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Immobilienbranche: Betongold für Börsianer - auf diese Aktien sollten Anleger bauen

Immobilienbranche: Betongold für Börsianer - auf diese Aktien sollten Anleger bauen
23.01.2020 20:50:00

Die Hochkonjunktur im Immobiliensektor dürfte auch im Jahr 2020 anhalten. Niedrigste Zinsen und ein begrenztes Angebot treiben die Preise weiter an. Die immer teureren Objekte lassen jedoch die Mietrenditen sinken. Auf welche Aktien Anleger bauen können. Von Peer Leugermann

Die Rekordjagd geht weiter. Laut dem Maklerhaus Colliers International wurden 2019 beim Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien "völlig neue Maßstäbe" gesetzt. Insgesamt wurden 2019 Objekte für 71,6 Milliarden Euro verkauft. Dabei galt der Höhepunkt schon 2018 als erreicht. Und dieses Jahr soll es weiter nach oben gehen.

Auch der Wohnungsmarkt dürfte 2020 neue Bestmarken bringen. "Der Hype wird weitergehen", ist Marco Wagner überzeugt; allerdings erwartet der Immobilienexperte der Commerzbank, dass "die Preisdynamik etwas abflacht". Für 2020 prognostiziert der Volkswirt eine Preissteigerung von 4,5 Prozent. Laut den jüngsten Daten des Statistischen Bundes­amts verteuerten sich Immobilien im dritten Quartal 2019 im Vergleich zum Vorjahr um 4,9 Prozent.

Unverändert sorgen die robuste Konjunktur, ein abseits des Industriesektors stabiler Arbeitsmarkt und niedrigste Zinsen für eine hohe Nachfrage. "Die Rahmenbedingungen bleiben grundsätzlich positiv", urteilt daher auch ­Stefan Scharff, doch "das ­Kurspotenzial mag nach den sehr guten Vorjahren etwas geringer sein", so der Chef des Immobilienspezialisten SRC Research. Dass der Experte keine größeren Sprünge bei Immobilienaktien erwartet, liegt daran, dass die Mieten seit Jahren langsamer steigen als die Wohnungspreise. Aufgrund dieser Entwicklung dauert es immer länger, bis sich der Kaufpreis einer Immobilie aus den jährlichen Miet­einnahmen refinanziert.

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So kostete eine Wohnung früher ­bundesweit im Schnitt das 26,5-­Fache der Jahresmiete. Heute liegt der Wert bei mehr als 31 Jahresmieten und kann in Metropolen wie München oder Berlin sogar das 40-Fache betragen.

Übertragen auf die Mietrendite bedeutet ein Vervielfältiger von 40 eine Verzin­sung von etwa 2,5 Prozent. Nach Neben-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten aber bleibt davon im Zweifel wenig und nach Abzug der Inflation meist gar nichts hängen. Gleichzeitig gehen die Mietrenditen immer weiter zurück. Laut einer 2019 veröffentlichten Studie der auf Immobilien spezialisierten Analysegesellschaft Bulwiengesa konnte bei Gewerbe- oder Wohngebäuden keine Immobilienart ermittelt werden, die eine mittlere Jahresrendite von mehr als 5,5 Prozent erreicht. Stattdessen sanken die Renditen durchgehend, teilweise um mehr als elf Prozent.

Jagd nach Rendite wird komplizierter


Aus Sicht der Beratungsgesellschaft wird es in guten Lagen immer "anspruchsvoller, wirtschaftlich sinnvoll in Wohnbestandsimmobilien" zu investieren. Die Branche reagiert mit Übernahmen. Mit dem Zusammenschluss von Adler Real Estate, Ado Properties und Consus gewinnt die Konsolidierungswelle unter den börsennotierten Immobilienfirmen weiter an Schwung.

Immer neue Vorstöße gegen steigende Mieten erschweren die Situation zusätzlich. Der Mietendeckel in Berlin dürfte laut der Berenberg Bank aber auf die Hauptstadt begrenzt bleiben und gilt zudem als verfassungsrechtlich umstritten. Weil die Bundesregierung weiter darauf setze, den Neubau zu fördern, ist das Bankhaus "vorsichtig optimistisch", dass die Initiativen zur Mietregulierung bei Wohngebäuden 2020 nachlassen.

Gewerbeobjekte stehen bei Investoren höher im Kurs. Doch auch hier sind die Interessenten laut Bulwiengesa bereit, immer geringere Ankaufrenditen zu akzeptieren. Grund: Wegen hoher Nachfrage und niedriger Leerstände erwarten die Käufer "weiterhin enorme Mietsteigerungen". Sollte sich diese Annahme aber als unzutreffend erweisen, werden die Preise wackeln.

