Nachhaltigkeit ist zu einem Leitbegriff des gesellschaftlichen Wandels geworden, mit dem sich die unterschiedlichsten Zielvorstellungen verbinden. Gebündelt in den Begriffen Environmental, Social und Governance, kurz ESG, steht das Thema bei vielen Unternehmen mittlerweile ganz oben auf der Agenda. Diese Entwicklung macht auch vor der Immobilienbranche nicht halt.

Doch wie können ESG-Konformität und Immobilienwirtschaft zusammenfinden? Und wie kann die notwendige Digitalisierung der Betongold-Branche helfen, damit die Nachhaltigkeitskriterien tatsächlich erfüllt werden?

Um Antworten auf diese Fragen zu finden, lässt Sonja Wärntges, Vorstandschefin des Immobilienkonzerns DIC Asset, den CO2-Status ihres Bestands- portfolios und aller Neubauprojekte erarbeiten. Daraus will sie in puncto Nachhaltigkeit eine Systematik entwickeln.

Ein Prozess, der gute Fortschritte macht, aber noch nicht abgeschlossen ist. Bei der Umsetzung hilft ihr aber, dass die Modernität und Umweltverträglichkeit von Gebäuden für die Attraktivität von Arbeitsplätzen und das Ansehen in der Öffentlichkeit zunehmend erkannt wird.

Im Gespräch mit €uro am Sonntag erklärt Wärntges, was bei der dringend gebotenen ESG-Konformität auf den Gebäudesektor an Veränderungen zukommt - und wie sie vor diesem Hintergrund ihr Unternehmen strategisch ausrichtet.

€uro am Sonntag: Klimakrise, Ukraine-Konflikt, hohe Inflationsraten - wie sollen Unternehmenslenker auf die aktuellen Herausforderungen reagieren?

Sonja Wärntges: Was Unternehmerinnen und Unternehmer auszeichnet, ist, dass sie jede Situation analysieren und Perspektiven suchen, erkennen und nutzen. Wir haben in unserer Gesellschaft das Potenzial, auch die aktuellen Herausforderungen zu meistern.

Wie wollen Sie diesen Anspruch als DIC- Vorstandschefin in die Tat umsetzen?

Wir kennen diese Verantwortung und möchten Werte schaffen für Aktionäre, Mieter, Mitarbeiter - und für die Gesellschaft. Wir gestalten Lebens- und Arbeitsräume. Das gelingt erfolgreich, wenn man gesellschaftliche Trends, technische Möglichkeiten und die Wünsche seiner Kunden zu einem Gesamtkonzept mit schlüssigem Geschäftsmodell und klarer Unternehmensstrategie zusammenbringt. Und wir übernehmen auch Verantwortung, wenn es um Nachhaltigkeit geht. Das große Ziel ist klar: CO2-Neutralität.

Was kommt in puncto ESG und Taxonomie alles auf deutsche Unternehmen zu?

Der Klimaschutz und der Kampf gegen den Klimawandel sind die Megathemen der Menschheit. Man kann sich ihnen auf die unterschiedlichste Art und Weise annähern. Oft geschieht das mit viel Emotionalität und Leidenschaft. Meine Leidenschaft sind jedoch eher die Fakten.

Unter welchen Rahmenbedingungen vollzieht sich dieser Wandel?

Das Globalziel hat die Pariser Klimakonferenz vor bald sieben Jahren gesetzt: Die Begrenzung der Erderwärmung möglichst auf 1,5 Grad. Hierzulande hat die Politik ausgegeben: CO2-Neutralität bis 2045, also in 23 Jahren.

Ist diese Vorgabe überhaupt realistisch?

Dass dieses Ziel sehr ambitioniert ist, steht außer Frage. Deutschland hat an dem globalen CO2-Ausstoß nur einen ziemlich geringen Anteil - rund zwei Prozent -, die gesamte Europäische Union einen Anteil von etwa acht Prozent und China 30 Prozent. Das verleitet häufig zu der Schlussfolgerung, es sei relativ bedeutungslos für das Weltklima, wie rasch wir in Deutschland Emissionen reduzieren und den Ressourcenverbrauch begrenzen.

Haben Sie einen anderen Blickwinkel für dieses scheinbare Dilemma ?

