Erben Ehegatten von ihren verstorbenen Partnern selbst genutzte Häuser oder Eigentumswohnungen, zahlen sie unabhängig vom Verkehrswert keine Erbschaftsteuer. Doch ein rechtliches Detail macht nach einem neuen Urteil diesen fiskalischen Vorteil zunichte.

Voraussetzungen für die Steuerfreiheit

Überlebende Ehegatten müssen im Eigenheim für mindestens zehn Jahre ihren ersten Wohnsitz nehmen und das Objekt auch tatsächlich bewohnen. Die Steuerbefreiung steht auch begünstigten Kindern und Enkeln des Erblassers zu, wenn die Wohnfläche des Eigenheims die Größe von 200 Quadratmetern nicht überschreitet. 

Steuerfrei lässt sich ein Eigenheim zudem nur vererben, wenn der Erblasser zum Todeszeitpunkt als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Ebenfalls zu bachten: Die Steuerbefreiung bezieht sich nur auf eine geerbte Wohnimmobilie.


Das neue Urteil

Das Finanzgericht Düsseldorf hat in einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung auf einen gravierenden Fehler hingewiesen, der künftigen Erblassern bei Eigenheimen unterlaufen kann. Die Steuerbefreiung für selbstgenutzte Objekte darf demnach nicht analog angewendet werden, wenn die Wohnimmobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls fremdvermietet war – selbst dann nicht, wenn eine spätere Eigennutzung fest geplant war (Az 4  K 1808/24).


Der konkrete Fall

Ein Mann lebte bis zu seinem Tod mit seiner Ehefrau in einer angemieteten Immobilie. Eine ihm gehörende Wohnung war seit 2016 an Dritte fremdvermietet. Das Ehepaar hatte fest geplant, nach der Pensionierung des Mannes in dessen eigene Wohnung einzuziehen. Er verstarb jedoch vor Eintritt in den Ruhestand. 

Die klagende Ehefrau schloss eine Aufhebungsvereinbarung mit den bisherigen Mietern und zog kurz darauf selbst in die Wohnung ein. In der Erbschaftsteuererklärung beantragte sie die Steuerbefreiung für das Familienheim. Das Finanzamt verweigerte jedoch die Anerkennung.

Die Entscheidungsgründe

Das Finanzgericht Düsseldorf wies ihre wegen des ablehnenden Erbschaftsteuerbescheids erhobene Klage ab. Nach dem strikten Wortlaut des Gesetzes muss der Erblasser die Wohnung bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Dies war hier wegen der Fremdvermietung nicht der Fall. Die Absicht, dort später einzuziehen, oder der überraschende Tod des Erblassers rechtfertigen keine analoge Anwendung der Befreiungsvorschrift, befanden die Richter. 

Endgültig entscheiden in dieser Rechtsfrage wird vorausichtlich erst der Bundesfinanzhof, da die Revision zugelassen wurde. Ein Aktenzeichen für das Verfahren in München gibt es noch nicht, die Erfolgsaussichten sind jedoch gering. Steuerbefreiungen für Familienheime sind aus verfassungsrechtlichen Gründen eng am Wortlaut und restriktiv auszulegen, da sie eine erhebliche Ungleichbehandlung gegenüber anderen Vermögenswerten darstellen. 


Ausnahmen von der Residenzpflicht

Die Steuerfreiheit bleibt dagegen erhalten, wenn Erben die Immobilie aus „zwingenden Gründen“ nicht selbst nutzen können. 

Dieses Privileg hat der Bundesfinanzhof (BFH) inzwischen erweitert: Ein Erbe verliert nicht die Steuerbefreiung für ein Familienheim, wenn ihm die eigene Nutzung aus gesundheitlichen Gründen unmöglich oder unzumutbar ist (Az. II R 18/20). 

Auch ein verspäteter Einzug aufgrund von Räumungs- und Renovierungsarbeiten kann ausnahmsweise rechtmäßig sein, etwa wegen einer eine hohe Auftragslage, befanden die obersten Finanzrichter (Az. II R 6/21). 


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