Wie die Bundesbank sehen daher et­liche Marktbeobachter ein Rückschlag­risiko, das in Großstädten teilweise auf bis zu 40 Prozent geschätzt wird. Auch für den Generalbevollmächtigten von Bulwiengesa, Andreas Schulten, werden Immobilien "immer riskanter". Dennoch kann nur eine schwere Rezession zu einem Problem für die Branche werden. Ein starker Wirtschaftsabschwung aber ist derzeit nicht erkennbar. Hinzu kommt die Alternativlosigkeit von Immobilien vor allem für große Investoren. Betongold gilt als sicherer als andere Anlageklassen und kostet im Gegensatz zum Bankkonto keinen negativen Einlagezins. Daher dürften weiter Milliarden in diesen Markt fließen.

Gleichzeitig sei für Investoren "der Wert­erhalt des Objekts zunehmend wichtiger als die Mietrendite", sagt Schulten. Statt steigender Mieten oder wachsender Bestände wird damit der Portfoliowert, ausgedrückt durch den ­Nettoinventarwert (NAV), als Kurstreiber für Immobilienaktien entscheidend.



Deutsche Wohnen: Abstand zum Nettovermögenswert


Von Jörg Lang: Mit 166 000 Appartements ist Deutsche Wohnen der zweitgrößte Immobilienkonzern in Deutschland. Weil das Unternehmen einen Großteil seiner Liegenschaften in Berlin hat und dort eine Mietendeckelung eingeführt werden soll, ist die Aktie unter Druck geraten. In der Tat wäre bei einer harten Anwendung des Gesetzes mit Sicht auf fünf Jahre ein Cashflow in Höhe von rund 330 Millionen Euro gefährdet. Allerdings ist noch nicht klar, ob das Gesetz in seiner aktuellen Form einer gerichtlichen Überprüfung standhalten wird. Die von der Politik geforderten Neubauten werden dadurch schon heute behindert. Der zuletzt veröffentlichte Nettovermögenswert von Deutsche Wohnen liegt bei 43,50 Euro pro Aktie und damit 20 Prozent über dem aktuellen Kurs. Gleichwohl konnte der in Frankfurt ansässige Konzern bei Verkäufen Preise erzielen, die oberhalb der Bilanzansätze liegen. So veräußerte Deutsche Wohnen im Dezember in Berlin Liegenschaften zu einem Preis von mehr als 2270 Euro pro Quadratmeter; die Durchschnittsmiete lag bei 6,68 Euro pro Quadratmeter. Der Verkauf fand oberhalb der Durchschnittsbewertung in der Bilanz statt, obwohl die Liegenschaften zu dem künftig regulierten Vermögen zählen. Bei anderen Verkäufen hat Deutsche Wohnen sogar mehr als 3000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Einen Teil dieser Erlöse steckt das Unternehmen in den Rückkauf eigener Aktien. Und das ist auch der große Hebel für den Titel. Bei einem Aktienrückkauf unter dem Nettovermögenswert erhöht sich diese Kennzahl überproportional. Der Aktienkurs sollte dem folgen und zumindest den Abstand zum Nettovermögenswert schließen können.

LEG Immobilien: Wachsende Dividende


Mit einem Bestand von 130 000 Wohnungen ist LEG Immobilien einer der größten Branchenvertreter in Deutschland. Der Schwerpunkt der Aktivitäten liegt in Nordrhein-Westfalen. Das Bundesland bietet auch dank hoher Zuwanderungs­raten eine günstige Angebot-Nachfrage- Konstellation. Messbar ist das in einer niedrigen Leerstandsquote von 3,6 Prozent. Das Unternehmen verfolgt eine ­zielgerichtete Wachstumsstrategie. Seit dem Börsengang 2013 wurden rund 55 000 Wohnungen gekauft. Dabei achtete das Management darauf, dass der Nettovermögenswert nicht verwässert wird. LEG Immobilien zeichnet sich zudem durch sehr konservative Kennzahlen aus. Die Schuldenquote liegt bei nur 36 Prozent. Auf der soliden Basis aufbauend, hat das Unternehmen noch viele Wachstums­chancen, etwa über den Kauf weiterer Liegenschaften. 2019 wurden 5700 Wohnungen erworben. Sie werden 2020 ganzjährig in die Ertragsrechnung einfließen und dadurch den Gewinn anschieben. Mit einer Durchschnittsmiete in Höhe von 5,82 Euro pro Quadratmeter hat der Konzern zudem die Möglichkeit, in überschaubarem Umfang die Mieten zu erhöhen. Letztlich ist LEG mit einem durchschnitt­lichen Zins von 1,64 Prozent noch nicht am unteren Ende der Finanzkosten angelangt. Das bedeutet: Jede Umfinanzierung bringt eine Verbesserung des Gewinns. Auch wenn die Aktie etwas über dem Nettovermögenswert von 100,52 Euro pro Aktie notiert, hat sie noch Potenzial. Ein Kaufargument ist die steigende Dividende: Die Rendite liegt im Moment bei 3,3 Prozent. Zudem hat die Aktie als potenzieller Übernahme- und Fusionskandidat auch einen spekulativen Charakter.

