Eigenheim statt ETF? Mit einem Kredit lässt sich die Rendite auf das eigene Kapital hebeln. Doch Zinsen, Kaufnebenkosten und Instandhaltung entscheiden darüber, ob das Haus den MSCI World tatsächlich schlagen kann.

Lohnt sich eine Investition ins Betongold? Ein beliebter Trick ist, mit geliehenem Geld die Rendite einer Immobilie auf das eingesetzte Eigenkapital zu hebeln. Das verschafft im besten Fall einen Renditesprung - im schlechtesten kann sich der Hebel umkehren und zum gefährlichen Risiko werden. Eine Beispielrechnung zeigt, wann die Strategie aufgehen kann – und wann der MSCI World die bessere Wahl ist.

Immer auf dem Laufenden bleiben: Jetzt die BÖRSE ONLINE-App auf iOS oder Android herunterladen und unter "Einstellungen" die Benachrichtigungen aktivieren. 

Immobilien-Trick: Beispielrechnung zeigt, wie er funktioniert

Eine Immobilie für 500.000 Euro lässt sich mit 100.000 Euro Eigenkapital und 400.000 Euro Bankdarlehen kaufen. Steigt der Wert des Hauses um drei Prozent, entspricht das einem Wertzuwachs von 15.000 Euro. Bezogen auf den Immobilienwert sind das drei Prozent. Bezogen auf die 100.000 Euro Eigenkapital sind es – vor Zinsen, Kosten und Steuern – 15 Prozent.

Das ist der sogenannte Leverage-Effekt: Der Anleger kontrolliert mit relativ wenig eigenem Geld einen größeren Vermögenswert. Die Tilgung des Kredits erhöht zusätzlich das Eigenkapital, weil die Restschuld sinkt.

Genau darin liegt der „Immobilientrick“ - er ist eine Investition mit Fremdkapital. Das Problem: Steigt der Immobilienwert nicht ausreichend oder fällt er, wirkt der Hebel in die andere Richtung.

Auf der Suche nach dem passenden Depot? Hier sind die besten Aktiendepots & Online-Broker im Test von BÖRSE ONLINE

Die aktuelle Rechnung ist härter als in der Niedrigzinsphase

Die Finanzierungskosten sind deshalb der entscheidende Faktor. Nach den Konditionsdaten von Interhyp lagen die effektiven Jahreszinsen für zehnjährige Darlehen Anfang Oktober 2026 – abhängig vom Beleihungsauslauf – zwischen 4,23 und 4,63 Prozent. Bei höherem Fremdkapitalanteil wird der Kredit tendenziell teurer. Die Konditionen hängen zudem von Bonität, Objekt, Einkommen und Finanzierungsstruktur ab.

Damit reicht eine moderate Wertsteigerung nicht automatisch aus, um den Kredit wirtschaftlich zu rechtfertigen. Zusätzlich fallen beim Kauf Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision an. Je nach Bundesland und Konstellation können die Erwerbsnebenkosten einen hohen einstelligen bis niedrigen zweistelligen Prozentsatz des Kaufpreises erreichen. Diese Ausgaben erhöhen zwar den Kapitaleinsatz, aber nicht den Wert der Immobilie.

Für die Immobilie gilt daher nicht einfach „Wertsteigerung minus Kreditzins“ - sondern die Rendite auf das gesamte eingesetzte Kapital – einschließlich Erwerbsnebenkosten, Instandhaltung, Versicherungen, Verwaltung und möglicher Leerstände - spielt eine Rolle.

Beispielrechnung: 500.000-Euro-Wohnung mit Kredit

Für eine überschlägige Rechnung werden folgende Annahmen getroffen:

Kaufpreis: 500.000 Euro

Erwerbsnebenkosten: pauschal 10 Prozent beziehungsweise 50.000 Euro

Darlehen: 400.000 Euro

Eigenkapital: 150.000 Euro, davon 100.000 Euro als Kaufpreisanteil und 50.000 Euro für Nebenkosten

Sollzins: 4,35 Prozent

anfängliche Tilgung: 2,0 Prozent

Zinsbindung und Betrachtungszeitraum: 20 Jahre

monatliche Annuität: rund 2.117 Euro

Unter diesen Annahmen verbleibt nach 20 Jahren eine Restschuld von rund 146.000 Euro. Die Immobilie ist dann aber nicht automatisch eine gute Geldanlage. Dafür muss sich ihr Wert ausreichend entwickeln.

