Für viele deutsche Immobilien-Aktien ist es in den vergangenen Monaten überraschend schlecht gelaufen. Viele Marktteilnehmer dürfte das auf dem falschen Fuß erwischt haben. Schließlich sprach mit Blick auf die Branchenvertreter ein nach wie vor boomender deutscher Immobilienmarkt eher für weiter steigende als für fallende Kurse.

Doch an der Börse kommt es bekanntlich mitunter anders als das was die Mehrheit denkt. Im Immobilien-Segment drückt sich diese Erfahrung in einem Minus von gut 17 Prozent aus, das der deutsche Immobilien-Aktien enthaltende RX Real Estate Performance-Index in den vergangenen drei Monaten in der Spitze eingefahren hat.

Die Suppe versalzen haben nach Interpretation der meisten Branchenexperten die zuletzt gestiegenen Renditen am Anleihenmarkt. Denn mit steigenden Zinsen für Hypothekenkredite geht auch die Sorge vor einer möglicherweise bald nachlassenden Nachfrage nach Immobilien einher. Nicht vergessen werden sollte aber auch ein Korrekturbedarf, der sich im Laufe der vergangenen Jahre aufgebaut hat. Schließlich weist der nach der jüngsten Korrekturbewegung noch immer ein Fünfjahresplus von rund 108 Prozent auf.

Nach Einschätzung der US-Investmentbank Jefferies sind die Aktien von deutschen Wohnimmobilienunternehmen nach den zuletzt erlittenen Einbußen wieder interessant Zur Begründung für diese Haltung wird auf solide Fundamentaldaten und eine schwungvolle Branchenentwicklung verwiesen. Hinzu kämen die Aussicht auf Gewinnwachstum und gut planbare Mittelflüsse. Auch seien die Sektor-Mitglieder verglichen mit Anleihen so günstig wie nie und das, obwohl die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum weiter zunehmen und Immobilienpreise und Mieten ebenfalls weiter zulegten.

Unter den beobachteten deutschen Wohnimmobilien-Aktien rät der zuständige Analyst Thomas Rothäusler bei vier Werten zum Kauf. Börse Online stellt diese Aktie auf den nachfolgenden Seiten näher vor. Die Zielvorgaben lassen den Kursen dabei von 19 Prozent bis 23 Prozent Luft nach oben.

Auf Seite 2 - 5: Die deutschen Wohnimmobilien-Aktien-Kaufempfehlungen von Jefferies





Grand City Properties (WKN: A1JXCV, 15,675 Euro)



Der Aktienkurs von Grand City Properties wurde in den vergangenen Jahren von dem Immobilien-Boom in Deutschland mit nach oben gespült. Ausgehend von einem Tiefstkurs von 3,10 Euro reichte es von Ende Januar 2013 bis Ende Dezember 2015 zu einem Anstieg auf 21,39 Euro. 2016 konnte der Titel aber nicht mehr nachlegen und zuletzt kam sogar so etwas wie Kursdruck auf. Gemessen am Rekordhoch hat die Notiz jedenfalls in der Spitze um gut 30 Prozent nachgegeben. Seit Anfang 2015 hat sich dadurch ein Seitwärtstrend herausgebildet, dessen untere Begrenzung gerade einem Test unterzogen wird.

Neben dem Konsolidierungsbedarf, der durch die vorangegangenen starken Kurssteigerungen entstanden ist, hat die diesjährige Kursschwäche auch damit zu tun, dass mit den vorgelegten Geschäftszahlen nicht mehr alle Erwartungen der Marktteilnehmer erfüllt werden konnten. Trotzdem hat es die Gesellschaft aber geschafft, die Funds from Operations (FFO I) und damit die gängige Kennziffer in der Immobilienbranche für den operativen Gewinn in den ersten neun Monaten um 33 Prozent auf 117 Millionen Euro zu verbessern.

