INTERVIEW

DKR-Chefs Elgeti und Hellmuth im Interview: "Deutsche Konsum REIT ist ein Cashflow-Titel"

DKR-Chefs Elgeti und Hellmuth im Interview:

WKN: A14KRD ISIN: DE000A14KRD3 Deutsche Konsum REIT-AG

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24.02.2020 - 11:03
27.12.2019 18:00:00

Neue Rekorde in Sicht: Im neuen Geschäftsjahr 2019/20 ist das Portfolio der Deutschen Konsum REIT-AG (DKR) bereits um 14 Einzelhandelsimmobilien mit einem Ankaufsvolumen von 90 Millionen Euro gewachsen. "Derzeit ist unsere Ankaufspipeline sehr gut gefüllt und es sieht danach aus, dass wir das Ankaufsvolumen des letzten Geschäftsjahres übertreffen werden", verrät DKR-Chef Rolf Elgeti im Interview mit BÖRSE ONLINE. Von Lars Winter

Bei den Fremdkapitalkosten sieht Finanzvorstand Christian Hellmuth mittelfristig noch weiteres Einsparpotenzial von bis zu 30 Prozent. Angesichts des defensiven Geschäftsmodells und des geringen Risikos stufen die DKR-Vorstände die erwirtschaftete Rendite von 7,6 Prozent als "normalerweise viel zu hoch" ein. Entsprechend höher liegen die Kursziele der Analysten.


BÖRSE ONLINE: Herr Elgeti, die beiden jüngst von der Deutschen Konsum REIT-AG (DKR) akquirierten Einzelhandelsimmobilien weisen eine durchschnittliche Anfangsrendite von über 13 Prozent aus. Wo ist der Haken?
Rolf Elgeti: Bei beiden Objekten haben die Mietverträge derzeit nur Restlaufzeiten zwischen anderthalb und zwei Jahren. Dies klingt zunächst nach einem hohen Risiko und das ist auch der wesentliche Grund, warum wir diese sehr hohen Anfangsrenditen einkaufen können.



Die nur geringen Restmietlaufzeiten der bestehenden Mieter machen Ihnen keine Sorgen?
Nein, ganz im Gegenteil. Unser wesentlicher Job besteht darin, das tatsächliche Risiko vor einem Erwerb sauber abzuwägen: Denn wenn die Mikrolage gut und etabliert ist und die Objekte auf absehbare Zeit weiterhin eine exponierte Versorgungsfunktion am Standort haben, dann ist die Wahrscheinlichkeit auch sehr hoch, dass die Mietverträge verlängert werden. Die Einzelhändler wissen ganz genau, welche Lagen funktionieren und welche nicht und geben in der Regel ihren Kundenstamm nicht ohne weiteres auf. Und genau diese Voraussetzungen sehen wir an beiden Standorten als erfüllt an - auch wenn die Mietverträge derzeit nur sehr kurz laufen.

Im ersten Quartal des neuen Geschäftsjahres 2019/2020 hat die Deutsche Konsum REIT bereits für rund 90 Millionen Euro zugekauft. Auch wenn man diesen Wert nicht auf das Gesamtjahr hochrechnen kann, dürften Sie im laufenden Geschäftsjahr beim Investitionsvolumen den Rekordwert aus dem Vorjahr von 160 Millionen Euro nochmals übertreffen, oder?
Derzeit ist unsere Ankaufspipeline tatsächlich sehr gut gefüllt und es sieht danach aus, dass wir das Ankaufsvolumen des letzten Geschäftsjahres übertreffen werden.

Herr Hellmuth, was ist für Sie der Engpass bei der Expansion? Ist es schwieriger passende Objekte zu finden, die Ihren Einkaufskriterien entsprechen oder die Finanzierung in der angepeilten Größenordnung sicherzustellen?
Christian Hellmuth: Weder noch. Die DKR wird mittlerweile als verlässlicher Partner für Transaktionen in diesem Retail-Segment wahrgenommen und auch zunehmend bekannter, weshalb wir automatisch mehr Objektangebote auf den Tisch bekommen. Zwar beurkunden wir aufgrund unserer strengen Investitionskriterien nur etwa fünf Prozent der angebotenen Immobilien tatsächlich, aber durch den höheren Angebotseingang konnten wir das Transaktionsvolumen jedes Jahr deutlich steigern. Auf der Finanzierungsseite ist es ähnlich: Mittlerweile verfügen wir über ein breites Spektrum an Bank- und Finanzierungspartnern, die unser verlässliches Geschäftsmodell sehr schätzen und gern weitere Objekte mit uns finanzieren - und das zu weiter rückläufigen Zinsen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2018/19 sind die Mieterlöse um 47 Prozent auf 42 Millionen Euro gestiegen. Für das laufende Geschäftsjahr 2019/20 stellen Sie eine weitere Steigerung auf 55 bis 58 Millionen Euro in Aussicht. Wie ambitioniert ist diese Prognose?
Unser zum 30.09.2019 bestehendes Immobilienportfolio produzierte ja bereits feste annualisierte Mieten in Höhe von 48,7 Millionen Euro. Und seitdem haben wir weitere 90 Millionen Euro für Neuakquisitionen investiert, die bereits im laufenden Geschäftsjahr 2019/2020 zeitanteilig sechs Millionen Euro zusätzliche Mieten beisteuern werden. Insofern haben wir bereits jetzt schon fast die untere Spanne von 55 Millionen Euro touchiert. Alle weiteren Ankäufe im laufenden Geschäftsjahr werden diesen Wert somit sukzessive weiter erhöhen.

