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Vorsicht bei Betongold: Nicht mal jede fünfte Wohnung ist ihr Geld wert

Vorsicht bei Betongold: Nicht mal jede fünfte Wohnung ist ihr Geld wert

WKN: 903869 ISIN: JP3305950002 CORONA CORP

22.02.2021 06:42:23

Das große Interesse von Kapitalanlegern an Eigentumswohnungen ist ungebrochen. Doch Achtung: Von mehr als drei Vierteln der angebotenen Wohnungen sollten sie die Finger lassen. Von Bernhard Bomke

"2020 konnten wir nicht mal mehr 20 Prozent der Wohnungen, die wir geprüft haben, für eine Kapitalanlage empfehlen", sagt Hauke Arzberger. "Vor wenigen Jahren lag unsere Empfehlungsquote noch bei einem Drittel." Das heißt, immer weniger Wohnungen taugen für Privatanleger, die sich mit dem Kauf eigentlich Betongold sichern wollen - also eine vergleichsweise solide Geldanlage mit einer jährlichen Mietrendite von vielleicht drei oder dreieinhalb Prozent.

Zu hohe Preise und zu schlechte Qualität


Arzberger ist Chefanalyst des Beratungsunternehmens Conversio. Die Kölner checken für Banken und Anlagevermittler bundesweit Bestands- und Neubau-Wohnungen, die an Privatanleger verkauft werden sollen. Bei den meisten Wohnungen winkt Conversio ab, weil die Bauqualität schlecht ist, die Lage nicht stimmt, viel zu hohe Preise verlangt werden, völlig unrealistisch hohe Mieten der Kalkulation zugrunde liegen oder - im Falle von Neubauten - der Bauträger nicht zuverlässig arbeitet. "Oft gibt es auch eine Kombination aus sportlichem Preis und schlechter Bauqualität", erklärt Conversio-Chef Jens Rautenberg. Das gelte nicht nur für Bestandswohnungen, sondern auch für Neubauten. "Wenn eine Neubauwohnung als eine mit gehobener Qualität vermarktet wird und der Energiestandard entspricht nicht einmal KfW 55, dann ist das für uns keine gehobene Qualität."

Hochpreisige Neubauwohnungen mit billigen Laminatböden


Rautenberg erzählt von billigen Laminatböden, Wandheizkörpern (statt Fußbodenheizung) und Duschwänden aus Plastik (statt Glas) in Neubauwohnungen, die hochpreisig verkauft werden sollen. Von solcherlei rät sein Unternehmen ab. Zu groß ist der Unterschied zwischen Schein und Wirklichkeit. Generell beobachtet er erheblich zu hohe Preiserwartungen vieler potenzieller Verkäufer. "Bauträger und Bestandshalter preisen gerne schon die unterstellten Preissteigerungen der nächsten zwei Jahre ein", sagt er, "während Käufer und Anlageberater oft zwei, drei Jahre hinter den Marktentwicklungen zurückliegen und nach fünf Prozent Mietrendite in guter Lage fragen." Das heißt, viele Verkäufer wollen unrealistisch hohe Preise und viele Käufer unrealistisch hohe Renditen.

Wenn die Walachei als Metropolregion verkauft wird


Zu den typischen Schwachpunkten bei angebotenen Wohnungen gehört nach Rautenbergs Erfahrungen fehlende Dämmung, sodass der Energieausweis einer Wohnung einen Standard im roten Bereich anzeigt. "Feuchtigkeit und Rost in Tiefgaragen ist ein Riesenthema", fügt er hinzu. Sein Kollege Arzberger winkt grundsätzlich ab, wenn an einem Standort die Arbeitslosigkeit steigt, die Bevölkerungszahl sinkt und die Verkehrsanbindung schlecht ist. Bei Rautenberg wiederum gehen die Alarmleuchten an, wenn ihm ein Vermittler Wohnungen in der Walachei oder im Nirgendwo präsentiert, diese aber als Wohnungen in einer Metropolregion oder dem Speckgürtel einer Großstadt vermarkten will. "60 Kilometer von Dresden entfernt ist ganz sicher kein Speckgürtel mehr", sagt er.

Verzögerungen, weil Mitarbeiter auf Bauämtern nicht präsent sind


In Corona-Zeiten kommen noch zusätzliche Hürden hinzu. Da werden zum Verkauf angebotene Neubauwohnungen oft nicht rechtzeitig fertig, wobei Rautenberg gar nicht sicher ist, dass das immer viel mit Corona zu tun hat. "Früher haben wir gezuckt, wenn ein Bauprojekt nicht pünktlich fertig wurde", erzählt der Mann aus Köln. "Heute zucken wir, wenn tatsächlich mal was pünktlich fertig wird." Das galt schon vor der Pandemie.

Jetzt kommt allerdings hinzu, dass seuchenbedingt Baustoffe nicht pünktlich ankommen, Mitarbeiter aus Nachbarländern nicht so einfach einreisen können, Hygienekonzepte auf Baustellen die Abläufe verzögern und dass Bauämter für die auf Baustellen laufend erforderlichen Genehmigungen nicht zu greifen sind. Weil die Mitarbeiter der Ämter wegen der Pandemie nicht auf die Baustellen dürfen, oder weil sie von zu Hause aus arbeiten und die Datenverbindung miserabel ist.

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