Adler Real Estate: Fusion mit Ado Properties hebt Synergien


Für opportunistische Investments ist Adler Real Estate bekannt. Weil Leerstand und Schuldenquote vergleichsweise hoch waren, machten Investoren in den vergangenen Jahren aber einen Bogen um die Aktie. In der Folge schnitt sie deutlich schlechter ab als andere Branchenvertreter. Durch einige strategische Deals konnte der Konzern seine Position jedoch verbessern. Letztlich wurde im Dezember 2019 die Fusion mit Ado Properties gemeldet, nachdem Adler zuvor ein Drittel der Ado-Aktien erworben hatte. Gemäß diesem Deal bietet Ado Properties 0,4164 eigene Aktien für einen Anteilschein von Adler. Durch den Zusammenschluss entsteht Deutschlands drittgrößter Wohnimmobilienkonzern. Das hat ­einige Vorteile. Zum einen wird die Struktur deutlich verbessert. Ado Properties ist auf Berlin fokussiert, nun wird das Port­folio deutlich ausgeglichener. Neben ­diesem eher weichen Faktor hat der Deal auch ­finanzielle Vorteile. Die unmittel­baren Syn­ergien, etwa durch Personaleinsparung, belaufen sich auf 20 Millionen Euro. Weil Ado Properties nach dem ­Verkauf von Liegenschaften in Berlin über eine solide Bilanz verfügt, wird die noch hohe Schuldenquote von Adler deutlich gesenkt. Weil das bei Refinanzierungen günstig wirkt, lassen sich laut Analysten bis zu 20 Millionen Euro an Finanzierungskosten einsparen. Die Aktien beider Unternehmen handeln deutlich unter ihrem Nettovermögenswert. Werden die Gründe, die dazu führten, wie etwa die Berlin-­Lastigkeit von Ado oder die schwache ­Finanzstruktur bei Adler, eliminiert, dürfte es nach Abschluss des Deals zu einer ­erheblichen Aufwertung kommen. Wir heben das Kursziel an.

Instone Real Estate: Nachschub an neuen Wohnungen


Wohnraum ist insbesondere in Ballungszentren knapp. Deshalb bauen auch die größeren Wohnungsfirmen ihre Projektentwicklungsabteilungen aus. Unternehmen, die über eine Pipeline an neuen Liegenschaften verfügen, sollten in ­diesem Umfeld ­eigentlich an Wert gewinnen können. Eines davon ist Instone Real Estate. Der Konzern, der aus dem Zusammenschluss der Wohnentwickler Formart und GRK entstand, ist seit Februar 2018 an der Börse notiert. Die Aktie notiert im Moment um den Ausgabepreis von 21,50 Euro. Die Zurückhaltung der Investoren ist in den hohen Risiken des Bauträgergeschäfts begründet. In der Tat ist die Firma wegen Projektrisiken auch um einiges spekulativer als reine Vermieter. Aber dafür sind auch die Chancen höher, gerade im aktuellen Umfeld. In­stone hat im Moment 52 Projekte in ganz Deutschland. Das erwartete Umsatz­volumen aus dem Verkauf der Projekte beträgt 5,6 Milliarden Euro. Weil die Zahl der fertiggestellten und endgültig abgerechneten Projekte steigt, wird das Unternehmen künftig deutlich bessere Ergebnisse veröffentlichen. So dürfte sich das Betriebsergebnis für das Geschäftsjahr 2019 (mit vorläufigen Zahlen ist Anfang März zu rechnen) gemessen an den Vorjahresergebnissen vervielfachen. Und angesichts des aktuellen Portfolios sollte das Ergebnismomentum, wenn auch mit abgeschwächter Dynamik, weiterhin hoch bleiben. Gleichzeitig wird der Kapitalbedarf abnehmen. 2021 könnte Instone dann hohe Bargeldüberschüsse erwirtschaften, die eine stattliche Dividende rechtfertigen. Mit einem niedrigen KGV bei hoher Dynamik ist die Aktie sehr preiswert und rechtfertigt eine höhere Bewertung.

