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Der Aktienkurs des seit September im DAX notierten Betreibers der Vermarktungsplattform Immoscout24 zieht seit April an. Mehr als 400 Millionen Euro haben die Münchner in ein eigenes KI-System investiert. Warum die Zuversicht der Anleger steigt
Als Arndt Kwiatkowski und Joachim Schoss 1997 mit ihrer Firma Elektronische Immobilienbörse an den Start gingen, wollten die beiden Gründer Wohnungsinserate aus der Zeitung in das sich damals rasant ausbreitende Internet mit großer Reichweite bringen: „Weil eine Wohnung zu finden zu jenen Momenten zählt, bei der Menschen überfordert sind“, erzählte Mitgründer Kwiatkowski vor zwei Jahren. Da zu der Zeit in Deutschland jedoch noch kaum jemand das Internet nutzte, gelang der Durchbruch erst via TV über eine Werbepartnerschaft mit der damals neuen Reality-TV-Serie „Big Brother“. Unter den Zuschauern der Show waren auch viele Makler. Heute, fast 30 Jahre später, ist das Geschäft als Immoscout24 in Deutschland die dominierende Onlineplattform für Makler, Immobilienbesitzer und Vermieter und die größte Tochter von Scout24.
Die Münchner Holding rückte im September in den DAX auf. An die Börse kam die Firma 2015 durch US-Finanzinvestor Hellman & Friedman, der sie zwei Jahre zuvor von der Deutschen Telekom übernommen hatte. Der Konzern hatte die Gründer schon 2007 ausgezahlt. Über Immoscout24 erhalten Makler in Deutschland heute bis zu 70 Prozent der Anfragen für ein Immo-Geschäft. Die Dominanz der Münchner gegenüber Rivalen wie Immowelt und der Ex-Ebay-Tochter Kleinanzeigen, die mit Elan versucht, in das Immo-Geschäft zu expandieren, ist deutlich.
Beim Primus sind Inserate deutlich teuerer als etwa bei Immowelt. Vor allem bei hochpreisigen Objekten erwarten die Kunden der Makler jedoch, dass sie in Immoscout inserieren. Sie wollen das höchste Gebot für ihre Immobilie nicht verpassen.
In der Holding Scout24 wird über die breite Aufstellung viel Kompetenz und Erfahrung gebündelt: mit Scout24Media, Medienpakete für die Nutzung von Immobilien, Bulwiengesa für Daten- und Bewertungsdienstleistungen für Gewerbeimmobilien und Firmen, die spezielle Software entwickeln, beraten oder Plattformen in den Einzelmärkten der Branche betreiben. Mit dieser breiten Aufstellung und Dominanz schaffen die Münchner eine hohe operative Marge (Ebitda) von mehr als 60 Prozent.
Befreit aus dem KI-Sog an der Börse
Diese Marktführerschaft schien nun gefährdet als Entwickler der großen Sprachmodelle für künstliche Intelligenz (KI), vor allem Claude-Entwickler Anthropic mit KI-Agenten, vor allem bei Softwareaktien eine Verkaufswelle an der Börse auslösten. Die Aktie des Immo-Dienstleisters Scout24 verlor vom Hoch im Juli 2025 bis zum Tief im März fast die Hälfte ihres Börsenwerts.
Nun zieht der Kurs wieder moderat an, fast 20 Prozent seit April. Für Aufwind sorgte die KI-Strategie der Münchner, die auf der Kapitalmarktkonferenz im Mai vorgestellt wurde. Im KI-Zyklus sehr früh, seit 2024, haben sie rund 400 Millionen Euro in ihre IT investiert und selbst mehr als 36 KI-Agenten entwickelt. Dabei handelt es sich um eine spezielle Software, die Informationen sammelt und einzelne Schritte plant, um gewünschte Vorgänge weitgehend selbstständig auszuführen: ein großer Fortschritt gegenüber herkömmlicher Software, die lediglich auf Eingaben reagiert.
Immoscouts KI-Agent HeyImmo, den Kunden bei ihren Recherchen bisher weitgehend kostenlos nutzen können, wird schnell populär — auch im Vergleich zu großen KI-Sprachmodellen, wie OpenAIs ChatGPT, das bei Immosout24 ebenfalls als Berater und Helfer genutzt werden kann. Letztlich vertrauen Kunden HeyImmo mehr als ChatGPT und Co. Vermietungen und Immobiliendeals sind schließlich Geschäfte mit großen Summen und Risiken.
Ein Vergleich monatlicher, regelmäßiger Nutzer macht das deutlich. Nach den auf dem Kapitalmarkt vorgestellten Zahlen wurde HeyImmo im April von 650.000 Interessenten genutzt, Tendenz stark steigend. Die Gesamtzahl der regelmäßigen Nutzer verachtfachte sich nahezu von Dezember bis April: von 159.000 auf 1,2 Millionen im April. Große KI-Sprachmodelle nutzten im April lediglich 72.000 Surfer auf Immoscout, aber ohne signifikanten Zuwachs seit Dezember. Dass auch die Monetarisierung der KI-Investments, also das Geldverdienen, angelaufen ist, zeigt Propstack AI, die KI-Erweiterung der eigenen Kundenmanagementprogramme.
Die CRM-Software erleichtert Maklern die Arbeit, etwa bei der Optimierung von Bildern, beim Erstellen von Kurzvideos (Reels) für Social Media oder bei Exposés. Bei der CRM-Software ohne KI werden pro Kunde monatlich rund 220 Euro erlöst, mit Propstack AI rund 340 Euro, etwa 55 Prozent mehr. Scout24 hat ein komplettes System für sein künftig von KI-Agenten geprägtes Geschäft an den Start gebracht. Dazu gehört eine Plattform für den Betrieb und die Entwicklung der Agenten.
Mit der „Währung“ Immopoints werden die KI-Ressourcen abgerechnet, ähnlich wie Tokens für die Nutzung bei ChatGPT. Rund 60 Prozent der Firmenkunden haben bereits Immopoints-Konten mit durchschnittlich 170 Immopoints. Dieser Trend sollte sich fortsetzen.
Mit KI will Scout24 seinen Umsatz pro Kunde jährlich prozentual zweistellig erhöhen. Gelingt die Umstellung des Geschäfts, ist auch der eigene Immo-Datenschatz sicher. Mit der Automatisierung der Vorgänge peilen die Münchner deutlich höhere Margen an: Von 2026 bis 2028 soll die Rendite des operativen Gewinns (Ebitda) von 60,9 Prozent auf 64 Prozent zulegen. Im Mai erhöhte der Konzern seine mittelfristige Wachstumsprognose auf mehr als zehn Prozent pro Jahr.
Fazit
Die Sorge vor geringeren Margen und Wachstum durch KI-Agenten von Firmen wie Anthropic oder OpenAI scheint unbegründet. Der Kurs zieht an. Analysten der Berenberg Bank trauen Scout24 eine Verdopplung des Börsenwerts zu.
