Vonovias Kerngeschäft bleibt robust: Höhere Finanzierungskosten und ein schwächeres Transaktionsgeschäft wirken auf die Prognose 2027 und die Ziele 2028

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28.10.2026 / 20:36 CET/CEST Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

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Vonovias Kerngeschäft bleibt robust: Höhere Finanzierungskosten und ein schwächeres Transaktionsgeschäft wirken auf die Prognose 2027 und die Ziele 2028

* Herausforderndes Marktumfeld: Höhere Zinsen und verschlechterte Finanzierungsbedingungen begrenzen das Transaktionsgeschehen und beeinflussen die vertriebsbezogenen Segmente des Unternehmens.

* Prognose 2027 und Ziele 2028: Die erste Prognose für 2027 und die angepassten Ziele für 2028 spiegeln höhere Finanzierungskosten, geringere Beiträge aus Recurring Sales und Development sowie einen langsameren Anstieg des organischen Mietwachstums wider.

* Fokussierter Maßnahmenplan: Strategische Überprüfung der Development-Aktivitäten, niedrigere Investitionen in Development-to-Hold, strengere Kapitalallokation und Aussetzen neuer Manage-to-Green-Investitionen für Liquiditätsschutz und Absicherung der Bilanzstärke.

* Robustes Kerngeschäft: Das Vermietungsgeschäft bleibt stabil, Value-add entwickelt sich besser als erwartet, und B2B- sowie sonstige serviceorientierte, weniger kapitalintensive Geschäftsmodelle bieten zusätzliches Wachstumspotenzial.

* Entschuldung bleibt oberste Priorität: Verkäufe, eine disziplinierte Kapitalallokation und Cashflow-Fokus unterstützen anhaltende Entschuldung.

Bochum, 28. Oktober 2026 - Vonovia-CEO Luka Mucic erklärt: "Das operative Kerngeschäft von Vonovia bleibt stabil. Höhere Finanzierungskosten belasten jedoch sowohl das Finanzergebnis als auch die Transaktionsvolumina in unseren verkaufsbezogenen Geschäftsbereichen. Unsere Antworten darauf sind strengere Renditeanforderungen an unsere Investitionen, eine strategische Überprüfung unseres Development-Geschäfts und ein klarer Fokus auf Liquiditätssicherung und anhaltende Bilanzstärkung. So können wir den aktuellen Herausforderungen begegnen und zugleich die Qualität unseres Portfolios sowie unsere Fähigkeit zur nachhaltigen langfristigen Wertschaffung erhalten."

Makroökonomischer Gegenwind und höhere Zinsen führen zu herausforderndem Marktumfeld

Die Markteinschätzung hatte sich bis Mitte Februar schrittweise verbessert, verschlechterte sich anschließend jedoch infolge erhöhter geopolitischer Unsicherheiten, wieder aufkeimender Inflationssorgen und steigender Zinsen. Die Transaktionsmärkte zeigen nur begrenzte Anzeichen einer Erholung, während sich die Finanzierungsbedingungen seit Beginn des Konflikts im Nahen Osten deutlich verschlechtert haben, insbesondere seit der jüngsten EZB-Zinsentscheidung im September. Die Rendite der achtjährigen unbesicherten Unternehmensanleihen von Vonovia ist seit Beginn der Eskalation im Nahen Osten um rund 140 Basispunkte gestiegen. Dies erhöht die Kapitalkosten und begrenzt Transaktionen und Investitionstätigkeit.

Von den allgemein verschlechterten Finanzierungsbedingungen sind die verkaufsbezogenen Geschäftsbereiche am unmittelbarsten betroffen. Die Fair-Value-Margen im Recurring Sales bleiben hoch, während das herausfordernde Finanzierungsumfeld die Transaktionsvolumina weiterhin begrenzt. Im Development verzögert die schwache Nachfrage nach mittel- bis höherpreisigen Projekten den geplanten Ergebnisanstieg. Die Beiträge beider Aktivitäten dürften daher unter den bisherigen Annahmen bleiben.

Präzisierung der Prognose 2026, erstmalige Prognose 2027 und angepasste Ziele 2028

Die vorläufigen Ergebnisse für die wesentlichen Ergebniskennzahlen in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres lauten wie folgt: Adj. EBITDA Total EUR2,19 Mrd. (9M 2025: EUR2,118 Mrd.), Adj. EBT EUR1,41 Mrd. (9M 2025: EUR1,460 Mrd.) und Adj. Shareholder Earnings EUR1,12 Mrd. (9M 2025: EUR1,201 Mrd.). Der Anstieg des Adj. EBITDA Total wurde auf Ebene des Adj. EBT und der Adj. Shareholder Earnings vor allem durch höhere Finanzierungskosten neutralisiert.

