"Wir halten staatlich garantierte Nachrangdarlehen für eine gute Möglichkeit, mehr Menschen in Deutschland den Zugang zu Wohneigentum zu ermöglichen", sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Der Charme solcher Nachrangdarlehen, die nach seinem Vorschlag über die staatliche Förderbank KfW vergeben werden könnten: Diese Darlehen zählen bei einer Immobilienfinanzierung zum Eigenkapital. Sie würden also vielen Beziehern von eher geringen bis mittleren Einkommen die Möglichkeit eröffnen, genug Eigenkapital für eine Bankfinanzierung zusammen zu bekommen.

105 000 Euro Eigenkapital für eine 300 000 Euro teure Wohnung


Viele Banken verlangen etwa 20 Prozent des Kaufpreises einer Wohnimmobilie als Eigenkapital, ehe sie einen Kredit gewähren. Das sind zum Beispiel bei einer 300 000 Euro teuren Wohnung 60 000 Euro Eigenkapital. Hinzu kommen Nebenkosten für die Grunderwerbsteuer, den Makler sowie die Gebühren für Notar und Grundbucheintrag, die sich je nach Bundesland auf acht bis 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Macht beim genannten Beispiel noch mal bis zu 45 000 Euro. Das heißt, für eine 300 000 Euro teure Wohnung muss ein Erwerber typischerweise bis zu 105 000 Euro Eigenkapital mitbringen. Ein Betrag, den viele Normalsterbliche nicht einfach rumliegen haben.

Bund soll für Nachrangdarlehen Ausfallgarantie geben


Nachdem das IW schon seit Jahren für niedrigere Grunderwerbsteuern trommelt und damit die Bundesländer ins Visier nimmt, zielt der Vorschlag mit den Nachrangdarlehen als Eigenkapitalkomponente auf den Bund. Den, so argumentiert Voigtländer, müsste das vorgeschlagene Instrument gar nicht viel Geld kosten. Die Nachrangdarlehen seien ja gar keine Förderung im Sinne eines Zuschusses. Vielmehr seien sie nur dazu gedacht, den Zugang zu Wohneigentum zu ermöglichen. Voigtländer nennt mögliche Eckpunkte. Solche Nachrangdarlehen würde die Förderbank KfW gezielt an Haushalte vergeben, die über ein stabiles Einkommen verfügen, nur eben nicht genug Eigenkapital haben. Der Zinssatz müsste über eine möglichst lange Laufzeit von mindestens zehn Jahren festgelegt sein. Der Bund würde für die Nachrangdarlehen eine Ausfallgarantie abgeben, sodass der Bank, die den Immobilienkredit gewährt, an der Stelle kein Risiko erwächst.

Experte hält Eigentumsquote von erstmals über 50 Prozent der Haushalte für möglich


Voigtländer geht davon aus, dass es allein mit diesem Instrument möglich wäre, die Eigentumsquote auf mehr als 50 Prozent der Haushalte anzuheben. Derzeit liegt sie laut IW bei etwa 45 Prozent - und damit seit vielen Jahren auf etwa gleichem Niveau. Deutschland gilt damit etwa neben der Schweiz als eines der wenigen Industrieländer, in dem weniger als die Hälfte der Haushalte in eigenen vier Wänden leben.