alstria office REIT: Hohe Ausschüttungsquoten


Als Real Estate Investment Trust (REIT) muss Alstria Office REIT in Bezug auf Eigen­kapital und Ausschüttung strenge Kriterien erfüllen. So darf etwa die Eigenkapitalquote nicht unter 45 Prozent fallen, und 90 Prozent der Erträge müssen als Dividende ausgeschüttet werden. Dafür ist das Unternehmen auf Firmenebene von Steuern befreit. Wie der Name schon sagt, konzentriert sich Alstria Office REIT auf Büroimmobilien in ganz Deutschland. Insgesamt verfügt das Unternehmen über 117 Liegenschaften mit einem Gesamtwert von 4,2 Milliarden Euro. Die regionalen Schwerpunkte liegen in Hamburg, im Rhein-Ruhr- und Rhein-Main-Gebiet sowie in Stuttgart. In geringerem Umfang ist der Konzern auch in Berlin aktiv. Analysten schätzen an dem Unternehmen die Fähigkeit, aus dem Portfolio das Beste herauszuholen. Ein Beispiel ist etwa die gerade gemeldete Neuvermietung zweier Entwicklungsliegenschaften in Wiesbaden und Frankfurt. Alstria Office REIT scheut sich nicht, mehr als 100 Millionen Euro in die Gebäudequalität zu investieren. Das führt gemessen an den abgeschlossenen Neuverträgen mit öffentlichen Mietern zu einer deutlichen Steigerung der Mieten. Gleichzeitig werde die hohe Vorvermietungsquote von 62 Prozent weitere Mieter anziehen. Interessant für Börsianer: Das investierte Geld bringt bereits über die Vorvermietungen eine Rendite von sieben Prozent. Angesichts niedriger Zinsen ist das ein hoher Werthebel. Zudem gibt es Raum für weitere Verbesserungen. Die Leerstandsquote beträgt noch mehr als sieben Prozent. Der Abbau dieser Quote und eine Dividendenrendite von aktuell 3,1 Prozent sind die Argumente, die für den Kauf der Aktie sprechen.

Aroundtown: Fusion kann Weg in den DAX ebnen Der in Luxemburg beheimatete Immobi­lienkonzern Aroundtown will sich mit TLG Immobilien zusammenschließen. Das Angebot für die TLG-Aktionäre, das bis zum 7. Februar läuft: Tausch einer TLG-­Aktie gegen 3,6 Aktien von Aroundtown. Es ist davon auszugehen, dass die Akzeptanzquote hoch sein wird. Denn der Zusammenschluss bietet viele Vorteile. Mit einem Wert der Liegenschaften in Höhe von mehr als 28 Milliarden Euro wird der fusionierte Konzern europaweit die Nummer 3. Und mit einem addierten Börsenwert von rund 13 Milliarden Euro ist die Aktie dann auch ein heißer Kandidat für einen Aufstieg in den DAX. Doch nicht nur das kann sich positiv im Wert nieder­schlagen. Das Gemeinschaftsunternehmen wäre deutlich besser aufgestellt. Zum einen entsteht ein Immobilienkonzern, der regional diversifiziert ist und zudem ein breites Spektrum an Nutzungs­arten im Portfolio hat. Es gibt Handels­immobilien, Büros, aber auch Hotels und Logistikflächen sowie Wohnungen, die gut ein Zehntel des Portfolios ausmachen. Der Schwerpunkt des Letzteren liegt klar auf dem dynamischen Gewerbeimmobilienmarkt in Berlin. Hier sind noch erheb­liche Steigerungen von Mieten und Immobilienwerten möglich. Das gemeinsame Entwicklungspotenzial für neue Liegenschaften beträgt zudem fast zwei Milliarden Euro. Letztlich bringt der Zusammenschluss auch operative Synergien in Höhe von mehr als 100 Millionen Euro. Weil der Titel unter dem Nettovermögenswert von 8,80 Euro pro Aktie notiert und der Zusammenschluss Potenzial bei Gewinn und auch ­Dividenden heben dürfte, ist das Unternehmen spannend. Wir passen unsere bisherigen Ziel- und Stoppmarken an.

