Die seit diesem Jahr geltende neue Grundsteuer ist nach drei neuen Urteilen des Bundesfinanzhofs nicht verfassungswidrig. Dennoch rollt die Klagewelle gegen die Reform weiter. Was Immobilienbesitzer jetzt beachten sollten

Der Hintergrund

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 10. Dezember 2025 drei Klagen gegen die Grundsteuerreform zurückgewiesen. Immobilieneigentümer aus Nordrhein-Westfalen, Berlin und Sachsen hatten bei der Neuregelung einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz moniert, weil die Finanzämter die Grundsteuer nun aufgrund pauschaler Durchschnittswerte für Nettokaltmieten und Bodenwert festsetzen dürfen. 

Der BFH sieht das in seinen Urteilsbegründungen anders: Die Pauschalierung sei verfassungsrechtlich vertretbar, weil die Finanzverwaltung nicht für jede Wohnung einzeln Miet­einnahmen und Bodenwert ermitteln müsse, sondern sich mit Durchschnittswerten begnügen dürfe. In den Verfahren ging es um das in elf Ländern geltende Bundesmodell.


Weitere Grundsteuer-Klagen beim BFH

Die Klagewelle rollt jedoch weiter. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene landesrechtliche Regelungen getroffen, gegen die sich zahlreiche Eigentümer gerichtlich zur Wehr setzen. Bundesweit hatten nach Erhebungen des Augsburger Rechtswissenschaftlers Gregor Kirchhof 2,8 Millionen Eigentümer Einsprüche gegen ihre Grundsteuerwertbescheide eingelegt.  

Nachdem diese oft als unbegründet zurückgewiesen worden waren, hatten rund 2000 betroffene Steuerpflichtige bei den Finanzgerichten Klage eingereicht. Viele davon wurde in der Zwischenzeit in erster Instanz abgewiesen, werden den BFH aber weiter beschäftigen. In den Revisionsverfahren gegen die Ländergesetze wollen die obersten Finanzrichter nächstes Jahr entscheiden.


Aktuell anhängige BFH-Verfahren zu Grundsteuer-Ländermodellen

A. Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) Baden-Württemberg – Grundsteuer B: „Modifiziertes Bodenwertmodell“ 

1. Rs. II R 26/24 (Vorinstanz: FG Baden-Württemberg, Urteil vom 11.06.2024 – 8 K 1582/23) 

2. Rs. II R 27/24 (Vorinstanz: Finanzgericht Baden-Württemberg, Urteil vom 11.06.2024 – 8 K 2368/22) 

3. Rs. II B 45/25 (AdV) (Vorinstanz: Finanzgericht Baden-Württemberg, Beschluss vom 23.05.2025 – 8 V 789/25) 

B. Hamburger Grundsteuergesetz (HmbGrStG) – Grundsteuer B: „Flächen-/Wohnlagenmodell“ 

1. Rs. II R 15/25 (Vorinstanz: FG Hamburg, Urteil vom 13.11.2024 – 3 K 176/23) 

C. Hessisches Grundsteuergesetz (HGrStG) – Grundsteuer B: „Flächen-Faktor-Modell“ 

1. Rs. II R 12/25 (Vorinstanz: Hessisches FG, Urteil vom 23.01.2025 – 3 K 663/24) 

D. Bayerisches Grundsteuergesetz (BayGrStG) – Grundsteuer B: „Wertunabhängiges Flächenmodell“ 

1. Rs. II R 33/25 (Vorinstanz: FG München, Gerichtsbescheid vom 18.06.2025 – 4 K 702/23) 

2. Rs. II R 40/25 (Vorinstanz: FG München. Urteil vom 13.08.2025 – 4 K 164/25) 


Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe in Vorbereitung

Zudem kündigten die Verbände Haus & Grund und Bund der Steuerzahler (BdSt) unmittelbar nach den Urteilsverkündungen an, vor das Bundesverfassungsgericht nach Karlsruhe zu ziehen. 

„Die Entscheidung des BFH ist zu respektieren, aber sie überzeugt uns in der Sache nicht“, erklärt der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Kai Warnecke. „Die neue Grundsteuer ist für viele Bürger komplexer, teurer und ungerechter geworden. Wir werden deshalb die verfassungsrechtliche Prüfung der Grundsteuer in Karlsruhe vorantreiben.“ BdSt-Präsident Reiner Holznagel betont: „Viele Steuerzahler erleben die Reform als XXL-Belastung. Wenn der BFH hier keine Grenzen setzt, sollte nun das Bundesverfassungsgericht prüfen, ob das Bundesmodell mit dem Gleichheitsgrundsatz vereinbar ist. Darum werden wir gemeinsam Verfassungsbeschwerde einlegen.“

Die Verbände verweisen auf erhebliche Mehrbelastungen in zahlreichen Städten und Gemeinden, obwohl die Reform politisch als aufkommensneutral angekündigt worden war. Zugleich kritisieren sie die starke Abhängigkeit von Bodenrichtwerten und pauschalierten Nettokaltmieten, die insbesondere Objekte in gefragten Lagen massiv verteuern.

„Was Bürger zahlen, hängt immer stärker vom zufälligen Bodenrichtwert und vom Wohnort ab als von nachvollziehbaren Maßstäben. Das ist wohnungspolitisch schädlich und politisch kaum vermittelbar.“, moniert Warnecke. „Die Grundsteuer droht zum intransparenten Flickenteppich zu werden. Genau das wollen wir mit unserer Verfassungsbeschwerde verhindern“, pflichtet ihm Holznagel bei.


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