Dass sich etliche Anleger dennoch aus dem Titel verabschiedet haben, dürfte mit einem externen Wachstum zu tun haben, das zuletzt nicht mehr so dynamisch war wie erhofft. Jefferies-Analyst Rothäusler hält die schwache Kursentwicklung der vergangenen zwölf Monate aber für übertrieben. Er verweist zur Begründung auf einen starken operativen Turnaorund, ein hohes Mietwachstum von 5,0 Prozent auf vergleichbarer Basis in diesem Jahr und eine deutliche Steigerung des 2016er-Nettoinventarwertes um 26 Prozent.

Trotzdem werde die Aktie derzeit mit einem Abschlag von 25 Prozent gegenüber der üblichen Sektorbewertung gemessen am operativen Gewinn bewertet. Auf angepasster Funds from Operations I-Basis betrage der Abschlag sogar rund 50 Prozent. Das sei nicht gerechtfertigt, wenn das von ihm unterstellte weitere Steigerungspotenzial bei Mieten und Abbau der Leerstände berücksichtigt werde. Gemessen an den Gewinnaussichten und dem Nettoinventarwert berge der Titel Aufwertungspotenzial.

Die Kaufempfehlung für diesen Wert ist mit einem Kursziel von 19,00 Euro versehen. Um diese Zielvorgabe zu erreichen müsste die Notiz um gut 21 Prozent zulegen. Der für 2017 angekündigte Antrag für einen Wechsel vom Entry Standard Börsensegment in das stärker regulierte Prime Standard Segment sollte über eine verbesserte Corporate Governance den Aktienkurs stützen, heißt es. Einher gehe mit dem Schritt auf die angepeilte Aufnahme in einen deutschen Aktienindex.

Portrait



Grand City Properties ist ein Immobilien-Unternehmen, das auf den Kauf, die Restrukturierung und die Optimierung von Immobilien spezialisiert ist. Das in Luxemburg registrierte Unternehmen versucht von der positiven Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt zu profitieren. Es werden Wohnungen in ganz Deutschland vermietet und verwaltet. Der Großteil des Wohnungsbestands befindet sich in Nordrhein-Westfalen um die Städte Köln, Düsseldorf, Dortmund und Essen. Weitere Bestände befinden sich in Bielefeld, Braunschweig, Berlin, Nürnberg, Mannheim, Dresden und Kiel. Das Portfolio umfasst rund 84.000 Wohneinheiten. Zur Strategie gehört es, schlecht verwaltete oder in Schwierigkeiten steckende Immobilien zu modernisieren und dann die Belegung und die Mieten zu erhöhen.





LEG Immobilien (WKN: LEG111, 70,32 Euro)



Enttäuschend ist das Börsenjahr 2015 für die LEG Immobilien AG, der zweiten Jefferies Kaufempfehlung aus dem deutschen Wohnimmobilienbereich, gelaufen. Das gilt umso mehr, als es nach dem im Juni 2013 erfolgten Börsengang nach einem kurzen Abtaucher ausgehend von einem Ende Juli 2013 bei 37,80 Euro aufgestellten Tief anschließend zu einem Anstieg bis auf ein Rekordhoch von 91,71 Euro reichte. Doch seitdem hat der Titel den Rückwärtsgang eingelegt und gegenüber der im August verbuchten Bestmarke steht derzeit ein Minus von gut 23 Prozent zu Buche. Durch den Abstieg wurde nicht nur der zuvor ausgebildete Aufwärtstrend verletzt, sondern mit einem eben erst markierten Jahrestief auch der inzwischen aufgenommene Abwärtstrend als intakt untermauert.

Wie so oft bei den Branchenvertretern passt auch in diesem Fall das beschriebene Kursverhalten nicht wirklich zur Geschäftsentwicklung. LEG ist es beispielsweise in den ersten neun Monaten 2016 gelungen, den operativen Gewinn um knapp ein Drittel auf 210,6 Millionen Euro zu verbessern. Dazu trugen den Angaben zufolge die mit Zukäufen erzielten Synergien ebenso bei wie niedrigere Kosten.

