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Worauf Immobilien-Investoren achten müssen

Worauf Immobilien-Investoren achten müssen

WKN: A2AJ0M ISIN: US34634E1029 FORM Holdings Corp

19.06.2016 09:00:00

Niedrige Zinsen und wenig sichere Alternativen machen das sogenannte Betongold zu beliebten Investments, doch die Risiken sind groß. Vor allem die Politik macht es Vermietern schwer. Von Markus Hinterberger

Moderne Single-Apartments oder doch eine barrierefreie Dreizimmerwohnung mit Garten? Die Verlockung, Geld in Immobilien zu investieren, ist groß. Doch die Flucht in sogenanntes Betongold ist nicht immer sinnvoll und kann gefährlich werden. BÖRSE ONLINE zeigt die Risiken.

Der Preis



In Lagen, in denen es sich lohnt zu kaufen, weil dort langfristig Menschen wohnen wollen, sind die Preise für Wohneigentum geradezu exorbitant gestiegen. In München haben sich Wohnungen in den vergangenen fünf Jahren um rund die Hälfte verteuert. Ähnliche Preissteigerungen gab es in anderen Großstädten und zahlreichen Unistädten. Wer eine Wohnung kaufen will, um sie zu vermieten, sollte beachten, dass die Mieten wesentlich langsamer gestiegen sind als die Preise. Das sorgt dafür, dass in allen Städten, deren Bevölkerung gegenwärtig und künftig wächst, die Mietrendite, also das Verhältnis von Kaufpreis und erzielbarer Miete, sinkt. Renditen von mehr als vier Prozent sind nur noch in Randlagen drin, in guten Lagen liegt die Mietrendite unter vier Prozent. Nach Abzug von Steuern - Mieteinnahmen unterliegen dem persönlichen Steuersatz - und Instandhaltungskosten bleiben da kaum mehr als ein bis höchstens zwei Prozent, und das auch nur, wenn die Wohnung ständig vermietet ist. Ein paar Monate Leerstand können die Rendite von Anlegern, die sich jetzt entscheiden eine Wohnung zu kaufen, unter null drücken.

Die Mietpreisbremse



Vor gut einem Jahr war Berlin die erste Stadt, in der die Mietpreisbremse eingeführt wurde. Inzwischen gilt sie in über 340 Städten und Gemeinden. In betroffenen Kommunen dürfen die Mieten in Neuverträgen nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Vergleichsmiete ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel. Ausnahmen gibt es nur für Neubauten, grundlegend sanierte Anwesen und möblierte Wohnungen. Bald will die Große Koalition den Erhebungszeitraum für Mietspiegel von vier auf acht Jahre erweitern. Dann würden auch noch niedrigere Mieten aus der Zeit vor dem Immobilienboom einfließen und den Durchschnitt drücken. Ferner will die Bundesregierung Vermieter zwingen, bei Neuvermietungen die Miete des Vormieters bekannt zu geben. So würden Verstöße gegen die Preisbremse offensichtlich. Zudem wird über Bußgelder für Vermieter nachgedacht. Diese Gesetzespakete werden dafür sorgen, dass die Renditen für Vermieter weiter sinken.

Für bestehende Mietverträge gibt es seit 2013 die Kappungsgrenze, nach der in bestimmten Gebieten binnen drei Jahren die Miete nur um maximal 15 Prozent steigen darf. Im Rest der Republik darf die Miete in diesem Zeitraum maximal um ein Fünftel steigen.

Die laufenden Kosten



Wohnungen und Häuser müssen instand gehalten werden. Sanierungen, die zwar teuer sind, aber nicht teuer genug, damit die Wohnung aus dem Reglement der Mietpreisbremse herausfällt, lohnen kaum mehr. "Private Vermieter warten ab, bevor sie investieren, denn die Kosten können sie kaum mehr einnehmen", berichtet Hans-Joachim Beck vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Laut einem Vorschlag von Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) sollen Vermieter die Miete für eine modernisierte Wohnung binnen acht Jahren nur noch höchstens um drei Euro je Quadratmeter steigen lassen dürfen. Zwar gibt es Widerstand von der Union, doch selbst in abgespeckter Form dürfte die Verordnung Vermieter weiterhin abschrecken.

Wer in Wohnimmobilien investiert, sollte ganz genau hinschauen und nachrechnen, ob sich das konkrete Objekt gut vermieten lässt und sich der Aufwand für die Instandhaltung im Rahmen hält. Bei Letzterem lohnt es sich, einen Bausachverständigen zurate zu ziehen. Steht unterm Strich eine Rendite von weniger als vier Prozent, ist die Gefahr zu groß, langfristig Geld zu verlieren.

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