Das ist der Chart zur Berliner Enteignungsdebatte

Linke, Grüne und SPD wollen die nächste Regierung im Berliner Senat bilden. In ihren Sondierungsgesprächen haben sie sich auch auf die von der Linken geforderte Vergesellschaftung von Immobilienvermögen geeinigt – und die Börse reagiert sofort.

Auch wenn im Zusammenhang mit den Plänen der Linken in Berlin oft von „Enteignung“ gesprochen wird: Rein juristisch ist der geplante Weg ein anderer. Das Sondierungspapier sieht die „Sozialisierung“ nach Artikel 15 des Grundgesetzes (GG) vor. Danach können „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel“ durch ein Gesetz, das auch die Entschädigung regelt, in Gemeineigentum überführt werden. Doch die wirtschaftlichen Folgen sind die gleichen, abgesehen davon, dass eine Vergemeinschaftung für Berlin - etwas - billiger würde als eine Enteignung mit Entschädigung zum Marktwert.

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Alle Wohneinheiten über 10.000 sollen an den Staat gehen

Betroffen wäre der Bestand von privaten Vermietern, wenn die Zahl der von ihnen vermieteten Wohnungen 10.000 Einheiten übersteigt. Im Falle von Vonovia hieße das: Von 138.354 Wohneinheiten in Berlin müsste der Konzern 128.354 abgeben. Der schwedische Wohnungskonzern Heimstaden wäre mit rund 10.000 Einheiten betroffen, Adler mit 7.329 und Covivio müsste 7.000 Objekte abtreten. Diese Zahlen basieren auf Erhebungen von Empirica. TAG Immobilien, Grand City Properties oder Accentro liegen in Berlin unter der 10.000-Einheiten-Marke.

Kurseinbruch bei Anleihen der Wohnungsbaukonzerne

Abgesehen davon, dass durch die Vergesellschaftung keine neue Wohnung geschaffen würde, hätte die Maßnahme für die betroffenen Konzerne und ihre Anteilseigner heftige Auswirkungen. Gut zu sehen ist das an den Anleihen von Adler Immobilien. Der Kurs einer Anleihe der Adler Financing mit einer Laufzeit bis zum Jahr 2029 stürzte seit der Wahl am 20. September von knapp 100 Prozent auf 77,91 Prozent steil ab.

Der Grund: Die Immobilien dienen auch als Sicherheiten für die ausgegebenen Anleihen der Adler Group. Wären sie nicht mehr da, wären künftige Coupons und die Rückzahlung der Anleihe höchst unsicher – und das Papier womöglich bald wertlos. Die Aktie der Adler Group selbst ist nach mehreren Insolvenzverfahren ohnehin nur noch ein Pennystock.

Auch bei Heimstaden gaben die Anleihenkurse in den vergangenen Tagen deutlich nach. Vonovia-Anleihen gerieten ebenfalls unter Druck, wenn auch lange nicht so stark wie bei Adler, weil Vonovia deutschlandweit Immobilien vermietet.

Dafür nähert sich der Aktienkurs von Vonovia, Deutschlands größtem Wohnungskonzern, nach einem wochenlangen Sinkflug nun dem Tiefststand aus dem Frühjahr 2023 und liegt bei 16,40 Euro.

Bundesregierung will den Plan stoppen

Die heftige Börsenreaktion zeigt, was der Markt von den Berliner Plänen hält, und erklärt, warum die Bundesregierung sie verbieten will. Das schwarz-rote Kabinett hatte bereits im Juli beschlossen, eine Verstaatlichung zu verhindern. Vor allem die Union befürchtet durch die rot-grün-roten Pläne einen Schaden für den Wirtschaftsstandort Deutschland. Bislang gibt es allerdings noch keinen Gesetzentwurf, sondern nur einen Beschluss des Koalitionsausschusses. Das Vorhaben liegt nach Angaben eines Regierungssprechers in der Co-Federführung des Hauses von Innenminister Alexander Dobrindt (CSU) und der beiden SPD-geführten Justiz- und Bauministerien.

Das Grundgesetz einzuschränken ist extrem schwierig

Die Vergesellschaftung von Grund und Boden zählt zum Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung. Der Bund darf hier nur dann gesetzgeberisch tätig werden, wenn dies zur Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse im Bundesgebiet oder zur Wahrung der Rechts- und Wirtschaftseinheit erforderlich ist. Ein einfaches Gesetz, das lediglich festhält, dass Länder nicht vergesellschaften dürfen, könnte womöglich als unzulässige reine Negativgesetzgebung vor dem Bundesverfassungsgericht angegriffen werden.

Experten sagen deshalb, so ein Verbot müsse konkret mit einem positiven Ziel verknüpft werden, etwa mit der Schaffung zusätzlichen Wohnraums oder mit erleichterten Möglichkeiten für den Erwerb von Wohneigentum. Das sagen mehrere Juristen, die das Vorhaben auf der Plattform Verfassungsblog analysiert haben.

Lohnt sich jetzt schon eine Wette?

Für Anleger ist der deutsche Immobiliensektor ein heißes Pflaster: Treibt die neue Koalition im Berliner Senat ihr Vorhaben wirklich voran, könnten die Kurse noch tiefer fallen. Sobald sich jedoch abzeichnet, dass das Vorhaben verschoben oder gar vom Bund untersagt wird, würden die Kurse der betroffenen Unternehmen vermutlich geradezu explodieren. Darauf zu wetten, hat allerdings mit langfristiger Geldanlage wenig zu tun. Und klar ist auch, dass so eine Maßnahme, egal, wie sie am Ende ausfällt, auf Jahre die Gerichte beschäftigen würde.

Insofern lautet der Rat: Finger weg.

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Häufige Fragen zum Thema

Was ist der Unterschied zwischen "Enteignung" und "Vergesellschaftung"?

Dei Grundlage für eine Enteignung ist Artikel 14 des Grundgesetzes (GG). Dabei werden Eigentumsrechte für ein bestimmtes Vorhaben entzogen. Das passiert zum Beispiel, wenn ein Grundstück für den Bau einer neuen Zugstrecke oder einer Straße vom Staat eingezogen wird. Eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 GG bietet dagegen die Möglichkeit, größere Bestände wie Wohnungen in Gemeineigentum zu überführen. In beiden Fällen müssen Art und Höhe der Entschädigung festgelegt werden. Eine Vergesellschaftug kam in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland noch nie vor.

Warum fallen die Kurse der Anleihen von Immobilienkonzernen?

In der Regel sind die Anleihen mit den Immobilien der Konzerne besichert, Würden diese dem Unternehmen entzogen, gäbe es auch keine Sicherheiten für die Anleihen mehr, Außerdem wäre die Rückzahlung der Coupons ohne die Mieteinnahmen aus diesen Immobilien fraglich.

Ist der Plan noch aufzuhalten?

Ja. Zum einen steht ein Koallitionsvertrag zwischen Linken, SPD und Grünen und die Wahl einer neuen Bürgermeisterin in Berlin noch aus. Erst danach könnte man mit der Arbeit an einem entsprechenden Gesetz beginnen. Außerdem hat die Bundesregierung im Kabinett beschlossen, den Plan zu stoppen. Eine Umsetzung in Form eines neuen Gesetzes steht aber noch aus.