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Grundsteuerreform: Wo gute Lage richtig kostet

Grundsteuerreform: Wo gute Lage richtig kostet
02.07.2022 09:00:00

Der Abgabetermin für die Erklärung rückt näher. Etwa 36 Millionen Grundstücke werden neu bewertet. Was Eigentümer wissen müssen. Von Simone Gröneweg, Euro am Sonntag

Den Sommer 2022 werden einige Beamte in Deutschlands Finanzbehörden und Kommunen nicht so schnell vergessen - und viele Eigentümer auch nicht. Die Reform der Grundsteuer steht an. Dazu müssen etwa 36 Millionen Grundstücke und Immobilien neu bewertet werden. Vom 1. Juli bis Ende Oktober, also 123 Tage, haben Besitzer von Grund und Boden Zeit, eine entsprechende Erklärung abzugeben.

Das Ganze soll in elektronischer Form geschehen, möglichst über die Steuerplattform Elster. Das bedeutet: Etwa jede Sekunde trudeln in diesem Zeitraum die Daten für drei bis vier Einheiten bei den Behörden ein. Damit kommt auf die Finanzämter und Kommunen eine gigantische Masse an Daten zu, die verarbeitet werden müssen, damit die Bescheide rechtzeitig rausgehen können. Im Jahr 2025 soll die neue Grundsteuer erstmals fällig werden. Viele Eigentümer wissen noch gar nicht, wie das Ganze funktioniert und welche Infos die Ämter wollen. €uro am Sonntag beantwortet die wichtigsten Fragen.

Was genau ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist enorm wichtig für die Kommunen in Deutschland, denn sie spült jedes Jahr Milliarden in die Kassen der Kämmerer. 2020 nahmen die Städte und Gemeinden hierzulande 14,68 Milliarden Euro ein. Den Löwenanteil, nämlich 14,27 Milliarden Euro, brachte die sogenannte Grundsteuer B. Sie wird für bebaute und bebaubare Grundstücke sowie Gebäude erhoben. Die Grundsteuer A gilt für landwirtschaftliche Flächen. Die Steuer ist gedacht als eine Art Kostenerstattung für die Infrastruktur, die eine Kommune zur Verfügung stellt. Mit dem Geld sollen zum Beispiel Straßen, Wasser- und Abwasserleitungen, Beleuchtung oder Schwimmbäder finanziert werden. Zahlen müssen die Immobilien- und Grundstückseigentümer.

"Wer Grund und Eigentum hat, der muss auch etwas für die Infrastruktur abgeben", erklärt Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus & Grund das Prinzip. Je mehr Fläche jemand habe, desto mehr müsse er in der Regel zahlen. Die Steuerhöhe berechnen Ämter anhand des Werts von Grundstück und Gebäude. Bislang nutzen sie dafür allerdings sehr alte Daten - für Westdeutschland stammen sie aus dem Jahr 1964, für die neuen Bundesländer von 1935. Die Wertentwicklung der vergangenen Jahrzehnte bleibt damit also unberücksichtigt. "Das Bundesverfassungsgericht kippte die Steuer 2018 und entschied, dass sie realitätsgerechter sein müsse", erklärt Barent.

Was gilt nun?

Jahrelang rechneten und diskutierten Fachleute und Politiker. Am Ende einigte man sich auf das sogenannte Bundesmodell. Das grobe Berechnungsverfahren bleibt wie bisher. Die Finanzämter ermitteln den Grundsteuerwert für ein Grundstück. Der wird mit der sogenannten Grundsteuermesszahl multipliziert. Das Produkt aus Grundsteuerwert und Grundsteuermesszahl wird im Anschluss mit dem Hebesatz der jeweiligen Kommune multipliziert. Daraus ergibt sich am Ende der Betrag, den die Eigentümer als Grundsteuer zahlen müssen.

Unterschiede bestehen allerdings in der Art und Weise, wie Bundesländer den anfänglichen Grundsteuerwert ermitteln. Das liegt daran, dass beim Bundesmodell eine Öffnungsklausel eingeführt wurde. Die nutzen etliche Bundesländer. "Dass es am Ende verschiedene Modelle gibt, war eine politische Entscheidung", sagt Barent. Dadurch wurde das Ganze insgesamt recht unübersichtlich. So müssen Eigentümer in Nordrhein-Westfalen zum Beispiel andere Daten ans Finanzamt melden als Eigentümer in Bayern.

