Deutsche Bank bewertet Immobilienaktien neu - Diese Werte sind jetzt interessant

Die Deutsche Bank Research hat kürzlich eine umfassende Studie zum europäischen Immobiliensektor veröffentlicht, die BÖRSE ONLINE vorliegt. Dabei bieten drei deutsche Titel unerwartetes Potenzial.

Die Studie der Deutschen Bank Research von Ende Juni anaylsiert die Aussichten für den europäischen Immobiliensektor. Dabei liegt der Fokus auf dem Wohnungssektor, der sich laut den Analysten um Thomas Rothaeusler auf einem "fundamentalen Erholungspfad" befindet.Dabei zeigt sich: Es gibt noch spannende deutsche Immobilienaktien neben Vonovia.

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Das sagt die Deutsche Bank zum deutschen Wohungssektor

Anders als viele andere Analysten bewertet das Team der Deutschen Bank den deutsche Immobilien Sektor zunehmend optimistisch. Obwohl deutsche Immobilienwerte nahe ihrer Tiefstände von 2023 handeln, verbesserten sich die Fundamentaldaten deutlich. Die Kurse steigen bereits an und das starke Marktwachstum könnte für einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise um 2,5 Prozent sorgen. Dabei zeigten vor allem Wohnimmobilien eine deutlich bessere Performance im Vergleich zu anderen Immobiliensegmenten, schreibt die Deutsche Bank. Entscheidend sei dabei der Kreditmarkt. Dieser biete mittlerweile einen besseren Zugang zu Fremdkapital, die Kredit-Spreads hätten sich verengt, was für eine geringere Ausfallrate spreche.

Die Analysten beurteilen die aktuelle Bewertung von Immobilienaktien als zu niedrig und sehen deshalb ein hohes Neubewertungspotenzial im Sektor - insbesondere, wenn vermehrt Anleger von Wachstums- zu Substanzwerten umschichten. Die Deutsche Bank sieht den Wohnungssektor sogar als Rezessionsgewinner und sicheren Hafen in einem ansonsten weiterhin unsicheren Markt an; vor allem, was Gewerbeimmobilien betrifft.

Übrigens: Die drei Werte, die in der Studie im Fokus stehen, schütten eine attraktive Dividende aus. Möchten Sie in ähnliche Aktien investieren, ist der "Globale Dividendenstars"-Index unsere Empfehlung.

Vonovia - Reduzierung der Verschuldung "ambitioniert"

Die Vonovia-Aktie hat seit dem Jahreshoch im Februar deutliche Verluste verzeichnet. Die hohen Zinsen belasten den gesamten Sektor und auch das Bochumer Unternehmen geriet unter Druck. Anfang Juni sank die Aktie sogar unter 20 Euro - das erste Mal seit August 2023. Mittlerweile hat sich der Titel jedoch etwas erholt und notiert derzeit bei rund 22,50 Euro.

Die Deutsche Bank Research hat das Kursziel der Vonovia-Aktie dennoch von 25 Euro auf 26 Euro angehoben, was gegenüber dem aktuellen Kurs einem Upside von rund 15 Prozent entspricht. Daher hoben die Experten auch ihr Votum von "Hold" auf "Buy" an. Als Grund nennen sie unter anderem die Einengungen der Kredit-Spreads, die zu niedrigen Kupons auf Anleihen führen und Vonovia auf der Zinsseite entlasten.

Vonovia will seinen Verschuldungsgrad bis 2028 um fünf Prozent auf 40 Prozent senken. Ein weiteres Ziel ist, neben reinen Mieterlösen die Einnahmen aus anderen Geschäften zu erhöhen. Bis 2028 sollen Handwerkerleistungen, Modernisierungen, Energievertrieb und Projektentwicklung bis zu 25 Prozent des Konzern-EBITDA ausmachen. Darin sehen auch die Analysten den wesentlichen Treiber für die Vonovia-Aktie.

Zwar sei die Senkung des Schuldengrades "ambitioniert", da der Zielwert unter dem vieler Mitbewerber liege. Die langfristigen Ziele bewerten die Experten aber als realistisch.