Ja, und zwar aus einer ganz grundsätzlichen Überlegung: Würde die gesamte Weltbevölkerung so leben wie wir in Deutschland, brauchten wir drei Erden als Rohstoff- und Energielieferant. Noch krasser fällt die Antwort aus, wenn man Lebensstil und Ressourcenverbrauch der USA auf die Welt hochrechnet: Dann bräuchte man fünf Erden. Würde die Weltbevölkerung so leben und konsumieren wie die Menschen heute in Indien, würde das aktuell nur 0,7-mal die Erde beanspruchen. Länder wie Deutschland sind also besonders in der Pflicht, entschieden gegenzusteuern, denn aktuell verbrauchen wir mehr, als die Erde der Menschheit an Vorkommen bereitstellt.

Und die vormaligen Entwicklungsländer?

Das Aufholbestreben in weniger entwickelten Staaten, in denen ein Vielfaches der Bevölkerung der hochentwickelten Länder lebt, bedeutet Hunderte Millionen mehr Autos, eine prognostizierte Verdoppelung des weltweiten Gebäudebestands bis 2050, entsprechend mehr Rohstoffeinsatz, Konsum- und Investitionsgüter.

Welche Folgerung ziehen Sie daraus?

Die einen müssen runter von der Übernutzung - von fünf Erden oder drei Erden zurück auf maximal eine, die anderen dürfen vom derzeit niedrigen Niveau möglichst gar nicht erst über eins kommen.

Gilt die Selbstbeschränkung in besonderem Maße auch für den Gebäudesektor?

Die Nutzungsdauer eines Gebäudes liegt im Durchschnitt bei 80 bis 100 Jahren. Die allermeisten Objekte, die in Deutschland 2045 klimaneutral sein müssen, existieren also bereits und sind heute nicht klimaneutral. Hierzulande gibt es Stand Ende 2020, rund 21 Millionen Gebäude. Der weit überwiegende Teil sind Wohngebäude, rund 19 Millionen. Der übrige Teil besteht aus öffentlichen und gewerblich genutzten Gebäuden: Werkstätten und beheizte Industriegebäude, Bürogebäude, Hotels, Restaurants und Handel, aber auch Schulen, Kulturbauten, Kirchen …

Wie wichtig ist hier die Sanierungsrate?

Das ist ein ganz entscheidender Punkt. Die bislang übliche Sanierungsrate im Gebäudebestand liegt derzeit nur bei einem Prozent pro Jahr. Bleibt es dabei, würden wir das 2045er-CO2-Ziel in unserem Sektor um viele Jahrzehnte verfehlen.

Was bedeutet das für Eigenheimbesitzer?

In Deutschland gibt es rund 16 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser. Deren Eigentümerstruktur ist sehr heterogen und vor allem ist die individuelle wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Eigentümer sehr unterschiedlich. Die einen investieren kontinuierlich in Erhalt und Modernisierung von Gebäudesubstanz und Haustechnik. Andere wohnen ihr Eigentum ab, ohne systematische Investitionen in Bestand und Pflege zu tätigen. Bei dieser Zielgruppe ist der Modernisierungsbedarf entsprechend groß.

Abriss , Renovierung oder Neubau - was ist die beste Lösung für Altbauten?

Da gibt es kein Patentrezept. Für eine ganzheitliche Betrachtung muss man den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes in den Blick nehmen, also Bau inklusive Produktion der Baumaterialien und deren Transport, Nutzung und Abriss sowie Verwertung. Deshalb sollte man nie vorschnell urteilen, sondern sorgsam zwischen Alternativen abwägen.

Was ist beim Energieverbrauch wichtig?

Konzentriert man die Betrachtung nur auf den Betrieb einer Immobilie, dann hat Raumwärme den mit Abstand größten Anteil am Energieverbrauch. Der Energieverbrauch für Klimakälte steigt seit vielen Jahren an. Demgegenüber ist der Energieverbrauch für Beleuchtung seit 2012 gesunken - hier ist der Effekt des Austauschs von herkömmlichen Leuchtmitteln gegen LEDs schon deutlich zu erkennen.

Was können Immobilieneigentümer tun?