Auf dieser Grundlage präzisiert Vonovia die Prognose für das Geschäftsjahr 2026 für Adj. EBITDA Total, Adj. EBT und Adj. Shareholder Earnings. Das Adj. EBITDA Total wird in der unteren Hälfte der Prognosespanne und das Adj. EBT um das untere Ende der Prognosespanne erwartet, während die Adj. Shareholder Earnings in der oberen Hälfte der Prognosespanne liegen sollen. Das organische Mietwachstum wird nun mit ungefähr 3,8 % erwartet und liegt damit leicht unter den bisherigen Erwartungen, während der OFCF (vor Veränderung des Net Working Capital) moderat unter Vorjahresniveau erwartet wird.

Vor diesem Hintergrund veröffentlicht Vonovia erstmals eine Prognose für 2027 und passt die Ziele für 2028 an. Die zugrunde liegenden Annahmen berücksichtigen höhere Finanzierungskosten, geringere Beiträge als erwartet aus den Segmenten Recurring Sales und Development angesichts der nur begrenzten Erholung des Transaktionsmarkts sowie einen verlangsamten Anstieg des organischen Mietwachstums. Letzterer resultiert aus geringeren Investitionsvolumina, insbesondere bei Development-to-Hold, sowie aus weniger starken Mietsteigerungen aus Mietspiegeln als bislang erwartet.

Aufgrund der erhöhten Unsicherheiten hinsichtlich Zinsen, Transaktionsmarkt und vertriebsbezogenen Segmenten werden Teile der Prognose 2027 und der Ziele 2028 als qualitative Vergleiche gegenüber dem Vorjahr und nicht als quantitative Bandbreiten angegeben. Eine detaillierte Tabelle zur Prognose 2026, zur Prognose 2027 und zu den Zielen 2028 befindet sich am Ende dieser Mitteilung.

Angesichts des Zinsanstiegs in den vergangenen Monaten beurteilt Vonovia die kurzfristige Entwicklung der Immobilienwerte vorsichtiger. Nach vier aufeinanderfolgenden Halbjahresperioden mit Bewertungsgewinnen erwartet das Unternehmen für das Gesamtjahr 2026 gegenüber dem Jahresende 2025 eine weitgehend stabile Portfoliobewertung. Daher dürfte sich das Mietwachstum kurzfristig nicht in dem bislang angenommenen Umfang in organisches Wertwachstum übersetzen.

Klarer Maßnahmenplan zur Cashflow-Sicherung und stärker fokussierten Kapitalallokation

Als Reaktion auf den angepassten Ausblick setzt Vonovia einen fokussierten Maßnahmenplan um, um den Cashflow zu schützen, die Bilanz weiter zu stärken und Kapital in die attraktivsten risikoadjustierten Investitionen zu lenken.

Das Segment Development wird einer umfassenden strategischen Überprüfung unterzogen. Ziel ist es, höhere risikoadjustierte Renditen auf das eingesetzte Kapital zu erzielen und das Geschäftsmodell noch stringenter auf bezahlbaren Wohnraum auszurichten. Ein Update soll mit den Ergebnissen für das Geschäftsjahr 2026 gegeben werden.

Vonovia stellt strengere Renditeanforderungen an Investitionsentscheidungen, um Finanzmittel auf die attraktivsten risikoadjustierten Opportunitäten im Bestandsportfolio zu konzentrieren. Neue Manage-to-Green-Investitionen werden ausgesetzt und Development-to-Hold-Projekte reduziert. Vonovia wird gezielte Investitionen fortsetzen, die die Qualität der Immobilien sichern, die Dekarbonisierung voranbringen und die operative Leistungsfähigkeit unterstützen. Zugleich werden Tempo und Zusammensetzung der Investitionen an die jeweiligen Marktbedingungen angepasst.

Robustes Kerngeschäft mit weiterem Wachstumspotenzial

Der deutsche Wohnungsmarkt wird weiterhin durch fundamentale Rahmenbedingungen unterstützt: anhaltend hohe Nachfrage, hohe Vermietungsquoten, praktisch keine Mietausfälle, sowie ein nachhaltiger Bedarf an energieeffizienterem Wohnraum.

Das Segment Rental bleibt robust und profitiert von weiteren Effizienzsteigerungen. Insbesondere KI-gestützte Produktivitätsinitiativen sollen ab 2030 einen jährlichen Run-Rate-Beitrag zum Adj. EBITDA von rund EUR50 Mio. generieren und damit die weitere Profitabilitätssteigerung unterstützen.

Das Segment Value-add entwickelt sich besser als erwartet, insbesondere in der Handwerkerorganisation und im Energiegeschäft. B2B- und weitere serviceorientierte Modelle bieten zusätzliches Wachstumspotenzial, um den starken Wachstumspfad des Segments fortzusetzen.

Zusammen leisten diese Aktivitäten einen resilienten und wachsenden Beitrag zum Adj. EBITDA Total.

