Sparbücher werden kaum noch verzinst. Im Gegenteil: Immer mehr Banken und Sparkassen gehen dazu über, Negativzinsen auf Guthaben zu berechnen. Wohin also mit dem Geld? Aktien sind zwar die langfristig attraktivste Anlageklasse. Doch wer sein Vermögen diversifizieren will, braucht weitere Alternativen. Normalerweise bieten sich Anleihen an - am besten Staatsanleihen von Emittenten mit ausgezeichneter Bonität. Doch Papiere, die positive Renditen bieten, gibt es in diesem Bereich kaum noch.

So haben Investoren eine Anlageklasse wiederentdeckt, die vor ein paar Jahren schon tot­gesagt war: Offene Immobilienfonds verzeichnen in diesem Jahr Rekordzuflüsse. Der Grund dafür liegt auf der Hand: Die hohen Nettomittelzuflüsse sind letztlich auf die große Renditedifferenz zu deutschen Staatsanleihen zurückzuführen. Mit 3,8 Prozentpunkten bewegt sie sich auf Rekordniveau.

Ausgerechnet hat dies die ­Ratingagentur Scope, die die durchschnittliche Rendite von 14 Offenen Immobilienpublikumsfonds mit der Performance deutscher Staatsanleihen über die vergangenen 15 Jahre verglichen hat. Auffällig: Die Renditedifferenz ist der Untersuchung zufolge seit 2013 stetig angestiegen. Die Gründe: Zum einen sind die Renditen deutscher Staatsanleihen fortlaufend gesunken und bewegen sich seit 2015 sogar im negativen Bereich. Zum anderen haben sich die Renditen der Offenen Immobilienfonds, vor allem getrieben durch Wertzuwächse der Bestandsobjekte, sukzessive erhöht.

Eine weitere Auffälligkeit: Es besteht eine hohe Korrelation zwischen der Renditedifferenz zur Staatsanleihe und den jährlich zufließenden Mitteln. Damit liegt die Vermutung nahe, dass die Überrendite der Offenen Immobilienfonds vielleicht zwar nicht die einzige, aber offensichtlich eine gewichtige Determinante für die Höhe der Mittelzuflüsse ist. Ein weiteres Indiz dafür ist, dass die zugeflossenen Mittel in den vergangenen Jahren noch höher ausgefallen wären, wenn nicht zahlreiche Fonds die Annahme von Anlegergeldern reglementiert oder ganz ausgesetzt hätten.

Stabil bis leicht rückläufig


Aus Sicht von Scope ist kurzfristig nicht von einem steigenden Zinsniveau auszugehen. Deshalb werden die Renditen deutscher Staatsanleihen aller Voraussicht nach weiter im negativen Bereich verharren. Auch das Renditeniveau Offener Immobilienfonds werde sich nicht sprunghaft verändern. Scope erwartet mittelfristig stabile bis leicht rückläufige Renditen für die Fonds.

Die Gründe dafür: Das Potenzial durch Wertzuschreibungen für Bestandsobjekte sei nahezu ausgeschöpft, so die Analysten. Hinzu komme, dass neu angekaufte Objekte zu hohen Preisen und damit auf einem vergleichsweise niedrigen Renditeniveau angekauft würden.

Wer in den vergangenen Jahren in Offene Immobilienfonds investiert hat, konnte sich über die damit erwirtschaftete Rendite nicht beschweren. Das wird am Beispiel von Fonds deutlich, die in deutsche und/oder europäische Immobilien investieren (siehe Tabelle unten). Was Anleger trotzdem beachten sollten: Auch Immofonds reagieren empfindlich auf Zinsänderungen. Die Portfolios eignen sich deshalb immer gut als Beimischung, sind aber nicht alternativlos.