Bei zwei Prozent jährlicher Wertsteigerung würde das Eigenkapital von 150.000 auf rund 597.000 Euro wachsen. Das entspricht einer rechnerischen jährlichen Rendite von etwa 7,2 Prozent – allerdings vor den genannten laufenden Kosten und unter der Annahme, dass die monatliche Kreditrate dauerhaft getragen werden kann.

Der faire Vergleich mit dem ETF

Wer die gleichen 150.000 Euro stattdessen in einen ETF investiert und über 20 Jahre eine durchschnittliche Rendite von sechs Prozent erzielt, käme vor Steuern und ETF-Kosten auf rund 481.000 Euro. Bei acht Prozent wären es rund 699.000 Euro, bei vier Prozent rund 329.000 Euro.

Der Vergleich ist allerdings nur dann fair, wenn auch die laufenden Zahlungen berücksichtigt werden. Beim Immobilienkauf fließt jeden Monat die Kreditrate. Bei einer vermieteten Wohnung können Mieteinnahmen einen Teil davon decken; bei einer selbst genutzten Immobilie ersetzt die Nutzung die Miete. In beiden Fällen bleiben aber Kosten beim Eigentümer hängen.

Ein Beispiel macht die Schwachstelle sichtbar: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einer Bruttomietrendite von 4,1 Prozent lägen die jährlichen Nettokaltmieten bei etwa 20.500 Euro. Die Bruttomietrendite berücksichtigt jedoch weder Kaufnebenkosten noch Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand oder Finanzierung. 

Nach nicht umlagefähigen Kosten, Rücklagen und Mietausfall kann der tatsächlich verfügbare Betrag deutlich niedriger liegen. Die jährliche Kreditrate aus dem Beispiel beträgt rund 25.400 Euro. Die Immobilie trägt sich bei diesen Annahmen also nicht vollständig aus der Miete; der Eigentümer müsste laufend Geld zuschießen. Dieses Geld könnte ein ETF-Anleger zusätzlich investieren. Wird dieser Unterschied ausgeblendet, wird die Immobilienrendite überschätzt.

Weiterführende Links

Der Immobilienmarkt liefert keine einheitliche Rendite

Auch die Wertentwicklung ist keineswegs garantiert. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat sich 2025 zwar erholt: Nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft stiegen die Preise für Eigentumswohnungen bundesweit um 3,8 Prozent, für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,8 Prozent. Die Neuvertragsmieten legten im vierten Quartal 2025 sogar um 4,1 Prozent zu. 

Aber die Teilmärkte unterscheiden sich stark. In den sieben größten Städten lag die Bruttomietrendite im zweiten Halbjahr 2025 laut Baufi24 bei ungefähr 3,4 Prozent. In günstigeren Städten und Regionen waren teilweise mehr als fünf Prozent möglich. Eine höhere Rendite kann dort allerdings mit schwächerer Nachfrage, höherem Leerstandsrisiko oder geringeren Aussichten für den Wiederverkauf einhergehen.

Der Kauf einer einzelnen Wohnung ist deshalb nicht mit einem weltweit gestreuten Aktienindex vergleichbar. Der ETF verteilt das Kapital auf zahlreiche Unternehmen und Länder. Die Immobilie konzentriert das Vermögen auf einen Standort, ein Gebäude und häufig zusätzlich auf einen Kreditgeber.

Wann der Immobilientrick funktionieren kann

Die Strategie hat grundsätzlich bessere Chancen, wenn mehrere Bedingungen zusammenkommen:

1. Der Kaufpreis ist nicht überhöht, die Lage solide.

2. Die Finanzierung ist robust. Die Rate muss auch bei Krankheit, Arbeitslosigkeit, Elternzeit oder steigenden Lebenshaltungskosten tragbar bleiben.

