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Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 12. November über die Grundsteuer-Reform verhandelt. Dabei geht es um drei Musterprozesse, die für Millionen Immobilieneigentümer und Mieter in Deutschland wichtig sind. Diese Punkte sind jetzt zu beachten.
Die Verkündung der Entscheidungen
Am 12. November 2025 wurden gleich drei Verfahren vor dem zweiten Senat des BFH mündlich verhandelt:
• 9:30 Uhr: mündliche Verhandlung in der Rechtssache II R 25/24 (Sind die Regelungen zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer in Nordrhein-Westfalen ab 01.01.2022 verfassungsgemäß?)
• 10:30 Uhr: mündliche Verhandlung in der Rechtssache II R 31/24 (Grundsteuerwertbescheid: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts bei Bewertung nach dem Ertragswertverfahren in Sachsen)
• 11:30 Uhr: mündliche Verhandlung in der Rechtssache II R 3/25 (Sind die Regelungen zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 01.01.2022 in Berlin verfassungsgemäß?)
Der BFH wird am 10. Dezember 2025 ab 9 Uhr Entscheidungen in den drei Verfahren zum Grundsteuer-.„Bundesmodell“ verkünden.
Wie wird der Bundesfinanzhof entscheiden?
Dazu hat Börse Online Andreas Hofgartner, Steuerberater und Experte für Immobiliensteuerrecht bei der Kanzlei Acconis in München, befragt. Hier seine Einschätzung :
"In allen Verfahren geht es um die Rechtmäßigkeit der Bemessungsgrundlage für Zwecke der Grundsteuer ab 2025 im Bundesmodell. Sowohl die Finanzgerichte als auch der Bundesfinanzhof haben in bisherigen Entscheidungen keine grundsätzlichen verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die Neuregelung gesehen.
Im ersten Schritt wurden bisher stark pauschalisierte Grundsteuerwerte für die Bemessung der Grundsteuer von den Finanzämtern auf Basis der aktuellen gesetzlichen Regelungen festgestellt. Dabei wurde oft bemängelt, dass beispielsweise nach dem Gesetz pauschale Mieten für die Berechnung des Grundsteuerwerts anzusetzen sind, die nichts mit der Realität zu tun haben.
„Die Vorlage beim Bundesverfassungsgericht ist nicht ausgeschlossen“
Der Nachweis eines etwaigen tatsächlich niedrigeren Werts hat der Gesetzgeber zunächst nicht geregelt, was ebenfalls verfassungsmäßige Zweifel an der Neuregelung aufkommen lies. Dies wurde jedoch Ende 2024 nachgeholt und dabei ist die Möglichkeit des Nachweises eines tatsächlich niedrigeren Werts mittels ordnungsgemäßem Gutachten oder zeitnahem Kaufpreis gesetzlich geregelt worden. Der Nachweis ist nach der gesetzlichen Regelung allerdings nur dann möglich, wenn der pauschal ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen tatsächlichen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt.
Da diese hohe Hürde aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs selbst stammt und entsprechend vom Gesetzgeber übernommen wurde, ist nicht damit zu rechnen, dass nun diesbezüglich eine abweichende Entscheidung vom Bundesfinanzhof getroffen wird.
Obwohl in der Fachliteratur weiterhin Bedenken gegen die Neuregelung im Bundesmodell bestehen, scheint die Rechtsprechung bisher keine grundlegenden Einwendungen zu haben. Daher muss aktuell damit gerechnet werden, dass die Regelungen zur Bemessung des Grundsteuerwerts im Bundesmodell weiterhin Anwendung finden werden.
Die Vorlage beim Bundesverfassungsgericht ist nicht ausgeschlossen. In diesem Fall dürfte es jedoch unwahrscheinlich sein, dass die Neuregelung wieder komplett gekippt wird."