Mit zwei weitreichenden Anordnungen binnen weniger Tage mischt sich US-Präsident Donald Trump plötzlich in den US-Immobilienmarkt ein. Prompt fallen die Kurse von Immobilien- und Beteiligungsgesellschaften. Welche Idee steckt dahinter?

Donald Trump ist immer für eine Überraschung gut. Aber dass der Mann, der sein Vermögen selbst auf einem (zum Teil ererbten) Immobilienimperium aufgebaut hat, als US-Präsident ausgerechnet Spekulanten am Häusermarkt angeht, überrascht dann doch.

Es passiert aber gerade.

Am Mittwoch dieser Woche kündigte Trump an, er werde institutionellen Investoren den Kauf von Einfamilienhäusern verbieten. Tatsächlich haben große Beteiligungsgesellschaften wie Blackstone oder auch Immobilien-Trusts in den vergangenen Jahren in großem Stil auch Einfamilienhäuser gekauft – und die Preise nach Meinung vieler Beobachter dadurch zusätzlich in die Höhe getrieben.

Mit dem angekündigten Verbot greift der US-Präsident eines der politisch sensibelsten Themen des Wahljahres auf, mit dem unter anderem der neue Bürgermeister von New York, Zohram Mamdani, seinen Wahlkampf gewann: die explodierenden Wohnkosten. 

Trumps Begründung jedoch könnte so auch von einem Linken-Politiker in Berlin-Kreuzberg stammen: „In Häusern leben Menschen, keine Konzerne“, schrieb Trump in seiner Anweisung.

Ehrliches Anliegen oder Wahlkampftaktik?

An den Finanzmärkten, die den Präsidenten eigentlich für seinen wirtschaftsfreundlichen Kurs lieben, sorgte das für Unruhe: Aktien von Immobiliengesellschaften, Hausbauern und großen Vermietern gerieten sofort unter Druck, die Aktie der Beteiligungsgesellschaft Blackstone, die ebenfalls in diesem Segment aktiv ist, verlor zeitweise mehr als neun Prozent. Blackstone-Boss Stephen Schwarzman bat umgehend um einen Termin bei Trump.

Der Vorstoß scheint klar politisch motiviert. Umfragen zeigen, dass die Unzufriedenheit mit der wirtschaftlichen Lage hoch ist, während Trumps Zustimmungswerte schwächeln. Wohnkosten gelten parteiübergreifend als zentraler Treiber dieser Unzufriedenheit. Demokraten wie Republikaner haben in den vergangenen Jahren gleichermaßen „Konzerne“ als Sündenbock für steigende Mieten und Immobilienpreise ausgemacht. Trumps Initiative reiht sich nahtlos in dieses Narrativ ein.


Verbote lösen das Problem nicht

Ökonomen und Branchenexperten äußern jedoch erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit eines solchen Verbots. Zwar machten Investoren Anfang 2025 rund 30 Prozent der Käufe von Einfamilienhäusern aus, doch mehr als 90 Prozent davon entfielen auf kleine private Investoren. Große institutionelle Akteure besitzen lediglich rund zwei Prozent des gesamten Bestands an Einfamilien-Mietobjekten in den USA. Ein Verbot würde daher vor allem symbolische Wirkung entfalten, den Wohnungsmangel, der auch in Amerika herrscht, aber kaum lindern.

Nach der Finanzkrise 2008, ausgelöst durch eine Blase am Immobilienmarkt, war die Bautätigkeit eingebrochen und erholte sich nur langsam. Die Pandemie verschärfte die Lage zusätzlich, als niedrige Zinsen und veränderte Wohnpräferenzen die Nachfrage vor allem nach Einfamilienhäusern auf dem Land explodieren ließen. Seit Anfang 2020 sind die US-Hauspreise laut dem Case-Shiller-Index um rund 68 Prozent gestiegen. Wo viel gebaut wurde – etwa in Teilen des Sun Belt – haben sich Preise und Mieten zuletzt spürbar beruhigt. Das spricht eher dafür, mehr Angebot zu schaffen, als Kaufverbote zu erlassen.

Trump will auch die Hypothekenzinsen steuern

Innenpolitisch steht Trump vor den Midterms-Wahlen, die am 3. November stattfinden, unter Zugzwang. Frühere Ideen seiner Regierung – von 50-jährigen Hypotheken über Kredite, die von einer Immobilie zur nächsten mitgenommen werden können, bis hin zu einer nationalen Wohnungsnotlage – verpufften oder stießen auf massive Kritik. Auch der wiederholte Appell an Bauunternehmen, mehr zu bauen, blieb bislang ohne durchschlagenden Erfolg. Das geplante Investorenverbot wirkt vor diesem Hintergrund wie ein einfach kommunizierbarer, aber ökonomisch umstrittener Befreiungsschlag.

