Immobilie steuerfrei übertragen: BFH erweitert diesen Vorteil für Erben

Erben Kinder von ihren Eltern das Familienheim, zahlen sie bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern unabhängig vom Verkehrswert keine Erbschaftsteuer. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat diesen Steuervorteil nun in einem neuen Urteil erweitert. Diese Details sind wichtig. 

Der rechtliche Hintergrund

Ein Familienheim kann steuerfrei übertragen werden, wenn überlebende Ehegatten im Eigenheim für mindestens zehn Jahre ihren ersten Wohnsitz nehmen und das Objekt auch tatsächlich bewohnen. 

Die Steuerbefreiung steht auch begünstigten Kindern und Enkeln des Erblassers zu, wenn die Wohnfläche des Eigenheims die Größe von 200 Quadratmetern nicht überschreitet. 

Steuerfrei lässt sich ein Eigenheim zudem nur vererben, wenn der Erblasser zum Todeszeitpunkt als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war.

Das neue BFH-Urteil

Dass auch ein mitgenutztes Garten- und Wegegrundstück der Steuerbefreiung unterliegen kann, hat der BFH in einem neu veröffentlichten Urteil vom 17. Juni 2026  (Az I R 27/23) entschieden. Als steuerbegünstigtes Grundstück ist die wirtschaftliche Einheit von Grundstücksflächen anzusehen, die für das Erbschaftsteuerverfahren bindend festgestellt wird.

Der konkrete Fall

Der Kläger beerbte seinen verstorbenen Vater. Zum Nachlass gehörte ein durch den Vater vor seinem Tod selbstgenutztes Wohnhaus, das der Sohn nach dem Tod des Vaters bezog. Das Finanzamt hatte die Erbschaftsteuerbefreiung auf das Flurstück begrenzt, das mit dem Wohnhaus bebaut war. Zusammen mit dem Familienheim genutzte Garten- und Wegeflächen berücksichtigte das Finanzamt nicht. Dagegen wandte sich der Kläger.

Die Entscheidungsgründe

Der BFH gab im Revisionsverfahren dem Kläger Recht. Der Begriff des „bebauten Grundstücks“ gemäß Paragraf 13 Absatz 1 Nr. 4c des Erbschaft-und Schenkungsteuergesetzes ist bewertungsrechtlich auszulegen. Er umfasst alle Flächen, die das sogenannte  Belegenheitsfinanzamt – das Finanzamt am Ort des Grundbesitzes– als wirtschaftliche Einheit bindend für das Erbschaftsteuerfinanzamt feststellt. 

Dies bedeutet, dass mehrere Flurstücke, die gemeinsam genutzt werden – etwa ein Wohnhaus mit angrenzendem Garten oder einem Zugangsweg – der Steuerbefreiung zu Grunde liegen können, wenn sie als eine wirtschaftliche Einheit festgestellt werden. 

Diese Auslegung spiegelt die tatsächliche häusliche Nutzung wider, die das Finanzamt vor Ort gut beurteilen kann. Erben müssen aber bereits gegen die Feststellung der wirtschaftlichen Einheit durch das Belegenheitsfinanzamt vorgehen, sollten sie mit der Bestimmung des steuerbefreiten Grundstücks nicht einverstanden sein. Denn im Erbschaftsteuerverfahren haben Einwendungen gegen den Umfang des Grundstücks keinen Erfolg mehr.