Ihr durchschnittlicher Fremdkapitalzins lag zum Stichtag 30.09. bei 1,9 Prozent. Welche Einsparpotenziale sehen Sie noch auf der Finanzierungsseite?
Die aktuellen durchschnittlichen Fremdkapitalkosten resultieren zu wesentlichen Teilen aus Finanzierungen, die wir bereits vor zwei Jahren abgeschlossen haben. Seitdem sind wir stark gewachsen, sind dadurch deutlich bonitätsstärker geworden und haben ein Upgrade im Rating sowie die Notenbankfähigkeit erreicht. Deshalb können wir derzeit besicherte Darlehensfinanzierungen im Bereich zwischen 1,1 Prozent und 1,3 Prozent abschließen. Insofern sehe ich bei den Fremdkapitalkosten noch mittelfristig weiteres Einsparpotenzial von bis zu 30 Prozent, welches sich dann im Zuge von Neufinanzierungen und der Refinanzierung älterer Darlehen materialisieren wird, solange das Finanzierungsumfeld so freundlich bleibt.

Die DKR-Aktie notiert aktuell deutlich über dem ausgewiesenen EPRA NAV von 9,93 Euro je Aktie. Analysten sehen den fairen Wert hingegen mit 18,50 bis 18,90 Euro fast doppelt so hoch. Warum eignet sich der EPRA NAV nur bedingt, den fairen Wert der DKR-Aktie zu bestimmen?
Die Qualität und Bewertung unserer Aktie kommt nicht so sehr über den NAV, da wir eben bewusst keine schicken Immobilien in Großstädten haben, die durch Hochschreibung vermeintlich jedes Jahr an Wert zulegen, gleichzeitig aber nur eine geringe Cashrendite erwirtschaften. Dies kann irgendwann nicht mehr funktionieren. Die DKR hingegen ist vielmehr ein Cashflow-Titel, der durch hohe Anfangsrenditen bei gleichzeitig geringen Refinanzierungskosten einen hohen Free-Cashflow erwirtschaftet, der als Dividenden ausgeschüttet werden muss, was eine deutlich härtere Währung ist, als ein hoher NAV auf dem Papier. Insofern ist für uns allein der annualisierte FFO des bestehenden Immobilienportfolios im Vergleich zur Marktkapitalisierung die entscheidende Kennzahl, um uns zu beurteilen. Wenn unser Portfolio bis zum Geschäftsjahresende wie prognostiziert einen annualisierten FFO von 38 Millionen Euro erreicht und man das mit unserer Marktkapitalisierung von aktuell rund 500 Millionen Euro vergleicht, dann erwirtschaften wir eine Rendite von etwa 7,6 Prozent, die normalerweise viel zu hoch ist für das geringe Risiko unseres sehr defensiven Geschäftsmodells und der geringen Aktienvolatilität. Insofern ist die Aktie aktuell sehr gering bewertet, weshalb die Analysten auch durchweg höhere Kursziele angeben.

Herr Elgeti, seit Ende 2015 hat sich die DKR-Aktie mehr als verdreifacht. In den letzten Monaten ist die Kursentwicklung jedoch etwas ins Stocken geraten. Wo könnten neue Impulse für den Aktienkurs herkommen?
Rolf Elgeti: Die Aktie ist ja seit Jahresbeginn 2019 bereits um fast 60 Prozent gestiegen, weshalb hier eine Atempause normal ist. Dennoch sind wir in den letzten sechs Monaten weiter stark und profitabel gewachsen, was noch nicht voll in der Seitwärtsbewegung des Aktienkurses abgebildet sein dürfte. Solange wir weiter profitabel wachsen, ist das nächste Re-Rating der Aktie insofern nur eine Frage der Zeit.


Bildquelle: Deutsche Konsum REIT AG

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