Patrizia: An jedem Deal verdienen


Am Goldrausch haben vor allem die Verkäufer von Schippen verdient, heißt es immer wieder. Die Rolle des Schippen­verkäufers nimmt im Anlagegeschäft um Immobilien Patrizia ein. Die Augsburger waren einmal auf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen spezialisiert, später kauften sie größere Portfolios. Davon ausgehend haben sie sich in den vergangenen Jahren zu einem Investmentmanager gemausert. Das heißt: Für institutionelle Investoren oder größere Privatvermögen erwerben und strukturieren sie Immobilienportfolios und verwalten diese auch. Weil das Zinsniveau festverzinslicher Anlagen zu niedrig ist, um die Zahlungsversprechen zu decken, lagern Pensionskassen oder Versicherungen zunehmend Gelder Richtung Liegenschaften aus. In diesem Umfeld ist es Patri­zia gelungen, das verwaltete Volumen auf immerhin 42,6 Milliarden Euro zu steigern. Dabei verdient der Konzern auf vielfältige Weise. Zum einen gibt es eine laufende Verwaltungsgebühr, die sich an der Höhe des verwalteten Vermögens orientiert. Dieser Zahlungsstrom ist relativ sicher. Weil das niedrige Zinsniveau in den entwickelten Ländern wohl anhalten wird, sollte auch das Volumen von Patrizia in den kommenden Jahren steigen können. Zudem verdient der Konzern an Trans­aktio­nen aus den Portfolios. Letztlich fließt auch noch ein Teil der erzielten Gewinne aus den einzelnen Portfolios in die Konzernkassen. Diese transaktions­bedingten Einnahmen schwanken allerdings erheblich. Sie sollten im Schnitt aber über die Jahre ansteigen. Klar ist: Wächst der Immobilienmarkt weiter, wird Patrizia profitieren. Die Aktie sollte dieser Entwicklung dann folgen können.

Godewind Immobilien: Kaufen und optimieren


Die Aktie von Godewind Immobilien gehört sicherlich zu den spekulativsten Werten des Gewerbeimmobiliensektors. Weil die verantwortlichen Personen, Firmenchef Stavros Efremidis und Großaktionär Karl Ehlerding, in der Vergangenheit bewiesen haben, dass sie in einem sich wandelnden Umfeld Werte schaffen können, ist die Aktie für Mutige eine Wette wert. Godewind ist eine Neugründung, die sich über den Gang an die Börse finanzierte. Innerhalb von nicht ganz zwei Jahren wurde ein Immobilienbestand von mehr als einer Milliarde Euro aufgebaut. Godewind scheut auch vor problematischen Liegenschaften mit hohen Leerstandsquoten nicht zurück. Hier liegt nämlich der spekulative Charme des Geschäftsmodells. Der Preis beim Kauf richtet sich nach dem zu erwartenden Mietertrag. Gelingt es nun in der Folge, mit gezielten Investitionen den Leerstand zu reduzieren und auch die Miete pro Quadratmeter zu anzuheben, entsteht ein hoher Werthebel. Der wird zum einen durch die höhere ­Gesamtmiete gespeist. Gleichzeitig kann aber auch die Refinanzierung dank höherer Mieten zu besseren Konditionen abgeschlossen werden. Mit langfristigen Mietverträgen erzielt die Liegenschaft dann auch einen größeren Multiplikator bei einem späteren Verkauf. Aktuell hat das Portfolio von Godewind einen Nettovermögenswert von 5,40 Euro pro Aktie, gut 15 Prozent über dem aktuellen Kurs. Der noch vermietbare Leerstand beträgt rund zehn Prozent des Portfolios. Damit kann es gelingen, den Nettovermögenswert auf über sechs Euro zu hieven. Mit Kaufen und Optimieren will Godewind seinen Bestand langfristig verdreifachen. Gelingt dies, werden auch Anleger gut verdienen.


Bildquelle: BÖRSE ONLINE, BÖRSE ONLINE, BÖRSE ONLINE, BÖRSE ONLINE, BÖRSE ONLINE, BÖRSE ONLINE, BÖRSE ONLINE, BÖRSE ONLINE, BÖRSE ONLINE, BÖRSE ONLINE, BÖRSE ONLINE, BÖRSE ONLINE

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ADLER Group 20,72 -0,58% ADLER Group
Adler Real Estate AG 11,70 1,39% Adler Real Estate AG
alstria office REIT-AG 17,84 0,34% alstria office REIT-AG
Commerzbank 5,14 -5,15% Commerzbank
Deutsche Wohnen SE 52,82 0,08% Deutsche Wohnen SE
Firma Holdings Corp 0,09 7,77% Firma Holdings Corp
LEG Immobilien 134,85 0,26% LEG Immobilien
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