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Der Bundesrat berät am 16. Oktober 2026 ein für Investoren heikles Thema: Die steuerfreie Veräußerung vermieteter Immobilien nach zehn Jahren könnte vor dem Aus stehen. Experte Daniel Schollenberger erklärt die Details.
Börse Online: Worüber berät der Bundesrat in seiner Sitzung am Freitag konkret?
Daniel Schollenberger: Der Finanzausschuss des Bundesrates empfiehlt im Rahmen des Einkommensteuerreformgesetzes 2027, die bisherige Steuerbefreiung nach Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes abzuschaffen. Künftig könnten Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig sein. Eine gesetzliche Änderung ist aber noch nicht beschlossen – der Bundesrat berät am 16. Oktober zunächst über die Ausschussempfehlungen.
Warum kann das für Millionen Immobilieneigentümer relevant werden?
Die geplante Änderung wäre mehr als eine steuertechnische Anpassung. Sie könnte die wirtschaftlichen Grundlagen privater Immobilieninvestitionen verändern. Bislang können Eigentümer vermieteter Immobilien einen Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerfrei realisieren, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Nach dem Vorschlag könnte diese Steuerfreiheit entfallen. Die Gewinne würden dann grundsätzlich dem persönlichen Einkommensteuersatz unterliegen.
Wird dadurch nicht der Vertrauensschutz für Immobilieneigentümer ausgehöhlt?
Die vorgesehene Übergangsregelung ist besonders weitreichend: Nach der Empfehlung sollen Immobilien geschützt bleiben, bei denen die bisherige Zehnjahresfrist am Tag der Gesetzesverkündung bereits abgelaufen ist. Ist sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen, könnte dagegen der gesamte Veräußerungsgewinn steuerpflichtig werden. Damit würde nicht nur ein künftig entstehender Wertzuwachs erfasst. Auch die bereits während der bisherigen Haltedauer entstandene Wertsteigerung könnte betroffen sein.
Könnte es daneben Ausnahmefälle geben, in denen Gewinne weiterhin steuerfrei bleiben?
Ausgenommen bleiben sollen insbesondere Immobilien, die durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Für bestimmte Fälle sieht der Vorschlag zudem eine konkretisierte Selbstnutzungsregelung mit mindestens 36 zusammenhängenden Monaten sowie Sonderregelungen für familiäre Konstellationen vor.
Welche Folgen hätte das für Eigentümer und den Immobilienmarkt?
Für private Vermieter stellt sich die Frage, ob sich langfristiges Halten, eine geplante Veräußerung oder die Übertragung innerhalb der Familie künftig noch unter denselben steuerlichen Voraussetzungen rechnen. Wer eine Immobilie als Altersvorsorge erworben hat, könnte seine Vermögensplanung neu bewerten müssen. Auch bei Erbschaften, Schenkungen und der vorweggenommenen Erbfolge gewinnt die steuerliche Analyse möglicher späterer Verkäufe an Bedeutung.
Welche Auswirkungen hätte eine dauerhafte Besteuerung privater Veräußerungsgewinne auf die Investitionsbereitschaft?
Denkbar sind längere Haltedauern, weniger Transaktionen oder eine Verlagerung von Kapital in andere Anlageformen. Welche Effekte tatsächlich eintreten, hängt allerdings von der konkreten gesetzlichen Ausgestaltung und den Reaktionen des Marktes ab. Auch die möglichen Auswirkungen auf das Mietangebot und die Mietentwicklung verdienen eine differenzierte Betrachtung.
Was bedeutet das für eine vorausschauende steuerliche Planung?
Sie wird zum entscheidenden Faktor. Immobilieneigentümer sollten zunächst ihre individuellen Anschaffungsdaten, die bisherige Haltedauer, die Nutzung und bereits geplante Transaktionen überprüfen. Daraus folgt jedoch keine pauschale Empfehlung, Immobilien vorschnell zu verkaufen. Maßgeblich sind die persönliche Vermögenssituation, die Finanzierung, mögliche Folgekosten und der weitere Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens.
Zur Person
Daniel Schollenberger ist bei der digitalen Kanzlei tes (Rechtsanwälte & Steuerberater) als Finanzwirt und fachlicher Ressortleiter für die Bereiche Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer und Unternehmensnachfolge tätig. Zuvor war er Chefredakteur bei Wolters Kluwer Steuertipps.