3. Es gibt ausreichend Eigenkapital. Wer nur die Nebenkosten finanzieren kann und kaum Reserven besitzt, ist besonders verwundbar.

4. Die laufende Rendite ist plausibel. 

5. Die Haltedauer ist lang. Kauf- und Verkaufskosten machen kurzfristige Transaktionen unattraktiv.

6. Die Anschlussfinanzierung ist eingeplant. Nach Ablauf der Zinsbindung kann die Restschuld zu deutlich anderen Konditionen weiterfinanziert werden.

Für Selbstnutzer kommt ein weiterer Faktor hinzu: Die Immobilie ist nicht nur Kapitalanlage, sondern auch Konsumgut. Der Vorteil liegt dann in der Wohnsicherheit und in der eingesparten Miete. Diese Nutzenkomponente lässt sich nicht vollständig mit der Rendite eines ETFs vergleichen.

Wann der ETF überlegen sein kann

Ein Welt-ETF ist vor allem dann im Vorteil, wenn Flexibilität, Liquidität und breite Streuung wichtig sind. Er lässt sich mit kleinen Beträgen besparen, verursacht geringe laufende Kosten und bindet den Anleger nicht an einen einzelnen Standort. Auch das Risiko ist transparent: Der Depotwert kann stark schwanken, ein Kredit mit monatlicher Zahlungspflicht muss aber nicht bedient werden.

Der ETF hat allerdings ebenfalls ein erhebliches Marktrisiko. Ein Kursrückgang von 30 oder 40 Prozent ist möglich. Wer in einer solchen Phase verkaufen muss, kann Verluste realisieren. Ein langer Anlagehorizont und die Bereitschaft, Schwankungen auszuhalten, bleiben unverzichtbar.

Fazit: Eine gehebelte Wette vs. den MSCI World

Der Immobilienhebel kann die Rendite auf das Eigenkapital erhöhen. Er funktioniert aber nur, wenn die Wertentwicklung der Immobilie und die laufenden Erträge die Kosten des Fremdkapitals, die Erwerbsnebenkosten und den laufenden Aufwand ausreichend übertreffen.

Eine kreditfinanzierte Immobilie kann deshalb für Menschen mit stabilem Einkommen, langem Anlagehorizont, ausreichend Rücklagen und einem wirklich guten Objekt sinnvoll sein. Für Anleger, die flexibel bleiben und breit streuen wollen, ist ein ETF auf den Weltaktienmarkt meist die einfachere Lösung.

Wenn Sie sich für weitere Wirtschafts- und Börsennachrichten interessieren, könnte ein Probeabo von BÖRSE ONLINE das Richtige für Sie sein.

Häufige Fragen

Ist ein Eigenheim besser als ein ETF?

Ob ein Eigenheim besser ist als ein ETF, hängt von Finanzierung, Kaufpreis, Standort, Haltedauer und persönlicher Lebenssituation ab. Ein Eigenheim bietet Wohnsicherheit und kann durch Fremdkapital die Rendite auf das Eigenkapital erhöhen. Ein ETF auf den MSCI World ist dagegen liquider, breiter gestreut und meist kostengünstiger. 

Was bedeutet der Immobilienhebel?

Der Immobilienhebel bezeichnet den Einsatz eines Kredits, um mit relativ wenig Eigenkapital eine größere Immobilie zu kaufen. Steigt der Wert der Immobilie, fällt der prozentuale Gewinn auf das eingesetzte Eigenkapital höher aus. Sinkt der Immobilienwert, verstärkt der Kredit jedoch auch die Verluste.

Kann eine kreditfinanzierte Immobilie den MSCI World schlagen?

Ja, eine kreditfinanzierte Immobilie kann den MSCI World auf das eingesetzte Eigenkapital bezogen schlagen. Dafür müssen Wertentwicklung und – bei einer vermieteten Immobilie – die laufenden Einnahmen jedoch die Kreditzinsen, Kaufnebenkosten, Instandhaltung und weitere Ausgaben übertreffen. Ob das gelingt, lässt sich nur mit einer vollständigen individuellen Rechnung beurteilen.