So bewertet die Deutsche Bank die Vonovia-Aktie

Laut den Analysten handelt die Aktie aktuell auf einem historisch günstigen Niveau. Der Abschlag zum Substanzwert wird auf 58,5 Prozent geschätzt, was signifikant über dem 10-jährigen historischen Durchschnitt von 25,1 Prozent liege. Hinzu kommt eine hohe erwartete Dividendenrendite von 6,3 Prozent, sowie eine FFO-Rendite die mit geschätzten 9,4 Prozent im Vergleich zum langfristigen Mittel von 6,2 Prozent sehr attraktiv ist. 

Die FFO (Funds from Operations) sind eine zentrale Kennzahl in der Immobilienwirtschaft. Sie beziffern den nachhaltig erwirtschafteten, operativen Cashflow eines Immobilienunternehmens. Da Abschreibungen den Nettogewinn künstlich mindern, obwohl Immobilien oft an Wert gewinnen, werden diese beim FFO korrigiert.

LEG - Kommt die positive Überraschung Ende des Jahres?

Auch im Vonovia-Konkurrenten LEG Immobilien sieht die Deutsche Bank ein Unternehmen mit einem geradlinigen Geschäftsmodell, das zudem eine deutlich geringere Komplexität als der DAX-Konzern Vonovia aufweist. Die Deutsche Bank Research hat die LEG ebenfalls auf der Kaufliste, senkt allerdings das Kursziel von 75 Euro auf 67 Euro. Als Gründe nennt sie den höchsten Verschuldungsgrad im deutschen Wohnimmobiliensektor, fehlende mittelfristige Ziele und ein vergleichsweise niedriges relatives Wachstumsprofil.

Allerdings werde auch bei der LEG das Wachstumspotenzial vom breiten Markt noch nicht voll erkannt. Da bis 2028 in etwa neun Prozent des Portfolios, rund 16.000 Einheiten, die Mietpreisbindung auslaufe, könnte die LEG hier die Einnahmen um bis zu 15 Prozent steigern. Auch das Nicht-Mietgeschäft werde vom Markt unterschätzt. Dort erwartet die Deutsche Bank Research ein Wachstum von 15 Prozent bis 2028.

Eines der größten Probleme der LEG sei aber der hohe Verschuldungsgrad. Das Unternehmen will diesen bis Ende 2026 von 46 Prozent auf 45 Prozent senken. Gelingt dies, wären laut der Deutsche-Bank-Studie positive Überraschungen möglich.

So bewertet die Deutsche Bank die LEG-Aktie

Die LEG-Aktie erreichte Anfang Juni bei 51 Euro einen neuen Tiefstand. Seitdem zeichnet sich eine Erholung ab, aktuell notieren die Papiere bei rund 56 Euro. 

Die Deutsche-Bank-Experten halten die LEG-Aktie jedoch – trotz der genannten Kritikpunkte – für massiv unterbewertet und bestätigten deshalb ihre Kaufempfehlung. Die Aktie handelt mit einem massiven Abschlag von 64,1 Prozent zum Substanzwert und liegt damit deutlich über dem zehnjährigen Durchschnitt von 18,6 Prozent. Mit 12,2 Prozent bietet LEG zudem eine der höchsten FFO-Renditen im gesamten Sektor, auch die erwartete Dividendenrendite von 5,7 Prozent zeigt eine gewisse Cashflow-Stärke. 

Die Studie sieht in der LEG ein fundamental gesundes Unternehmen mit einem einfachen Geschäftsmodell, das aufgrund des extremen Abschlags zum Substanzwert und des bevorstehenden Wachstumssprungs im Jahr 2028 eine Kaufgelegenheit darstelle.

TAG - Wachstumstreiber in Polen

Der dritte im Bunde ist TAG Immobilien. Dort errechnet die Deutsche Bank Research ein Kursziel von 18 Euro, was einem Kurspotenzial von 25 Prozent entspricht. In TAG sehen die Analysten einen der wenigen echten Wachstumswerte unter den deutschen Immobilienaktien. Das ist jedoch weniger auf den Heimatmarkt, sondern vor allem auf das Engagement in Polen zurückzuführen.