Mit Blick auf den Nettoinventarwert hieß es gleichzeitig, bis Jahresende dürfte dessen Wert auf 66,00 bis 67,00 Euro je Aktie steigen, nach 58,79 Euro zum Quartalsende. Für 2017 strebt das MDAX-Mitglied zudem einen operativen Gewinn von 284 bis 289 Millionen Euro an und 2018 sollen daraus dann sogar 307 bis 313 Millionen Euro werden. Zum Vergleich: Die Prognose für 2016 beträgt 261 bis 265 Millionen Euro.

Jefferies stuft LEG Immobilien als reinrassige Möglichkeit ein, um auf dem Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen mitzumischen. Positiv hervorgehoben werden unter anderem die gute Planbarkeit des Cash Flows, die vergleichsweise hohe Gewinnrendite und die hohe operative Effizienz. Alles das tragen zum besten Chance-.Risiko-Profil in dem Sektor bei. In der Branchenstudie ist in Bezug auf die Gesellschaft sogar von einem sicheren Hafen die Rede.

Rothäusler findet auch Gefallen an der hohen Kapitaldisziplin des Unternehmens. So seien seit dem Börsengang 2013 mehr als 40.000 Wohneinheiten hinzugekauft worden, doch das sei zu attraktiven Renditen, geringen Ausführungsrisiken und Goodwill-Abschreibungsbedarf passiert. Außerdem hätten sich die Zukäufe als förderlich Für eine Steigerung von nettoinventarwert und operativen Gewinns erwiesen.

Der Gesellschaft gelinge es auch die Mieten zu erhöhen, ein Trend, der angesichts des beschlossenen Modernisierungsprogramms noch anhalten dürfte. Bilanz und Finanzierung bezeichnet Rothäusler als sehr solide. Auch die Bewertung der Immobilien sei als eher konservativ einzustufen.

Nach den jüngsten Kursverlusten hält Jefferies die Aktie für günstig bewertet. Zum Ausdruck komme das auch in einer Dividendenrendite, die für 2017 auf rund 4,2 Prozent zu taxieren sei. Die Aufnahme der Abdeckung des Titels erfolgt mit einer Kaufempfehlung, die mit einem Kursziel von 84,00 Euro versehen ist. Das lässt der Notiz theoretisch 19,5 Prozent Luft nach oben.

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Die LEG zählt mit rund 130.000 Mietwohnungen und zirka 350.000 Bewohnern zu den führenden börsennotierten Wohnungsunternehmen in Deutschland. In Nordrhein-Westfalen ist das Unternehmen mit acht Niederlassungen und mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Die LEG erzielte im Geschäftsjahr 2015 Erlöse aus Vermietung und Verpachtung von rund 645 Millionen Euro. Zur Strategie des Unternehmens gehört es, durch den Erwerb ausgewählter Portfolios das Wachstum fortzuschreiben.





ADO Properties (WKN: A14U78, 30,76 Euro)



Nach dem im Juli 2015 erfolgten Börsengang hat sich der Aktienkurs vom dritten Mitfavoriten Ado Properties verglichen mit dem Ausgabepreis von 20,00 Euro fast verdoppelt. Gegenüber dem im August aufgestellten Höchstkurs von 39,78 Euro hat die Notiz momentan aber um 22,7 Prozent nachgegeben. Somit fallen die Einbußen relativ groß aus und das Chartbild hat in der Form eines beendeten Aufwärtstrends ebenfalls Schaden genommen.

Diese Entwicklung will allerdings nicht so richtig zu den jüngsten von dem auf Berlin fokussierten Wohnimmobilienunternehmen passen. Denn der operative Gewinn legte in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres um 46 Prozent auf 31,5 Millionen Euro zu. Für das Gesamtjahr war außerdem von einem operativen Gewinn von rund 52 Millionen Euro die Rede und gemessen daran von einer Dividenden-Ausschüttungsquote von bis zu 50 Prozent. Die Mittel aus einer unlängst durchgeführten Kapitalerhöhung sollen für weitere Akquisitionen, insbesondere in Berlins attraktiven Innenstadtlagen, genutzt werden.

