Share Deals: Investitionshilfe statt Steuerschlupfloch
· Börse Online RedaktionThemen rund um die Regulierung der Immobilienbranche nehmen Einzug in den Bundestagswahlkampf. Der Fokus liegt auf der Wohnungsmarktpolitik, hier treten insbesondere Regulierungsvorschläge oder Maßnahmenkataloge zum Dämpfen des Anstiegs der Mietpreise und der Förderung der Neubauaktivität in Erscheinung. Gewerbeimmobilien kommen hingegen kaum in den Programmen der Parteien vor. So viel zur Durchmischung der Stadt und zur Ausbalancierung der Nutzungen - wie kann davon die Rede sein, wenn sich nicht mal die Politik die Zeit nimmt, alle Segmente zu beachten?
Rund um das Thema Investmenttätigkeiten, sei es nun für Gewerbe- oder für Wohnimmobilien, gibt es den einen oder anderen Punkt, der seine notwendige Beachtung finden soll. Vor allem in Richtung weiterer Regulierungen. Heiß diskutiert: Share Deals und die propagierte Profitgier der Big Player des Marktes. Die Debatte rund um die Abschaffung der Share Deals und die damit einhergehende Befreiung ist allerdings kontraproduktiv und zumeist nur einseitig beleuchtet. Bei Share Deals wechseln nicht konkrete Immobilien den Besitzer, sondern Anteile an Objektgesellschaften. Kaufen Unternehmen weniger als 95 Prozent an einer Gesellschaft, entfällt die Grunderwerbsteuer. Der Anteil von Share Deals gemessen am Transaktionsvolumen im Wohninvestmentsegment lag laut dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung zwischen 1999 und 2016 bei 71 Prozent. Viele der Transaktionen erstrecken sich über mehrere Bundesländer und umfassen große Portfolios. Auch durch die bestehende Regelung können Investitionen in den Bestand und den Neubau garantiert werden. Das sollten vor allem die Länder im Blick behalten, wenn sie zur Finanzministerkonferenz am 19. Oktober abschließende Lösungsvorschläge zum Umgang mit Share Deals vorlegen wollen. Beispielsweise auch bei Projektentwicklungen können Share Deals sinnvoll sein. Durch den Share kann der Entwickler beim Verkauf weiterhin an der Gesellschaft beteiligt bleiben und damit auch an Chancen und Risiken des Developments weiterhin partizipieren.
Der Vorwurf, Steuertrickser-Investoren könnten sich je nach Laune und ohne Risiko für das Schlupfloch Share Deals entscheiden, ist abwegig. Der Käufer nimmt bei einem anteiligen Kauf großer Portfolios viel größere wirtschaftliche und rechtliche Risiken auf sich als bei einem Asset Deal, da er die Immobilie mit Historie, also mit Verbindlichkeiten wie beispielsweise laufenden Verträgen, übernimmt. An den Haaren herbeigezogen ist auch die Behauptung, dem deutschen Fiskus gehen durch Share Deals Millionen von Euro an Steuergeldern durch die Lappen. Das Gegenteil ist der Fall. Dank der Regelung konnten Bund und Länder bei der Privatisierung großer Wohnungsportfolios deutlich höhere Kaufpreise erzielen. Der Anreiz zu bieten ist viel höher. Die grunderwerbsteuerliche Privilegierung der Share Deals hat dazu geführt, dass die Privatisierungswelle der großen Wohnungsbestände in den letzten zwölf Jahren per Share Deal ablief. Zudem brauchen wir dringend Investitionen in den Mietwohnungsneubau. Hier darf es zu keiner Wettbewerbsverzerrung zwischen öffentlichen und privaten Anbietern kommen.
Noch ein wichtiger Punkt zu Share Deals: Beim Kauf von Unternehmensanteilen entstehen für den Käufer Nachteile bei den Ertragsteuern. Auch deshalb ist die Steuerbefreiung in Bezug auf die Grunderwerbsteuer nötig und sinnvoll. Die Objekte, die mit den Shares der Firma ins Eigentum des Käufers übergehen, gehen nicht mit ihrem aktuellen Kaufpreis in die Bilanz des Käufers ein, sondern mit dem ursprünglichen, meist niedrigeren Wert. In der Folge werden nicht die echten Kosten für den Kaufpreis steuerlich wirksam, und deshalb fallen mehr Ertragsteuern an. Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei Anteilsverkäufen ist kein ungerechtes Schlupfloch, sondern eine wichtige Voraussetzung für eine dringend benötigte Bauoffensive.
Mathias Düsterdick ist Vorstandsvorsitzender der Gerchgroup AG, die 2016 gegründet wurde. Seit über 20 Jahren ist Düsterdick in der Projektentwicklung zu Hause, nachdem er zunächst in Immobilien- und Beratungsunternehmen tätig war. 2008 gründete er gemeinsam mit der Rickmers-Gruppe, Hamburg, die PDI-Gruppe in Düsseldorf. 2015 verkaufte er seine Anteile. Er ist Gastdozent an der Akademie der Immobilienwirtschaft.