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Die geplante Reform des Mietrechts setzt der möblierten Vermietung strenge Obergrenzen. Für große Immobilienunternehmen wie Vonovia und LEG hat diese Änderung kaum spürbare Konsequenzen, für private Wohnraumvermieter und spezialisierten Anbieter schon. Experte Norbert Verbücheln erklärt die ungeahnten Folgen.
Börse Online: Die geplante Reform soll stärker gegen missbräuchliche Modelle im möblierten Wohnen vorgehen. Besteht aus Ihrer Sicht die Gefahr, dass dabei auch seriöse Anbieter und legitime Wohnformen unnötig eingeschränkt werden?
Norbert Verbücheln: Erklärtes Ziel der Bundesregierung ist die Anreize für die möblierte Vermietung zu beseitigen. Vermieter, die sich für die möblierte Vermietung entschieden hatten werden insgesamt abgestraft. Der beabsichtigte Möblierungszuschlag ist grundsätzlich zu niedrig.
Gerade Städte wie München sind auf flexible Wohnangebote für internationale Fachkräfte, Projektmitarbeiter oder Menschen in Übergangsphasen angewiesen. Welche Folgen hätte die geplante stärkere Regulierung von möbliertem Wohnen aus Ihrer Sicht für die wirtschaftliche Mobilität in Ballungsräumen?
Das Angebot möblierter Wohnungen im mittelfristigen Vermietungsbereich (7-36 Monate) wird deutlich fallen, das erschwert es allen Mietern, die auf eine flexible, möblierte mittelfristige Lösung angewiesen sind. Ein Ortswechsel wird dadurch massiv erschwert. Die Mietrechtsreform wird diesen Lebenswirklichkeiten nicht gerecht.
Der Gesetzentwurf setzt stark auf zusätzliche Regulierung und Transparenzpflichten. Glauben Sie, dass dadurch tatsächlich mehr bezahlbarer Wohnraum entsteht – oder verschiebt sich das Problem nur weiter zulasten des Angebots?
Das gewünschte Ziel wird nicht eintreten, sondern das Gegenteil, der Markt wird weiterverknappt. Die Bereitschaft zu vermieten – möbliert oder unmöbliert – wird weiter nachlassen. Lediglich das Angebot an Bestandsimmobilien zum Kauf wird steigen, da Eigentümer die Vermietung aufgeben.
Die Diskussion um Indexmieten wird politisch oft sehr emotional geführt. Wird dabei aus Ihrer Sicht ausreichend berücksichtigt, dass Vermieter ebenfalls mit Inflation, Finanzierungskosten und steigenden Bewirtschaftungskosten umgehen müssen?
Das Signal an die Vermieter ist auch hier: Eure Interessen interessiert die Politik nicht und dieses Signal ist verheerend. Man merkt bei den Vermietern eine allgemeine Enttäuschung, um nicht zu sagen Verbitterung, da ihre Belange keine ausreichende Beachtung finden.
Entsteht durch die zunehmende Regulierung im Bestand nicht faktisch ein zweigeteilter Mietmarkt – mit stark regulierten Bestandswohnungen auf der einen und weitgehend frei bepreisbaren Neubauten auf der anderen Seite?
Es entsteht ein Zweiklassenmarkt: Bei Erstbezug Oktober 2014 oder jünger gibt es keine Mietpreisbindung, bei Erstbezug ab Oktober 2014 gilt sie. Die Eigentümer müssen damit rechnen, dass sich das bei den Kaufpreisen sehr deutlich niederschlagen wird. Wohnungen mit voller Mietpreisbindung sind für Kapitalanleger nur dann interessant, wenn der Kaufpreis dies in voller Höhe berücksichtigt. Gerade in den Metropolen müssen solche Immobilien neu eingepreist werden. Dieser Anpassungsprozess wird uns 2027/2028 begleiten.
Wenn Sie auf die aktuelle Reformdebatte blicken: Was wäre aus Sicht der professionellen Immobilienwirtschaft der größere Hebel für einen funktionierenden Mietmarkt – zusätzliche Regulierung oder bessere Rahmenbedingungen für Neubau und Investitionen?
Der größte Hebel wäre, wenn man ein vermieterfreundliches Umfeld schafft. Jede Kommune, die den Vermietern den roten Teppich ausrollt, fördert die Entspannung auf dem Mietmarkt. Bauen im Bestand mit zusätzlichem Baurecht und Umwandlung von Bürogebäuden wäre der Königsweg. Man kann aber nicht beides haben: Massive Regulierung der Vermietung und Investitionen in Mietwohnungen.
Zur Person:
Norbert Verbücheln ist Diplom-Ingenieur. Er hat als Geschäftsführer von Mr. Lodge den Immobiliendienstleister zu einem Unternehmen mit 80 Mitarbeitern ausgebaut.
Zum Unternehmen:
Mr. Lodge ist Experte für die Vermittlung von Wohnungen und Häuser in München und Umgebung. Jährlich vermittelt das Immobilienunternehmen rund 2.300 Wohnimmobilien, mehr als 6.500 Eigentümer vertrauen auf seine Dienstleistungen. Mr. Lodge ist auf den Verkauf von Wohnimmobilien spezialisiert und Marktführer für die möblierte Vermietung von Wohnungen und Häusern im Großraum München. Die Mietdauer reicht in der Regel von sechs Monaten bis zu mehreren Jahren. Zu den Hauptnutzern zählen Unternehmen sowie Projektmitarbeiter und Führungskräfte, die für einen begrenzten Zeitraum Wohnraum benötigen.