Mit dem IPO des Tochterunternehmens Robyg am 2. Juli hat TAG einen Bruttomittelzufluss von umgerechnet rund 295 Millionen Euro erzielt. Mit dem Geld will TAG weitere Mietportfolios in Polen erwerben und sich entschulden.

So bewertet die Deutsche Bank die TAG-Aktie

Der Kursverlauf ähnelt den oben genannten Immobilienaktien. Der Iran-Konflikt und die gestiegenen Zinsen drückten den Kurs Ende Februar deutlich ins Minus. Nach einer kurzen Erholung sank er Anfang Juni auf ein Jahrestief bei 13,07 Euro. Auch die TAG-Aktie erholte sich daraufhin und notiert derzeit bei rund 14,25 Euro.

Die Deutsche-Bank-Experten halten auch TAG für massiv unterbewertet. Sie errechnen einen Abschlag von 44,5 Prozent zum Substanzwert. Zum Vergleich: Der zehnjährigen Durchschnitt liegt bei 15,2 Prozent. Mit einer erwarteten FFO-Rendite von 7,6 Prozent für 2026 und einer Dividendenrendite, die laut Prognosen bis 2028 auf beachtliche sieben Prozent steigen soll, zeigt das Unternehmen eine überdurchschnittliche Cashflow-Stärke. Der Verschuldungsgrad soll von 45 Prozent auf 42 Prozent fallen.

Aufgrund der durch das IPO in Polen verbesserten Wachstumsperspektiven und der starken internen Finanzierungskraft landet auch TAG auf der Kaufliste der Deutschen Bank.

Diese Risiken bestehen bei deutschen Immobilienwerten

Wer jetzt schon freudig die Ordermaske öffnet, sollte sich zuvor noch kurz die Risiken einer Investition in deutsche Immobilienaktien durchlesen. Denn es gibt auch Aspekte, die den gesamten Sektor belasten können. Zum einen ist die Investitionsstimmung gegenüber der Branche nicht gut. Im ersten Halbjahr 2026 blieb der gesamte europäische Immobiliensektor hinter anderen Märkten zurück. Die gestiegenen Zinsen und Refinanzierungskosten belasten die Unternehmen weiterhin stark.

Ein weiteres Risiko sieht die Studie in politischen Entscheidungen – etwa in Berlin: Weil die Mieten in der Bundeshauptstadt in den vergangene zwei Jahren um rund sieben Prozent stiegen, werden immer öfter Forderungen nach einer Enteignung großer Immobilienkonzerne laut. Es gab sogar bereits einen Bürgerentscheid. Eine beginnende Verstaatlichung von Wohnungen würde den Immobiliensektor massiv belasten, ebenso wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse. Der hohe Verschuldungsgrad macht die Branche zudem anfällig für unverhoffte Zinserhöhungen.

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Häufig gestellte Fragen

Warum stuft die Deutsche Bank Immobilienaktien jetzt anders ein?

Die Deutsche Bank sieht im Wohnimmobiliensektor bessere Fundamentaldaten, niedrigere Kreditkosten und mehr Neubewertungspotenzial. Besonders bei Vonovia, LEG und TAG spielen operative Verbesserungen und die Bewertung zum Substanzwert eine große Rolle.

Warum hat die Deutsche Bank das Kursziel für Vonovia angehoben?

Die Bank verweist auf bessere Finanzierungskonditionen, den niedrigen Kupon der Wandelanleihe und die laufende Entschuldung. Zusätzlich sieht sie Chancen durch das Nicht-Mietgeschäft und steigende Mieten.

Warum bleibt die Verschuldung bei LEG ein Risiko?

LEG hat im deutschen Wohnimmobiliensektor den höchsten Verschuldungsgrad. Das begrenzt den finanziellen Spielraum und macht die Aktie anfälliger für Zinsänderungen und ein schwächeres Marktumfeld.