben nur anteilig ausgezahlt, der Rest verfällt. Bei einer Aussetzung ist gar keine Rückgabe mehr möglich. Die gesetzliche Aussetzung kann bis zu drei Jahre dauern. Seit April 2026 dürfen die Fonds solche Instrumente zur Liquiditätssteuerung einsetzen.
Was passiert mit meinem Geld, wenn der Fonds Rücknahmen aussetzt?
Das Geld bleibt im Fonds gebunden. Die Fondsgesellschaft muss in der Regel weiter Immobilien verkaufen, um Liquidität zu beschaffen. Wie viel Anleger am Ende zurückbekommen, hängt davon ab, zu welchen Preisen diese Verkäufe gelingen.
