Wer 2016 zu günstigen Konditionen gebaut oder gekauft hat, steht jetzt vor einer Anschlussfinanzierung. Das kann die monatliche Belastung spürbar erhöhen, wie ein Rechenbeispiel zeigt.

Viele Eigentümer haben ihr Haus in der Niedrigzinsphase finanziert. Ein Kredit mit 1,3 Prozent Sollzins galt damals als Schnäppchen. Nach zehn Jahren läuft die Zinsbindung aus, und die Restschuld muss neu finanziert werden. Dann zählt der aktuelle Marktzins, und der liegt heute deutlich höher.

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Das Rechenbeispiel: So viel mehr müssen Hausbesitzer für die Anschlussfinanzierung zahlen

Ein Kredit über 400.000 Euro, im Jahr 2016 mit 1,3 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung abgeschlossen, kostete monatlich rund 1.100 Euro. Nach zehn Jahren ist davon noch eine Restschuld von etwa 315.000 Euro übrig.

Laut dem Baufinanzierer Dr. Klein lag der beste Sollzins für zehn Jahre Zinsbindung am 2. November 2026 bei 4,08 Prozent. Bei diesem Zins und unveränderter Tilgung von 2 Prozent steigt die Rate auf rund 1.600 Euro. Das entspricht einem Plus von etwa 500 Euro im Monat oder 45 Prozent.

Die Zahl gilt für dieses Beispiel. Wie stark die Rate tatsächlich steigt, hängt von Restschuld, Anschlusszins und Tilgung ab. Mit einem geringeren Zins oder einer niedrigeren Restschuld fällt der Sprung kleiner aus.

Szenario Monatliche Rate Veränderung zu 1.100 Euro
Alter Kredit (2016, 1,3 % Zins) 1.100 Euro -
Anschluss mit 4,1 % Zins, 2 % Tilgung rund 1.600 Euro +500 Euro (+45 %)
Anschluss mit 4,1 % Zins, 3 % Tilgung rund 1.860 Euro +760 Euro (+69 %)

Warum die alte Rate nicht mehr reicht

Ein Blick auf die Zinsen zeigt das Problem. Allein die Zinsen auf 315.000 Euro kosten im ersten Monat rund 1.080 Euro. Bliebe die alte Rate von 1.100 Euro, würden nur noch etwa 25 Euro pro Monat in die Tilgung fließen. Die Schulden würden dann praktisch kaum sinken.

Die Laufzeit zeigt, was das bedeutet. Mit 2 Prozent Tilgung ist der Kredit nach rund 27 Jahren getilgt, mit 3 Prozent nach etwa 21 Jahren. Wer heute 50 Jahre alt ist, wäre mit 2 Prozent Tilgung erst mit 77 schuldenfrei. Mit 3 Prozent verkürzt sich die Laufzeit um sechs Jahre, und die Zinsersparnis liegt bei rund 53.000 Euro. Außerdem ist fraglich, ob sich die höhere Rate auch im Ruhestand noch tragen lässt.

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Drei Wege bei der Anschlussfinanzierung

- Prolongation: Die Hausbank bietet eine Verlängerung an. Das ist bequem, denn es braucht keine neuen Unterlagen und keinen Notar. Das Angebot ist aber oft nicht das günstigste.

- Umschuldung: Zum Ende der Zinsbindung wechseln Sie zu einer anderen Bank mit einem besseren Angebot. Holen Sie deshalb mindestens zwei oder drei Gegenangebote ein, idealerweise sechs bis zwölf Monate vor Ende der Zinsbindung.

- Forward-Darlehen: Der neue Kredit lässt sich bis zu 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindung abschließen. So sichern Sie sich heutige Konditionen für die Zukunft. Banken verlangen dafür einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie sich die Zinsen bis dahin entwickeln, und das lässt sich nicht verlässlich vorhersagen.

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Restschuld vorab senken

Zum Ende der Zinsbindung können Sie den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung ganz oder teilweise zurückzahlen. Wer Erspartes hat, das nicht als Notgroschen gebraucht wird, kann damit die Restschuld verringern. Das lohnt sich meist, solange der Kredit mehr kostet, als das Geld nach Steuern am Markt bringt.

Eine Sonderregel gilt für Darlehen mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung: Nach zehn Jahren ab Auszahlung können Sie mit einer Frist von sechs Monaten ohne Entschädigung kündigen (Paragraf 489 BGB). Das bringt aber nur etwas, wenn Ihr bisheriger Zins über dem aktuellen Niveau liegt.

Fazit: Frühzeitig planen

Die Zeit extrem günstiger Baukredite ist vorbei. Viele Eigentümer müssen nach zehn Jahren deutlich mehr zahlen als zuvor. Wer früh Angebote vergleicht, über eine höhere Tilgung nachdenkt und vorhandenes Kapital gezielt einsetzt, kann den Anstieg abfedern. Das Ziel sollte sein, bis zum Rentenbeginn möglichst schuldenfrei zu sein.

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Häufige Fragen

Was passiert, wenn meine Zinsbindung endet?

Die Restschuld muss neu finanziert werden. Dann gelten die aktuellen Marktzinsen, nicht mehr Ihr alter Vertragszins. Ihre Bank meldet sich in der Regel rechtzeitig mit einem Angebot, eine Pflicht zur Annahme besteht aber nicht.

Muss ich das Angebot meiner Hausbank annehmen?

Nein. Sie können Gegenangebote einholen und zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung). Für die Übertragung der Grundschuld fallen meist nur einige Hundert Euro an. Ein Vergleich lohnt sich oft, weil Zinsunterschiede von einem halben Prozentpunkt über zehn Jahre mehrere Tausend Euro ausmachen können.

Wann sollte ich mit dem Vergleich beginnen?

Am besten sechs bis zwölf Monate vor dem Ende der Zinsbindung. Wer früher abschließen möchte, kann ein Forward-Darlehen wählen. Dafür verlangen Banken allerdings einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt.