Die Steuerfreiheit für geerbte Familienheime klingt verlockend, doch der Teufel steckt im Detail: Neue BFH-Urteile legen fest, wann Erben wirklich profitieren – und wann das Finanzamt zuschlägt. Wer jetzt nicht aufpasst, riskiert eine teure Überraschung!

Der Hintergrund:

Erben Ehegatten von ihrem verstorbenen Partnern selbst genutzte Häuser oder Eigentumswohnungen, zahlen sie unabhängig vom Verkehrswert keine Erbschaftsteuer, wenn sie dort für mindestens zehn Jahre ihren ersten Wohnsitz nehmen und die Objekte auch tatsächlich bewohnen. Die Steuerbefreiung steht auch begünstigten Kindern und Enkeln des Erblassers zu, wenn die Wohnfläche des Eigenheims die Größe von 200 Quadratmetern nicht überschreitet. 

Entscheidung I: Erbengemeinschaft

Der Musterfall:

Im aktuell vom Bundesfinanzhof (BFH) entschieden Fall erbten zwei Brüder jeweils zur Hälfte von ihren Eltern, die im Jahr 2015 kurz hintereinander verstorben waren. Zum Nachlass gehörten auch mehrere Grundstücke. Diese übertrugen die Brüder im Jahr 2018 im Zuge der Erbauseinandersetzung untereinander. Unter den Grundstücken befand sich auch das Familienheim.

Das neue Urteil: 

Der Bundesfinanzhof (BFH) befand, dass die Steuerbefreiung für das Familienheim auch nach Ablauf des normalerweise geltenden Zeitraums von sechs Monaten möglich ist (Az. II R 12/21). Denn grundsätzlich gilt: Für eine Steuerbefreiung müssen Erben binnen sechs Monaten in die Wohnimmobilie einziehen. Als Begünstigte müssen sie das Objekt in der Regel tatsächlich bewohnen, um die Steuerbefreiung zu erhalten. Sind sie arbeitsrechtlich verpflichtet an einem anderen Ort zu wohnen, entfällt der Steuerbonus für das von den Eltern geerbte Haus (BFH, Az. II R 13/13).  

Weitere Voraussetzungen für die Steuerfreiheit:

Damit Ehepartner und Kinder als Erben und von diesem Begünstigungstransfer profitieren, müssen sie zwei Bedingungen erfüllen: Zunächst muss der Austausch der Immobilien während der Erbauseinandersetzung erfolgen. Danach, also nach der erstmaligen Aufteilung der Nachlassgegenstände, ist ein Begünstigungstransfer nicht mehr möglich. Zudem muss das Vermögen, das die übernehmende Person gegen Erhalt des Eigenheims abgibt, aus dem Nachlass stammen. Denn eine Zuzahlung zur Aufteilung des Nachlasses führt zum Verlust der Steuerfreiheit beim Eigenheim.

Entscheidung II: Wohnungstausch

Der Musterfall:

Geklagt hat ein Alleinerbe, dem seine verstorbene Mutter neben Geldvermögen auch Immobilien vermacht hatte. Dazu gehörten mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, darunter die von der Erblasserin zuvor selbst genutzte Einheit und ein vom Sohn angemietetes Objekt. Als Erbe blieb er dort wohnen und tauschte die Wohnung nicht mit der zuvor von seiner Mutter bewohnten baugleichen Einheit in einer anderen Etage. 

Das neue Urteil: 

Die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung seien damit nicht erfüllt, befanden das Niedersächsische Finanzgericht (Az. 3 K 154/23).   Die Erblasserin habe die an den Sohn vermietete Wohnung nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Das Gesetz sei auch nicht so auszulegen, dass ein Familienheim durch eine andere Wohnung im selben Haus ersetzbar sei. Zusammengefasst:  Ein steuerfreie Familienheim im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes kann nicht durch ein vergleichbares, ebenfalls zur Erbmasse gehörendes Objekt ersetzt werden.

Weitere Voraussetzungen für die Steuerfreiheit:

Steuerfrei lässt sich ein Eigenheim nur vererben, wenn der Erblasser zum Todeszeitpunkt auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Die Steuerbefreiung bezieht sich zudem nur auf eine geerbte Wohnimmobilie .

Ausnahmen von der Residenzpflicht:

 Die Steuerfreiheit bleibt aber erhalten, wenn Erben die Immobilie aus „zwingenden Gründen“ nicht selbst nutzen können. Dieses Privileg hat der Bundesfinanzhof (BFH) inzwischen erweitert: Ein Erbe verliert nicht die Steuerbefreiung für ein Familienheim, wenn ihm die eigene Nutzung aus gesundheitlichen Gründen unmöglich oder unzumutbar ist (Az. II R 18/20). Auch ein verspäteter Einzug aufgrund von Räumungs- und Renovierungsarbeiten kann ausnahmsweise rechtmäßig sein, etwa wegen einer eine hohe Auftragslage, befanden die obersten Finanzrichter (Az. II R 6/21). 

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