Das Interesse von Kapitalanlegern an Eigentumswohnungen in Deutschland scheint trotz vielerorts stark gestiegener Preise ungebrochen. Das bestätigte dieser Tage unter anderem der aktuelle Wohneigentumsreport des Berliner Wohnungsprivatisierers Accentro Real Estate. Der Report basiert auf Zahlen der Gutachterausschüsse in allen 81 deutschen Großstädten. Demnach wurden im Jahr 2020 zwar etwas weniger Wohnungen verkauft, aber wegen der weiter anziehenden Preise stieg der Umsatz mit Wohnungskäufen dennoch, besonders stark in ostdeutschen Städten wie Chemnitz, Gera, Jena oder Leipzig.

Derzeit treiben die verbreiteten Strafzinsen für Bankeinlagen sowie die deutlich gestiegene Inflationsrate eher noch mehr Anleger in Betongold, sagt Ditmar Rompf, Chef des Immobilienfinanzierungsvermittlers Hüttig & Rompf. Das wiederum lässt die Preise in den begehrten Städten weiter steigen und die Mietrenditen schrumpfen. Experten wie Rompf raten zu Wohnungskäufen in Mittelstädten oder in der näheren Umgebung der großen Zentren.

"Ich würde nahe an den Metropolen bleiben", sagt der Finanzierungsvermittler. "Auch im direkten Umfeld gibt es eine große Wertbeständigkeit. Und bei den Mietrenditen steht dort eine Drei vor dem Komma." Das sei in den Metropolen selbst, namentlich also in Städten wie Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg oder München, nicht mehr zu schaffen.

Hanau bringt mehr als Frankfurt

Rompf nennt ein typisches Beispiel. An Standorten wie Frankfurt am Main seien bei Neubauwohnungen nur noch Mietrenditen von jährlich etwa zwei Prozent drin. Die in Reichweite liegenden Städte Darmstadt und Hanau böten dagegen die Chance auf gut drei Prozent. Und deutlich über drei Prozent könnten Kapitalanleger mit Neubauwohnungen in Gießen oder Wetzlar erzielen. "Bei Bestandswohnungen kann es auch noch etwas mehr sein."

Ein Ende des Preisbooms bei Wohnungen sieht Rompf nicht. "Wenn die Zinsen niedrig bleiben und sich die Negativzinsen auf Giro- und Tagesgeldkonten weiter etablieren, werden die Kaufpreise weiter steigen", sagt er. Im ersten Halbjahr 2021 investierten Kapitalanleger, die bei Hüttig & Rompf (vermitteltes Kreditvolumen 2020: 2,6 Milliarden Euro) eine Finanzierung abschlossen, im Schnitt 357 000 Euro in eine Wohnung. Das waren 19 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Rompf erklärt den starken Anstieg mit größeren Flächen je Wohnung und mit Preiszuwächsen pro Quadratmeter von fünf bis zehn Prozent.

Auch andere Datensammler melden weiter steigende Wohnungspreise, darunter der Großmakler CBRE, das Statistische Bundesamt und der Maklerverband IVD. Allerdings sieht IVD-Präsident Jürgen Michael Schick in den teuersten Städten München und Stuttgart mittlerweile die geringsten Wertzuwächse. Ein Hinweis darauf, dass die Preise dort bald ausgereizt sein könnten. Schick empfiehlt, sich nach Wohnungen in wirtschaftlich gesunden Klein- und Mittelstädten umzusehen. Dort seien höhere Miet- und Wertzuwächse zu erwarten als in den Metropolen. Auch teure Neubauten seien geeignet. Der Grund: "Neubaukäufer profitieren von attraktiven staatlichen Zuschüssen."

Worauf Anleger beim Wohnungskauf generell achten müssen, erklärt Jörg Alt, Makler und Immobiliensachverständiger aus Mettmann (bei Düsseldorf). "Ich würde beim Kauf einer Wohnung im ersten Jahr nur von acht oder neun Monatsmieten ausgehen und im zweiten Jahr von neun bis zehn Monatsmieten", sagt er. Begründung: Die übrigen Monatsmieten sollten Anleger als Rücklage für die Dienste eines Maklers oder für Aufwand zum Einzug des ersten Mieters oder aber bei Mieterwechsel betrachten.

So kalkulieren Käufer sauber

Und noch ein Tipp des Experten aus dem Niederbergischen Land: "Unbedingt das Hausgeld einkalkulieren!" Damit sind Kosten gemeint - insbesondere Rücklagen zur Instandhaltung, die nicht auf Mieter umgelegt werden können. Alt nennt als Hausnummer für eine 80 Quadratmeter große Wohnung Hausgeldlasten von etwa 100 Euro im Monat. "Die muss ein Käufer, der sauber kalkuliert, rechnerisch von der Nettomiete abziehen", sagt Alt. "Erst dann hat er seine reinen Mieteinnahmen."