"Es gibt einen negativen Trend für den Einzelhandel und im Gegenzug kehren Wohnungen und insbesondere Wohnungen für Senioren in die Innenstädte zurück", stellt Michael Held fest. Der Geschäftsmann ist Vorstandschef des Berliner Projektentwicklers Terragon, der auf Wohnungen für Ältere spezialisiert ist. Meistens mit Betreuungsangeboten, hier spricht Held von Servicewohnen, manchmal auch ohne. "Wohnungen für Ältere werden die Innenstädte nicht retten", räumt er ein, aber sie könnten die Angst vor verödenden Stadtzentren wenigstens etwas lindern.

Aus C&A in Wilhelmshaven werden 157 Seniorenwohnungen


Held meint es ernst. In Wilhelmshaven hat er sich das Grundstück gesichert, auf dem zuvor ein C&A-Kaufhaus stand. Das ist mittlerweile abgerissen. Terragon errichtet dort einen Komplex mit mehr als 157 Service-Wohnungen für Senioren. Der Vier-Sterne-Standard richtet sich an zahlungskräftige Klientel.

Schmucke Seniorenresidenz statt Businesshotel


Ganz ähnlich geht Felix von Braun mit der Krise der Innenstädte um. Er ist Vorstandsvorsitzender der ebenfalls in Berlin ansässigen DPF AG, einem Investor und Projektentwickler, der sich mit besonders teuren Senioreneinrichtungen etwa der Marke Tertianum ebenso auskennt wie mit Angeboten mittleren Standards. "Wir prüfen vermehrt Hotelimmobilien, und hier besonders Businesshotels in den Städten." Soll heißen: Neben dem Einzelhandel, der obendrein mit dem Online-Handel zu kämpfen hat, leidet auch die Hotellerie unter den Folgen der Corona-Pandemie. Wenn da insbesondere zentral gelegene Hotels, die vor allem von Geschäftsleuten genutzt werden, die sich mehr und mehr rar machen, aufgeben müssen, sind das potenzielle Standorte für den Typus Seniorenimmobilien, für den von Brauns noch einen großen Bedarf in Deutschland sieht. "Allein im Premium-Segment für Senioren fehlen in Deutschland 150 Häuser", hat er ausgerechnet. Eines seiner größten Probleme bestehe darin, passende Grundstücke zu finden. Oder das richtige Objekt. "Businesshotels befinden sich oft in sehr guten Lagen", sagt er. Also sieht er darin gute Chancen für die Verwirklichung seiner Pläne.

"Wir werden auch in große Einzelhandelsflächen gehen", ergänzt er - und dort ab der zweiten Etage Seniorenwohnen ansiedeln. Ins Erdgeschoss würden Geschäfte kommen. Ob DPF demnächst womöglich eines der frei werdenden Kaufhäuser von Galeria Karstadt Kaufhof zu einer großen Seniorenresidenz macht, ist aber noch offen.

Ankaufrenditen liegen bei gut drei Prozent


Anleger, die sich für Seniorenwohnungen in attraktiven Lagen interessieren, müssen mit Ankaufrenditen von 3 Prozent (Neubau) bis 3,3 Prozent (Bestand) rechnen. Diese Zahlen nennt das Kölner Beratungsunternehmen Conversio. Terragon-Chef Held wähnt diese Größenordnungen ganz nah an dem, was Käufer von Apartments in Pflegeheimen kalkulieren müssen. "Das geht bis zum 30-fachen der Jahresmiete", sagt er. Umgerechnet entspricht das etwa 3,3 Prozent Ankaufrendite.