Wie ist der Ablauf?

Es wird in jedem Fall ein Kraftakt - etwa 36 Millionen Einheiten müssen neu berechnet werden. Man habe schon mehr Zeit für die Umsetzung gefordert, heißt es beim Bund der Steuerzahler. Wenig verwunderlich, denn die Eigentümer müssen die Daten rechtzeitig liefern, die Finanzverwaltungen alles aufnehmen und ihre Bescheide bis Ende 2023 an die Kommunen schicken. Die haben dann das letzte Wort und entscheiden 2024 mit ihren Hebesätzen, wie hoch die Bescheide am Ende ausfallen. Anschließend werden die Grundsteuerbescheide verschickt. Ein straffes Programm für alle Beteiligten.

Wie werden Eigentümer informiert?

Bundesweit müssen Grundstücks- und Immobilienbesitzer zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 eine Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte abgeben. Es kann sich niemand herausreden, er oder sie hätte davon nichts gewusst. Das sei vergleichbar mit der Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung, erläutert Barent. "Die öffentlichen Bekanntmachungen sind erfolgt, entweder über das Internet oder das Amtsblatt", sagt sie. Infos dazu findet man bei der Kommune. Viele Eigentümer haben auch schon Post mit Informationen zur anstehenden Erklärung bekommen. In Niedersachsen kommt solch ein Schreiben zum Beispiel vom Finanzamt. Jedes Bundesland entscheidet für sich, ob und inwieweit zusätzlich informiert wird.

Was müssen Eigner tun?

Einige Experten geben in Podcasts und Youtube-Videos konkrete Ratschläge, wie Eigentümer vorgehen können. Dazu gehört Hans Feuerstack von TaxPro. Sein Rat an Grundstücksbesitzer bundesweit: "Sie sollten sich schon mal das Einheitswert-Aktenzeichen heraussuchen." Dabei handelt es sich um eine Zahlenkombination, die man auf älteren Grundsteuerbescheiden findet. Viele Eigentümer - zum Beispiel in Bayern und in Niedersachsen - haben mittlerweile vom Finanzamt ein Extraschreiben mit dem Aktenzeichen erhalten. Hat jemand die Infos nicht mehr, kann das Finanzamt helfen.

Zudem sollten Grundstücks- und Immobilienbesitzer schauen, ob sie noch über einen Grundbuchauszug verfügen. Dort findet man Angaben zur Gemarkung und zur Flurnummer. Die Gemarkung bezeichnet das Gebiet, in dem sich ein Grundstück befindet. Die Flurnummer dient zur Identifikation einzelner Grundstücke.

Außerdem haben die Behörden verschiedener Länder erklärt, dass sie notwendige Informationen kostenfrei über Datenbanken zur Verfügung stellen. In Niedersachsen geschieht das etwa über die Internetseite grundsteuer-viewer.niedersachsen.de. Bayern bietet Daten über Elster oder den BayernAtlas an, den man im Internet auch unter geoportal.bayern.de finden kann. Eine andere Möglichkeit: "Einen aktuellen Grundbuchauszug erhält man beim Amtsgericht gegen Vorlage des Personalausweises für eine geringe Gebühr", erklärt Feuerstack.

Wer muss welche Daten liefern?

Recht umfangreiche Daten sind in den elf Ländern erforderlich, die sich für das Bundesmodell entschieden haben. Zum Beispiel zur Lage und Fläche des Grundstücks, zum sogenannten Bodenrichtwert, zur Gebäudeart, zur Wohnfläche sowie zum Baujahr des Gebäudes. Relativ überschaubar ist das Ganze in Bayern, das sich für ein sogenanntes Flächenmodell entschieden hat. "Dort ist für die Ermittlung des Grundsteuerwerts lediglich die Wohn- und Grundstücksfläche relevant", erklärt der Steuerberater Thomas Vellante. Das ist praktisch für die Betroffenen. Allerdings birgt es politischen Sprengstoff, da die Wertentwicklung nicht berücksichtigt wird. So zahlt man für einen Hof in einer strukturschwachen Region genauso viel Steuer wie für ein gleich großes, aber wertvolleres Grundstück in der Stadt München.

