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Wohnungen: Mietpreisbremse reloaded, was das für Vermieter und Mieter bedeutet

Wohnungen: Mietpreisbremse reloaded, was das für Vermieter und Mieter bedeutet

WKN: A2JGMN ISIN: CA3609291032 GAR Ltd (A)

29.01.2019 05:50:00

Anfang des Jahres traten Änderungen bei der Mietpreisbremse und beim Umlegen von Modernisierungskosten in Kraft. Was das für Vermieter und Mieter bedeutet. Von Bernhard Bomke

An der Mietpreisbremse scheiden sich die Geister, seit sie am 1. Juni 2015 eingeführt wurde. Gegner wie der Immobilienverband Deutschland (IVD) lehnen die Bremse ab, obwohl sie aus ihrer Sicht gar nicht wirkt - mithin also gar keinen Schaden anrichten dürfte. Unterstützer wie der Deutsche Mieterbund (DMB) hätten dagegen am liebsten eine Bremse, die nicht nur in 313 Kommunen, sondern flächendeckend gilt - und nicht umgangen werden kann.



Seit Jahresbeginn ist nun das sogenannte Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft. Neben Änderungen bei der Modernisierungsumlage bescherte es insbesondere eine nachjustierte Mietpreisbremse. Wir nutzen die Gelegenheit, manche Irrtümer, die zur Bremse kursieren, aus dem Weg zu räumen.


MIETPREISBREMSE


Der prominenteste Irrtum ist dieser: Die Mietpreisbremse gilt nicht für möblierte Wohnungen. Woher auch immer diese Information kommt: Sie ist falsch. "Auch möblierte Wohnungen unterliegen der Mietpreisbremse", stellte Hans-Joachim Beck unlängst bei einer Veranstaltung der Berliner Immobilienrunde fest. Er ist Leiter der Abteilung Steuern beim IVD und einstiger Vorsitzender Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg und erklärt den Irrtum so: "Für möblierte Wohnungen gibt es keine Mietspiegel." Das, so Beck, sei jedoch gar nicht entscheidend für die Bremse. In der Tat: Die Bremse begrenzt die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent. Die Vergleichsmiete kann nicht nur via Mietspiegel, sondern auch etwa mittels Datenbanken von Verbänden oder vergleichbarer Wohnungen ermittelt werden.

Neue Standardmietverträge nehmen


Doch zurück zu den Neuerungen zu Jahresbeginn. Will ein Eigentümer bei der Wiedervermietung in einer Kommune, in der die Mietpreisbremse gilt, einen höheren Betrag nehmen als laut Bremse erlaubt, muss er sich unaufgefordert, schriftlich und spätestens im Mietvertrag auf eine der Ausnahmen berufen. Unverändert gilt die Bremse in diesen vier Fällen nicht: Neubau, Modernisierung in den vorangegangenen drei Jahren, umfangreiche Modernisierung - umfangreich bedeutet im Regelfall ein Drittel der Neubaukosten - und eine Vormiete, die bereits höher ist als die ortsübliche Miete. Letzteres verpflichtet, die Vormiete zu nennen. "Die Vermieter sollten hier weder schweigen noch lügen", mahnt Beck. Entscheidend ist die Höhe der Miete ein Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses. Halten Vermieter sich bedeckt, riskieren sie eine Rüge durch den Mieter und müssen zu viel kassierte Miete zurückzahlen. Christian Osthus, Leiter der Abteilung Recht beim IVD, rät Vermietern dazu, fortan nur noch Standardmietverträge zu verwenden, in denen es einen Passus für Gebiete mit Mietpreisbremse gibt. Hier sollten sie unbedingt einen der zulässigen Ausnahmefälle benennen, wenn sie Miete über dem Bremsenniveau einnehmen wollen.

Osthus nennt drei weitere Möglichkeiten, die Bremse zu umgehen. Wenn Vermieter mit ihrem Mieter -einen Indexmietvertrag vereinbaren, auf dessen Grundlage die Miete entsprechend der Inflationsrate steigt (bei Deflation sinkt), gelte die Bremse nicht. Doch Vorsicht: Diese Ausnahme betrifft einzig Indexmietverträge. Bei klassischen Staffelmietverträgen gilt sie nicht. Auch ist die Bremse außer Kraft, wenn eine Wohnung nicht vor dem 2. Oktober 2014 erstmals bezogen wurde. "Dann können Sie eine Miete verlangen, die der Markt hergibt", sagt Osthus. Und drittens: Wenn der Vermieter etwa bei einer Wohngemeinschaft einen Teil der Wohnung selbst nutzt, gilt die Bremse nicht.

MODERNISIERUNGSUMLAGE


Vermieter dürfen die Kosten fürs Modernisieren seit Jahresbeginn nur noch reduziert auf die Mieter umlegen. Das gilt auch für das neue vereinfachte Modernisierungsverfahren. Statt elf sind nur noch acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagbar. Zudem wurde ein Erhöhungsdeckel eingeführt. Liegt die monatliche Miete pro Quadratmeter zum Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung über sieben Euro, darf die Miete binnen sechs Jahren um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen. Liegt die Miete bei bis zu sieben Euro, liegt der Deckel bei zwei Euro.

Vereinfachtes Verfahren


Beim neuen vereinfachten Verfahren profitieren Vermieter, die höchstens 10 000 Euro je Wohnung investieren wollen, von zwei Vereinfachungen. Zum einen können sie pauschal 70 Prozent davon als Modernisierungskosten geltend machen und hiervon acht Prozent auf die Jahresmiete aufschlagen. Die übrigen 30 Prozent gelten als nicht umlagefähig.

Zum anderen müssen Vermieter ihren Mietern, wenn sie die Sanierung ankündigen, nicht vorrechnen, wie sich die Betriebskosten ändern werden. Einfach darauf hinweisen, dass die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet wurde. Das genügt.


Bildquelle: CA Immobilen

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