Gerade in einem Umfeld mit niedrigen Zinsen gelten Immobilien als stabile Ertragsbringer. Doch im Bereich Gewerbeimmobilien hat dieses Bild Kratzer erhalten. Online-Einkauf und Homeoffice sorgen dafür, dass viele Läden leer stehen und der Bedarf an Büroflächen zurückgeht.

Der kleine Projektentwickler ERWE Immobilien adressiert diese Problemfelder und hat sich die sogenannte Revitalisierung und Neupositionierung von Liegenschaften zur Aufgabe gemacht. Die Grundidee ist einleuchtend. Beim Einstieg sind Auslastung und Mieteinnahmen weit unter dem Potenzial, die Immobilie ist vergleichsweise preiswert zu kaufen, oft auch mit Unterstützung von Kommunen. Gelingt es, durch Maßnahmen wie Umnutzung von Einzelhandelsflächen die Einnahmen wieder zu erhöhen, rentiert sich das Objekt gemessen an den Gesamtkosten ordentlich. Es kann dann mit Gewinn verkauft werden. ERWE nimmt die Immobilien indes eher in den eigenen Bestand. Durch verbesserte Mieteinnahmen kann das Objekt dann günstig refinanziert werden. Das setzt Mittel frei für neue Vorhaben. Aktuell hat das Unternehmen neun Projekte in Arbeit, fünf davon befinden sich im eigenen Bestandsportfolio.

Aktie notiert unter innerem Wert

ERWE kam 2018 durch eine Einbringung in einen Börsenmantel aufs Parkett. Danach hat sich die Aktie recht ordentlich entwickelt. Auf Jahresfrist gab es allerdings ein dickes Minus. Der Grund: Auf den ersten Blick waren die Halbjahreszahlen nicht so gut. Weil keine Wertsteigerungen gebucht wurden, rutschte das Nettoergebnis in die Verlustzone. Zudem hatte das Unternehmen eine Kapitalerhöhung zu einem Kurs um 3,30 Euro durchgezogen. Das hallt nach. Aktuell notiert der Wert deutlich unter dem Nettowiederbeschaffungswert des Portfolios, den Analysten Richtung fünf Euro pro Aktie einordnen. Und darin sind laufende Wertsteigerungen der Liegenschaften nicht enthalten.

Es ist davon auszugehen, dass ERWE in den kommenden Monaten operativ aufholen wird. In der Pandemie ist es bei weitgehenden Beschränkungen im ersten Halbjahr schwerer gefallen, Flächen neu zu vermieten. Doch mit den Lockerungen stellen sich Vermieterfolge ein. Das zeigte sich beispielsweise zuletzt bei den Objekten in Speyer und Lübeck.

Mit steigender Auslastung sollte es dem Unternehmen gelingen, seine Vermieterlöse Richtung acht Millionen Euro, vielleicht sogar darüber hinaus, zu steigern. Das wären rund 40 Prozent mehr als vor einem Jahr. Mit höheren Mieteinnahmen steigt auch der innere Wert des Unternehmens und der aktuelle Discount der Aktie wird noch größer.

Der Abwärtstrend kommt nun in die Widerstandszone um drei Euro. Hier sollte sich die Bodenbildung vollziehen. Der Streubesitz ist gering, die Aktie nicht sehr liquide. Aufträge müssen unbedingt streng limitiert werden. Empfehlung: Kaufen