Hessen hat das bayerische Modell darum um einen lagebezogenen Faktor ergänzt. Ähnlich macht es Niedersachsen. In Hamburg gibt es ein sogenanntes Wohnlagemodell. Dabei sind die Fläche des Grundstücks, die Nutzfläche des Gebäudes sowie die Wohnlage maßgeblich. Baden-Württemberg geht einen Sonderweg. Dort basiert die Festsetzung im Wesentlichen auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert (vgl. Tabelle unten).

Woher bekomme ich die Daten?

Mal ehrlich: Den durchschnittlichen Bodenpreis im eigenen Stadtteil oder in der eigenen Siedlung wird kaum jemand kennen. Die Bürger sind also auf Hilfe angewiesen. "Die Bundesländer wollen entsprechende Datenbanken freischalten", sagt Daniela Karbe-Geßler, Abteilungsleiterin für Steuerrecht und Steuerpolitik beim Bund der Steuerzahler. Adressen dazu werden auch auf der Internetseite bodenrichtwerte-boris.de/borisde veröffentlicht. Die Onlineporta- le der einzelnen Länder geben darüber ebenfalls Auskunft.

Knifflig kann es für Eigentümer werden, wenn sie, wie beim Bundesmodell, Daten zum Ertragswert des Gebäudes zusammentragen müssen. Dazu muss man das Gebäude in eine Baualtersklasse und in verschiedene Größenklassen einordnen. "Bei Neubauten sollte das kein Problem sein, die Eigentümer verfügen vermutlich über die entsprechenden Daten", sagt Karbe-Geßler. Schwierigkeiten könnten zum Beispiel entstehen, wenn ein Haus über mehrere Generationen vererbt worden ist. Unter Umständen gibt es keine Unterlagen mehr zum Baujahr oder zu Sanierungen. Wurde ein Haus kernsaniert, muss man das ebenfalls angeben, da sich dadurch die Restnutzungsdauer ändert. Fehlen dazu Unterlagen, kann man sich ans Bauamt wenden.

Angaben zur Wohnfläche findet man im Kauf- oder Mietvertrag oder misst selbst aus. Hinweise dazu, was als Wohnfläche zählt, stehen in der sogenannten Wohnflächenverordnung.

Wie übermittelt man die Daten?

Die Reform läutet eine neue digitale Ära ein. Auf der Seite des Bundesfinanzministeriums steht: "Es besteht eine Pflicht, die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch abzugeben." Möglich ist das über die Steuerplattform Elster. Näheres dazu erfährt man auf der Seite elster.de.

Wer sich bislang noch nicht bei der Steuerplattform angemeldet hat, sollte das so schnell wie möglich tun - die Registrierung kann einige Zeit in Anspruch nehmen. Insbesondere Ältere können oder wollen das vielleicht nicht. Die Poli- tik hofft, dass in solchen Fällen Kinder oder Enkelkinder die elektronische Meldung übernehmen. Ein wichtiger Vorteil: Sie können ihre eigene Registrierung nutzen, um den Bestand von Angehörigen zu melden. Dies gilt sogar dann, wenn Eltern oder Großeltern in einem anderem Bundesland wohnen, so das niedersächsische Finanzministerium.

Eine Besonderheit gibt es noch bei den Bundesländern, die das Bundesmodell nutzen. Da die Meldung besonders aufwendig ist, haben die Länder die Möglichkeit geschaffen, dass zum Beispiel Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern Daten nicht nur über Elster, sondern auch direkt übers Internet melden können. Unter www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de gibt es dazu Infos. Die Behörden stellen auch Vordrucke zur Verfügung. Allerdings sind die für Härtefälle gedacht. Wer sich für die Erklärung einen Computer anschaffen müsste, sollte das Finanzamt um die entsprechenden Formulare bitten.

Kann mein Steuerberater helfen?