Jefferies gefällt an ADO Properties, dass das Unternehmen das reinrassigste Berlin-Portfolio zu bieten hat. Außerdem könne die Gesellschaft mit einem Plus von 6,7 Prozent bei den Mieten auf vergleichbarer Fläche das höchste Mietwachstum für die vergangenen drei Jahre vorweisen, das zudem auch noch mit einem Abbau des Leerbestands einhergegangen sei.

Das Portfolio befinde sich räumlich gesehen zu rund 39 Prozent in innerstädtischen Lagen, was in Sachen Aussichten für die Mietpreise und die Werthaltigkeit vorteilhaft einzustufen sei. Bei der Erhöhung der Durchschnittsmieten wird auch deshalb weiter Potenzial gesehen, weil dazu Modernisierungen im Bestand beitragen dürften. Deren Höhe wird derzeit übrigens mit 6,02 Euro pro Quadratmeter angegeben.

Rothäusler bezeichnet das Unternehmen darüber hinaus als Übernahmekandidaten. Ein Umstand, der die Bewertung ebenfalls unterstütze, heißt es. Auf Basis des Nettoinventarwertes für 2017 werde der Titel mit einem Bewertungsabschlag von 20 Prozent gehandelt. Das sei auch deswegen lukrativ, weil man ADO Properties die Chance auf eine Erhöhung des Nettoinventarwertes von 2016 bis 2019 von 14 Prozent p.a. zutraut.

Als Kursziel werden 38,00 Euro genannt. Die Kaufempfehlung birgt somit ein Kurspotenzial von 23,5 Prozent. Als angemessen wird eine Bewertung zu unterstellten Quadratmeterpreisen von 1.890 Euro bezeichnet, schließlich würden im Schnitt in Berlin inzwischen bereits Preise von mehr als 2.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt.

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ADO Properties ist ein in Berlin ansässiges, ausschließlich im Wohnimmobilienbereich tätiges Unternehmen mit einem Immobilienbestand von mehr als 18.600 Einheiten inklusive der jüngsten Akquisitionen in 2016. Das Unternehmen verfügt über eine vollständig integrierte, skalierbare interne Plattform mit eigener Immobilienverwaltung. Das Portfolio von ADO Properties konzentriert sich auf zentrale Lagen innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings sowie attraktive Bezirke am Stadtrand.





Deutsche Wohnen (WKN: A0HN5C, 28,515 Euro)



Auch die Aktie der Deutsche Wohnen AG könnte das im August bei 34,83 Euro aufgestellte Rekordhoch zuletzt nicht verteidigen. Trotz eines seitdem erlittenen Rückgangs von rund 16 Prozent ist der im Februar 2009 aufgenommene langfristige Aufwärtstrend noch intakt. Solange es dabei bleibt, kann die Kursschwäche der vergangenen Monate als Konsolidierung gewertet werden. Wird der momentan bei rund 26 Euro verlaufende Aufwärtstrend dagegen unterschritten, wäre das ein sehr negatives charttechnisches Signal.

Zu den aktuellen Geschäftszahlen passt das zuletzt gezeigte Kursverhalten sowieso nicht. Denn dem Unternehmen ist es dank des Booms am Wohnungsmarkt und weiterer Einsparungen gelungen, den operativen Gewinn in den ersten neun Monaten mit plus 32 Prozent auf 347,8 Millionen Euro stärker zu steigern als die von Analysten erwarteten 342 Millionen Euro.

Zusammen mit einer höheren Bewertung des Immobilienbestands vor allem in Berlin veranlasste dies das Unternehmen zu einer Anhebung der Prognose des Nettoinventarwerts 2016. Außerdem wurde den Aktionären eine höhere Dividende versprochen. Sollte der operative Gewinn im Gesamtjahr wie geplant mindestens 380 Millionen Euro betragen, lasse das eine Dividende von 0,73 Euro je Aktie zu.