Sie sollten sich drei Fragen stellen: Erstens, was können sie selbst in der Immobilie tun - etwa Optimierung des Betriebs, Ersatz von Heizung bis Beleuchtung durch energieeffizientere Technik, Erzeugung von Energie am Gebäude zum Beispiel mittels PV-Anlagen auf Dächern, Sanierung der Gebäudehülle und Austausch von Fenstern. Zweitens sollten sie prüfen, welche Gestaltungsmöglichkeiten bei Gas, Fernwärme, Strom etwa durch Ökotarife bestehen. Der dritte Punkt ist rein rechtlicher Natur: Was kann ich als Eigentümer tun, und wo geht es um den Hoheitsbereich meines Mieters - auf den hat der Eigentümer keinen direkten Einfluss, aber auch das Mieterverhalten ist selbstverständlich höchst relevant für die energetische Optimierung eines Gebäudes.

Damit sind Sie als ein gewerblicher Vermieter selbst angesprochen ...

Aus der Sicht eines Immobilienunternehmens wie der DIC Asset AG mit 349 Immobilien im Wert von fast 14 Milliarden Assets under Management könnte ich es mir bei der CO2-Neutralität einfach machen: Wir entwickeln unser Eigen- und Drittportfolio in den kommenden Jahren konsequent dahin, ausschließlich elektrifizierte Objekte vielleicht noch mit Fernwärmeversorgung im Bestand zu haben und beziehen ausschließlich Ökostrom. Dann läge der schwarze Peter nicht mehr bei uns. Die Wirklichkeit ist anspruchsvoller. Und unsere Ambition auch.

DIC Asset hat Anfang dieses Jahres rund 60 Prozent der Anteile an VIB- Vermögen erworben. Wie bewerten Sie diesen Deal aktuell?

Genau die richtige Entscheidung. Erst recht aus heutiger Sicht. Wir haben die Mehrheitsbeteiligung an der VIB-Vermögen Anfang April erworben und werden dieses Unternehmen nunmehr bei uns voll konsolidieren. Damit haben wir in der Asset-Klasse Logistik einen großen Wachstumsschritt gemacht und neben unserem Schwerpunkt bei Bürogebäuden die zweite Säule Logistik hervorragend verstärkt, im Eigenbestand macht Logistik nun den größten Teil aus.

Wie schätzen Sie die Asset-Klasse Büroimmobilien langfristig ein?

Die Überzeugung, dass Büros wieder eine Bedeutung bekommen, habe ich nie aufgegeben. Allerdings entwickeln sich die Anforderungen an zeitgemäße Büroarbeitsplätze und an ihre Umgebungen ständig weiter. Das Thema bleibt also voller Dynamik. Wir beraten unsere Mieter, schaffen Showcases und gestalten attraktive Gebäude und Räume für das Arbeiten von morgen.

Ist Digitalisierung dabei eine Hilfe?

Sie kann durch konsequente Datenerhebung, -erfassung und -analyse und dann durch kontinuierliches Monitoring und Steuerung einen großen Beitrag leisten.

Ist die CO2-Neutralität in weniger als 25 Jahren für die DIC realistisch?

Für uns ist dieses Ziel erreichbar. So haben wir vor, den CO2-Footprint in unserem eigenen Bestandsportfolio bis 2030 gemessen an der Ausgangsbasis 2018 um 40 Prozent zu reduzieren. Und schon bis zum Jahr 2023 wollen wir einen Anteil von Green Buildings in unserem Bestandsportfolio auf 20 Prozent bringen.

Ziehen Kunden und Aktionäre mit?

Es gibt eine rasch wachsende Zahl von Investoren und von Nutzern, die sich unserem Ziel anschließen und entsprechend handeln. Dabei gibt es viele Herausforderungen: Geeignete Bestandsobjekte sind rar und heiß begehrt. Und für die Ertüchtigung mangelt es weniger an Kapital als an Material - und erst recht an qualifizierten Fachkräften.

Wie lautet Ihre generelle Mission?

Das ESG-Management ist eine zwingende und komplexe Aufgabe, aber eine, die sich wirtschaftlich lohnt - und die zusätzlich gelebte Verantwortung für die Zukunft ist.

INVESTOR-INFO

DIC Asset

Mehr Logistik

Die Bilanz für das zweite Quartal wird DIC Asset am 2. August vorlegen. Auf einer Roadshow mit Analysten machte der Konzern deutlich, dass der Bereich Logistikimmobilien in Deutschland und in Europa ausgebaut werden soll. Zuletzt erwarb DIC 60 Prozent an VIB Vermögen, den auf Logistikimmobilien in Süddeutschland spezialisierten Verwalter. Mit VIB ist der Frankfurter Büro- und Gewerbeimmobilienkonzern mit seinem 4,5-Milliarden-Euro-Portfolio breiter aufgestellt.