Entschuldung bleibt oberste Priorität

Vonovia hält unverändert an der Entschuldung fest und wird das Verkaufsprogramm mit höchster Priorität fortsetzen. Die Entschuldungsziele bleiben unverändert: Das Net Debt/EBITDA soll sich bis Ende 2028 auf unter 12x verbessern und der Zinsdeckungsgrad deutlich über 3x liegen. Auch das Ziel eines LTV von rund 40 % bleibt unverändert. Die Zielsetzung, dieses Niveau bereits bis 2028 zu erreichen, wird angesichts des vorsichtigeren kurzfristigen Ausblicks für die Wertentwicklung jedoch anspruchsvoller. Die restriktivere Investitionspolitik, der stärkere Cashflow-Fokus und das fortgesetzte Verkaufsprogramm sollen die Entschuldung unterstützen und zugleich finanzielle Flexibilität für wertsteigerndes Wachstum erhalten.

Prognose Erstmalige Prognose Zie- 2026 le 2028 Bisher Neu 2027 Bis- Neu Kommentar her Or- ~4% ~3,8% ~4% ~5% ~4,5% Langsamerer ga- Hochlauf ni- des sch- Investiti- e onspro- Mie- gramms tst- (insb. ei- Development- ge- -to-Hold) run- und etwas g weniger dynamische Entwicklung von Mietspie- geln Mie- 3,45 - In der 3,55 - 3,65 Mrd. EUR 3,7 Auf t-e- 3,55 oberen - dem in- Mrd. EUR Hälfte 3,8 Niveau nah- der Mrd. von -me- Spanne EUR 2027 n (Aufwä- Ren- rtspo- tal tenti- al abhän- gig vom Zeit- punkt von Verkäu- fen) Ad- 2,95 - In der Leicht über dem 3,2 Am Geringerer j. 3,05 unteren Niveau von 2026 - unte- Beitrag aus EBI- Mrd. EUR Hälfte (Aufwärtspo-tential 3,5 ren Recurring TDA der ab-hängig vom Mrd. Ende Sales und To- Spanne Zeitpunkt von EUR der Development tal Verkäufen) Spanne (Aufwä- rts- po-ten- tial ab-hän- gig vom Zeit- punkt von Verkäu- fen) Ad- 1,9 - Um das Ungefähr auf dem Mitt- Unge- Höhere j. 2,0 Mrd. untere Niveau von 2026 ler- fähr Zinsaufwen- EBT EUR Ende der er auf dungen Spanne ein- dem stel- Niveau li- von ger 2027 CAGR 2024- -202- 8 Ad- 1,4 - In der Ungefähr auf dem Wach- Unge- j. 1,5 Mrd. oberen Niveau von 2026 send fähr Sha- EUR Hälfte auf re- der dem hol- Spanne Niveau der von Ear- 2027 nin- gs OFC- Auf Moderat Leicht über dem n.a. n.a. Vor allem F Vorjah- unter Niveau von 2026 durch resni- Vorjah- (inkl. Verbesserun- veau resni- Veränderungen des gen im (vor veau Net Working Working Verände- (vor Capital) Capital rungen Verände- des Net rungen Working des Net Capital) Working Capital) In- ~1,4 ~1,3 ~1,5 Mrd. EUR ~2 ~1,7 Restriktive- ves- Mrd. EUR Mrd. EUR Mrd. Mrd. EUR re ti- EUR Kapitalallo- tio- kation; nen insbesonde- re geringere Develop- ment-to-Hol- d-Volumina Über Vonovia

Die Vonovia SE ist Europas führendes privates Wohnungsunternehmen. Mit mehr als 528.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich liegt der Fokus auf der Vermietung und Entwicklung moderner und energieeffizienter Wohnungen. Bei einer durchschnittlichen Ist-Miete von EUR8,51 je m² und Monat (EUR8,32 in Deutschland) ist das Unternehmen im bezahlbaren Wohnsegment tätig.

Vonovia verfolgt das Ziel, den Aktionärinnen und Aktionären attraktive risikoadjustierte Renditen, den Mieterinnen und Mietern ein Zuhause mit hoher Wohnqualität und exzellentem Service sowie den Mitarbeitenden ein modernes, anspruchsvolles und attraktives Arbeitsumfeld zu bieten.

Das in Bochum ansässige Unternehmen ist seit 2013 börsennotiert. Seit September 2015 ist Vonovia im DAX 40 vertreten. Die Vonovia SE ist außerdem Bestandteil weiterer nationaler und internationaler Indizes, darunter DAX 50 ESG, DivDax, Dow Jones Best-in-Class Europe Index, STOXX Global ESG Leaders, EURO STOXX ESG Leaders 50, FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe und GPR 250 World. Vonovia beschäftigt rund 13.100 Mitarbeitende.

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Quelle: dpa-Afx