Der DAX-Konzern hat seine Prognose gesenkt und die Schulden sind in den Fokus gerückt. Eine Kürzung der Dividende steht im Raum. 

Es geht um Deutschlands größten Wohnungskonzern Vonovia. Er vermietet rund 540.000 Wohnungen, vor allem in Deutschland. Für Dividendenjäger war der Wert lange ein verlässlicher Zahlmeister. Für das Geschäftsjahr 2025 hat die Hauptversammlung im Mai 2026 eine Ausschüttung von 1,25 Euro je Aktie beschlossen, nach 1,22 Euro im Vorjahr. Die Zahlung erfolgte Ende Mai.

Doch die Stimmung hat sich gedreht. Seit der Prognosesenkung fragen sich Anleger und Analysten, ob die Dividende in dieser Höhe Bestand hat.

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Vonovia hat seine Ziele nach unten korrigiert

Denn Vonovia hat seine Ziele für 2026 nach unten korrigiert. Das bereinigte EBITDA soll nun im unteren Bereich der Spanne von 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro liegen. Für 2028 wird nur noch das untere Ende der Spanne von 3,2 bis 3,5 Milliarden Euro in Aussicht gestellt. Auch das Wachstum der Mieten fällt schwächer aus: Die Erwartung für das organische Mietwachstum wurde auf 3,8 Prozent gesenkt, zuvor hatte das Management mehr als 5 Prozent angepeilt.

Hinzu kommen höhere Finanzierungskosten. Hohe Zinsen erschweren Immobilienverkäufe und bremsen den Neubau. Das Unternehmen muss deshalb mit schwächeren Beiträgen aus dem Verkauf rechnen. Gleichzeitig läuft das Wachstum der Mieten langsamer.

Den Gegenpol bildet das Geschäft mit Modernisierung und Dienstleistungen. Das Segment Value-add legte nach den ersten neun Monaten beim bereinigten EBITDA um rund 31 Prozent zu. Die Kernvermietung blieb mit rund drei Prozent Umsatzplus stabil.

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Vonovia (WKN: A1ML7J)

DAX-Dividendenliebling hat Schuldenproblem

Vonovia steht seit der Übernahme der Deutsche Wohnen 2021 im Schuldenabbau. Die Zinswende 2022 traf den Konzern hart. Das Unternehmen verkauft seither Wohnungen, um die Bilanz zu entlasten. Immerhin sank die Loan-to-Value-Quote 2025 von 47,7 auf 45,4 Prozent.

Das neue Ziel lautet, das Verhältnis von Schulden zu EBITDA bis Ende 2028 unter zwölf zu drücken. Genau an dieser Stelle setzt die Dividendendebatte an. Denn Geld, das an Aktionäre fließt, fehlt beim Abbau der Verbindlichkeiten. Vonovia hat eine Ausschüttungsquote von 50 bis 60 Prozent des bereinigten Ergebnisses vor Steuern (Adjusted EBT) als Richtwert genannt und eine progressive Dividendenpolitik angekündigt. Eine Kürzung wäre also ein Bruch mit dieser Linie.

Vonovia und die Dividende: Was die Analysten sagen

- JPMorgan hat das Kursziel zuletzt deutlich gesenkt, zunächst von 34,50 auf 26 Euro, später auf 24,50 Euro. Die Analysten rechnen mit Verkäufen im Umfang von rund einer Milliarde Euro, um den Schuldenabbau zu finanzieren. Bleiben größere Transaktionen aus, halten sie eine Dividendensenkung für möglich. Die Einstufung „Overweight“ blieb bestehen.

- Morningstar sieht die Dividende nach dem aktualisierten Ausblick als gefährdet. Der Grund sind schwächere Verkäufe im Vergleich zu den bisherigen Annahmen.

- Deutsche Bank bleibt bei „Buy“ mit einem Kursziel von 20 Euro. Die Bank stützt die unveränderte Dividende, trotz schwächerer Ergebnisse nach neun Monaten und eines vorsichtigen Ausblicks.

Die Analysten sind sich also einig, dass der Schuldenabbau Priorität hat. Uneinig sind sie, ob dafür die Dividende geopfert werden muss.

Weiterführende Links

Was Anleger jetzt beobachten sollten

Für die Dividendenfrage zählen vor allem drei Punkte:

- Verkaufserlöse: Gelingt es, die erwarteten rund eine Milliarde Euro an Verkäufen zu realisieren? Davon hängt ab, ob der Konzern ohne Kürzung auskommt.

- Verschuldungsziel: Kommt der Konzern beim Verhältnis von Schulden zu EBITDA auf den Zielpfad bis 2028?

- Zinsen: Bleiben die Finanzierungskosten hoch, verschärft sich der Druck. Sinken sie, entsteht Spielraum.

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Häufige Fragen

Wird die Vonovia-Dividende aktuell gekürzt?

Nein. Eine Kürzung ist bisher nicht beschlossen oder angekündigt. Die Dividende für das Geschäftsjahr 2025 wurde mit 1,25 Euro je Aktie beschlossen. Über die Ausschüttung für 2026 entscheidet die Hauptversammlung 2027.

Warum wird über eine Kürzung diskutiert?

Vonovia hat die Prognose für 2026 gesenkt und will die Verschuldung bis 2028 deutlich abbauen. Analysten wie JPMorgan halten eine Dividendensenkung für möglich, falls nicht genug Immobilien verkauft werden. Die Deutsche Bank stützt dagegen die unveränderte Dividende.

Worauf sollten Anleger achten?

Entscheidend sind drei Faktoren: die Höhe der Immobilienverkäufe, der Fortschritt beim Verhältnis von Schulden zu EBITDA und die Entwicklung der Zinsen. Gelingen die Verkäufe und sinken die Finanzierungskosten, sinkt das Risiko einer Kürzung.

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