Dank der hohen Preise dürfte der Nettoinventarwert 2016 höher ausfallen als bisher erwartet, Bei gleichbleibenden Rahmenbedingungen und ohne Sondereffekte seien rund 30 Euro je Aktie denkbar, verglichen mit 25,10 Euro nach neun Monaten. Das Unternehmen profitiert von gut laufenden in Berlin, wo die Verantwortlichen die Preise auch noch deutlich weiter steigen sehen.

Positiv für die Aussichten auf dem Immobilienmarkt in der deutschen Hauptstadt ist auch Jefferies gestimmt. Analyst Rothäusler sieht unter anderem eine vorteilhafte Bevölkerungsentwicklung. Die Deutsche Wohnen verfüge aber das beste ausgereifte Portfolio der in Berlin aktiven Branchenvertreter. Das sei einer effizienten Immobilienverwaltung und eine hohen Transparenzniveau geschuldet. Das trage auch zu den höchsten Mietsteigerungen auf die Bestandsimmobilien im Vergleich mit den beiden anderen großen börsennotierten Berliner Wohnimmobilien-Unternehmen. Die Mietrenditen dürften sich aufgrund dieser Rahmendaten bis 2019 weiter verringern.

Potenzial in Sachen Neubewertung und erzielten Mieten verspricht sich Rothäusler auch von einem Investitions- und Neubauprogramm. Das Unternehmen selbst hatte jüngst das geplante Investitionsprogramm von 0,4 Milliarden Euro auf 1,0 Milliarden Euro erhöht. Dem Vernehmen nach soll das Portfolio bis 2021 um rund 30.000 Wohnungen mit überdurchschnittlichen Zukunftsperspektiven ausgebaut werden. Die Mittel werden vor allem nach Berlin fließen.

Lobend hervorgehoben werden von Rothäusler auch noch ein ausbalancierter Portfolio-Mix, eine hohe Kapitaldisziplin, im Branchenvergleich gute operative Margen, Bilanz- und Finanzrelationen. Zudem handele es sich bei der Aktie des MDAX-Vertreters um einen potentiellen DAX-Aufstiegskandidaten.

Gehandelt werde der Titel mit einem Abschlag zum Nettoinventarwert für 2017 von 16 Prozent. Das sei angesichts der soliden Wachstumsaussichten und dem niedrigen Risikoprofil zu viel. Angemessen seien bei der Bewertung Quadratmeterpreise von 1.850 Euro, wobei derzeit schon Preise deutlich über 2.000 Euro pro Quadratmeter gezahlt würden. Im Zuge der Aufnahme der Abdeckung dieses Titels wird die Kaufempfehlung mit einem Kursziel von 35,00 Euro versehen. Daraus ergibt sich ein Aufwärtspotenzial von 22,7 Prozent.

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Die Immobiliengesellschaft Deutsche Wohnen hat den Fokus ihrer operativen Geschäftstätigkeit auf die Bewirtschaftung und Entwicklung ihres Portfolios mit dem Schwerpunkt auf Wohnimmobilien gerichtet. Das in Frankfurt ansässige Unternehmen legt regional den Fokus auf attraktive Wohnimmobilien in wirtschaftlich bedeutenden Regionen Deutschlands. Die Kernregionen befinden sich insbesondere im Großraum Berlin, im Rhein-Main-Gebiet, im Rheinland, in Dresden, in Hannover/Braunschweig sowie in weiteren wachsenden deutschen Metropolregionen. Zur Strategie gehört es, den Wert des Portfolios kontinuierlich zu erhöhen. Der Bestand umfasst derzeit insgesamt 160.500 Einheiten, davon 158.300 Wohneinheiten und 2.200 Gewerbeimmobilien. Die durchschnittliche Vertragsmiete im Gesamtbestand belief sich Ende September auf 6,05 Euro je Quadratmeter bei einem Leerstand von 1,8 Prozent. Der Großraum Berlin steht für rund 70 Prozent der Wohnungen am Portfolio.