Steuerberater übernehmen die Erklärungen ebenfalls. "Wobei die ohnehin schon mit Jahresabschlüssen, Kurzarbeit und Corona-Hilfen noch gut eingespannt sind", gibt Karbe-Geßler vom Bund für Steuerzahler zu bedenken. Das bestätigt Thomas Vellante. "Wir haben in unserer Branche zwei anstrengende Jahre hinter uns. Mit der Grundsteuererklärung kommt wieder neue Arbeit dazu", sagt er. Vellante nutzt in seiner Kanzlei für die Datenerfassung eine Software mit einer Schnittstelle zu Elster. Der Steuerberater hofft, dass die Daten reibungslos dort einlaufen.

Wer die Mitteilung ans Finanzamt dem Steuerberater überlässt, muss die notwendigen Daten in der Regel selbst beschaffen. "Die Steuerberater werden für die Meldung Gebühren verlangen, was eine zusätzliche finanzielle Belastung für die Eigentümer darstellt", betont Karbe-Geßler. Die Kosten kann jede Kanzlei individuell festlegen. Sie könnten allerdings zwischen 350 und 850 Euro pro Einheit betragen.

Wenn sich ein Eigner nicht kümmert

Wer die Feststellungserklärung verspätet oder gar nicht abgibt und auch nach einer Ermahnung nicht aktiv wird, riskiert einen Verspätungszuschlag. "Der beträgt für jeden angefangenen Monat der eingetretenen Verspätung 0,25 Prozent der festgesetzten Steuer, mindestens jedoch 25 Euro", sagt Hans Feuerstack von TexPro. Falls jemand die Unterlagen nicht einreiche, riskiere er zudem ein Bußgeld. "Im schlimmsten Fall kann das bei 25.000 Euro liegen", ergänzt Feuerstack. Hinzu kommt, dass die Behörden im Extremfall selbst die Höhe der Grundsteuer schätzen. "Und das fällt bestimmt nicht zum Vorteil des Betroffenen aus", warnt der Fachmann. Trete dieser Fall ein, müsse man schnell Einspruch einlegen.

Inwiefern sind Mieter betroffen?

Mieter müssen sich um nichts kümmern. Für die Grundsteuer und die Abgabe der Daten sind die Eigentümer der Immobilien verantwortlich. Allerdings können sie diese Steuer über die Nebenkostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen, sodass viele Mieter dafür aufkommen. Da die neue Grundsteuer erst ab 2025 erhoben wird, wird sie erst danach in der Abrechnung auftauchen.

Wer muss künftig mehr zahlen?

Eigentlich soll die Grundsteuer aufkommensneutral umgesetzt werden, aber sicherlich werden künftig einige Eigentümer mehr zahlen müssen, andere dafür vielleicht weniger. Tendenziell teurer wird es in den Speckgürteln größerer Städte. Das gilt insbesondere, wenn sich die Immobilie in einem Bundesland befindet, das das Bundesmodell anwendet - beispielsweise in Nordrhein-Westfalen. In den Speckgürteln um große Städte herum gibt es oft Häuser mit vergleichsweise viel Grundstücksfläche, deren Wert sich stark erhöht hat. Die Bemessungsgrundlage wird also steigen. Wie hoch die Grundsteuer letztendlich ausfällt, weiß man noch nicht. Die Höhe der Belastung hängt am Ende davon ab, welchen Hebesatz die Gemeinde festlegt. Diese Sätze liegen in den etwa 11.000 deutschen Gemeinden derzeit zwischen null und 1.050 Prozent.

Jede dritte Kommune in Deutschland hat mittlerweile einen Hebesatz von mehr als 400 Prozent - Tendenz steigend, schreibt die Beratungsgesellschaft EY in einer Studie. Für gleich bewertete Häuser können daher in der einen Kommune 100 Euro, in der anderen durchaus mehrere Hundert Euro Grundsteuer im Jahr fällig werden. Gar keine Grundsteuer zahlen mussten die Eigentümer im vergangenen Jahr in 13 deutschen Kommunen: sieben in Rheinland-Pfalz, fünf in Schleswig-Holstein und eine in Baden-Württemberg.

Auf der Internetseite der Vereins Grund und Eigentum unter hausundgrund.de/grundsteuerrechner können Eigner Daten eingeben und sehen, was auf sie zukommt. Doch die neue Grundsteuer könnte auch schon bald wieder auf dem Prüfstand stehen. Politiker, Betroffene und Verbände zweifeln bereits jetzt an der Verfassungsmäßigkeit.


Bildquelle: Finanzen Verlag
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