Doch schon am Donnerstag legte Trump mit einem weiteren überraschenden Vorstoß nach. Jetzt will er sogar direkt in den Immobilienmarkt eingreifen: Um die Zinsen für Hauskäufer zu senken, sollen die beiden staatlichen Hypothekenfinanzierer Fannie Mae und Freddie Mac Hypothekenanleihen – sogenannte Mortgage Backed Securities (MBS) – im Volumen von 200 Milliarden Dollar am Markt kaufen und damit Wohneigentum erschwinglicher machen.

Trump verweist auf prall gefüllte Kassen – die es nicht gibt

Trump begründet den Schritt mit den prall gefüllten Kassen der beiden Institute. Weil er sich in seiner ersten Amtszeit gegen eine Privatisierung entschieden habe, seien Fannie und Freddie heute „ein absolutes Vermögen“ wert und verfügten über enorme Liquidität. Tatsächlich weisen die veröffentlichten Bilanzen jedoch nur einen Bruchteil der genannten Summe als Cash aus. Der Großteil der verfügbaren Mittel steckt in kurzfristigen Wertpapiergeschäften und anderen liquiditätsnahen Anlagen – was die Umsetzung komplexer macht, als es Trumps politische Botschaft vermuten lässt.

Inhaltlich erinnert der Plan stark an die quantitative Lockerung (QE) der US-Notenbank während der Pandemie. Damals kaufte die Federal Reserve in großem Stil Staats- und Hypothekenanleihen, um die Finanzierungskosten zu drücken. Der Unterschied: Diesmal soll die Maßnahme außerhalb von Fed und Finanzministerium stattfinden.

Politisch ist das vermutlich kein Zufall. Trump drängt seit Monaten auf aggressive Zinssenkungen, stößt bei der unabhängigen Notenbank jedoch auf Widerstand. Käufe von MBS über Fannie und Freddie könnten ein Weg sein, den Widerstand zu umgehen.


Ishares Mortgage Real Estate Etf (WKN: A2AUC0)

Der Effekt auf die Zinsen wäre wohl überschaubar

Ökonomen dämpfen allerdings auch hier die Erwartungen. Im Vergleich zu den Billionenprogrammen der Fed wäre ein Volumen von 200 Milliarden Dollar relativ klein. Schätzungen zufolge könnten die Hypothekenzinsen um lediglich 10 bis 15 Basispunkte sinken. Verglichen mit aktuellen Zinssätzen im niedrigen Sechs-Prozent-Bereich wäre das zwar ein Signal, aber kaum ein Gamechanger. Zumal die Nachfrage am Immobilienmarkt zuletzt selbst bei bereits gesunkenen Zinsen nur verhalten reagierte.

Und selbst wenn günstigere Hypotheken die Nachfrage ankurbeln würden, würde das – ohne zusätzlichen Neubau – mittelfristig sogar wieder zu steigenden Preisen führen.

Politisch passt der Vorstoß dennoch nahtlos in Trumps Strategie, Bezahlbarkeit von Wohnraum auch für sich zu einem zentralen Wahlkampfthema zu machen. Er setzt dabei auf scheinbar einfache Lösungen, die die Wähler mitreißen – auch wenn deren ökonomischer Nutzen umstritten ist.


Auswirkungen auf die Börse

Auch aus der Sicht der Kapitalmärkte ist der Plan nicht Fisch, nicht Fleisch. Kurzfristig könnten sinkende Hypothekenzinsen Bau- und Immobilienaktien stützen. Gleichzeitig wirft die politische Einflussnahme auf Fannie Mae und Freddie Mac Fragen nach Governance, Transparenz und langfristiger Stabilität auf. Dass weder Fed noch Finanzministerium eingebunden sein sollen, erhöht die Unsicherheit.

Doch wie immer gibt es auch bei diesem Thema Profiteure an der Börse: Der Hypothekenanbieter Rocket Companies legte um mehr als 7 Prozent zu und erreichte ein neues Tageshoch seit 2021. UWM Holdings gewann mehr als 12 Prozent.

Der auf künstliche Intelligenz spezialisierte Kreditgeber Better Home & Finance legte um mehr als 11 Prozent und Opendoor Technologies, eine Immobilien-E-Commerce-Plattform, die mittlerweile den Meme-Aktien gehört, stieg um mehr als 16 Prozent.

Bleibt ein Problem: Trumps Hypotheken-Initiative könnte kurzfristig Entlastung bringen, ersetzt aber kein fehlendes Angebot. Ob der Präsident damit tatsächlich die Wohnkosten senken kann, dürfte sich erst in den kommenden Monaten zeigen.

Unklar ist auch, ob Trump wieder einmal auf einen "Deal" aus sein könnte. Diesmal mit der Immobilienbranche und den Beteiligungsgesellschaften. Immerhin gehört Blackstone-Chef Schwarzman seit Jahren zu den größten Spendern für die Wahlkampfkampagnen des Präsidenten. 

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